1、“..... 不难看出，童装玩具类物业在区域范围内，供应规模十分有限，且存在 定的发展空间。本项目可考虑将儿童用品专业市场业态引入，并在定程度上提 升其档次经营水平，不仅可以填补市场空白，更能占领市场先机，获得特色经 营的收益。 二区域内周边项目详情介绍 位置及经营业态 项目所在区域的商业物业主要在道路西侧呈带状分布，各类型物业分布集中新 建物业已转向木樨园环岛北侧，商圈有北移倾向......”。

2、“..... 区域内商业价格与住宅价格的相互关系 按照住宅价格分析区域范围内住宅平均价格在平方米以下的项目......”。

3、“.....其商 业物业的销售价格在元平方米之间......”。

4、“.....在售面积约万平方米 区域内潜在供应量巨大 项目规模有小盘往大盘发展。 类型 以纯居住公寓为主，有部分商住公寓。 价格 现状在售住宅供应用均价在元平方米毛坯左右，客户对总价非常敏感。 产品 现状供应以塔楼和板楼为主，产品形式从塔楼逐渐向板楼发展 户型以平层居的供应为主，受总价敏感因素影响，居紧凑型户型销售情况良 好......”。

5、“.....以浙江人为多，也存在东北福建广东等地的商人 均长期在京居住，从到年不等 商户主以以下中青年为主。 对于办公的需求 较大的商户对于办公室有要求 选择实惠的商住公寓者多于写字楼 规模以平方米的小单元为主。 对于住宅的需求 对住宅普遍有需求，以自用为主 在住宅的选择上对于位置价格环境最为敏感 区域中，珠江骏景的影响力很大。 第三章依陶阁相项目可行性研究与分析 第节方案简介 依陶阁项目规划为商住楼地上四层地下层为商业用房，每层面积为平方米 左右，地下二层为停车场，面积为平方米左右。地上部分为两个南北正向高层板楼， 层数为层。 元平方米......”。

6、“..... 第三节项目投资测算 项目投资测算表 序号项目计算标准金额万元 土地费用 土地价款根据与土地转让方协议 出让金依据评估公司暂估地价款 契税土地出让金的 二前期费用四 三大小市政及园林暂估每建筑平米成本元 四建安费用 地上部分 住宅万平米元平米 商业万平米元平米 地下部分万平米元平米 五销售费用销售额的 六管理费用二三四 七不可预见费二三四五六 八财务费用拟贷年期万元贷款，利率为，并考虑利率上浮......”。

7、“.....本项目不需运用银行借款，但筹措资金应考虑部分财务 费用。为保证项目的开发紧凑性及施工连续性，需注意以下几点 保证年万元的资金按时到位 保证年开工时回收底商部分销售收入 年上半年全部回笼商住两部分销售回款......”。

8、“.....为京城服装鞋帽等批发性质商业最繁华区域之。 项目经营者应最大限度利用区域内便利的交通大环境及浓厚的商业氛围，使之能够立足北 京，面向三北。 二专而精的业态定位 依陶阁项目商业面积为平方米，在和周边众多商业批发性质的项目比较，尤其是 邻近的百荣世贸商城万平方米......”。

9、“.....基于中小型商业面积更易于销售推广 及形成特色鲜明的专业市场的特点。依陶阁项目的底商部分定位为儿童用品专业市场。经营 商品的种类上做到精而专，以区别于周边大型综合类的批发市场。 下表为儿童用品大致分类，依陶阁项目可从中筛选几类产品作为主要经营的商品种类 商品类型婴儿幼儿少儿学生 儿童玩具 儿童文具 体育用品 图书音像 服饰鞋帽 床上用品 儿童家俱 儿童电器 卫生保健用品 使用机会较少使用机会般使用机会较多 三近期与远期的市场目标 基于项目周边及北京市内尚没有个有定影响力的儿童用品专业市场，因此将项目的 近期市场目标定位于品牌推广，通过各类营销手段，集中宣传，同时在商铺销售及经营项目 的选择上严把专业关，以专业占领市场，以特色区别与周边市场。同时伴随项目所在地的整 体危改的完成，依陶阁项目的远期目标定位为品质收益......”。