1、“.....而是起着先导作用，即方面开发需求， 另方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展。 现代零售业态表现形式多种多样，总的来看主要具有以下发展趋势 大型化 当今业态演化的个基本趋势就是各种业态的单体面积在扩大。其内 在的原因，方面是现代商品经济的商品种类和品种的极大丰富，需要较 大的店铺面积予以展示另方面消费需求的日益个性化多样化亦需 要较大的面积来陈列商品，以建立足够的挑选性和提高次购足的能力。 当然大型化并非规模越大越好，而是有个经济规模的问题。以百货商店 为例，目前我国大城市中心商场的最佳规模约为万平方米，显然这 面积已超出原有的百货商店规模概念。应当指出，大型化在不同的业态 有不同的表现。 细分化 随着业态间竞争的日趋激烈，各种业态的目标市场日趋细分，即便是 同业态，其目标市场也显示出差别化的恃点。市场的细分......”。

2、“.....不同的业态满足不同的市场需求，吸引不同的消费群，提供不同的价值点，如喜爱便宜货的消费者爱去折扣商店 重视时间效益，买了就走的消费者喜欢去便利商店认为购物就是休闲，强 调次购足的消费者多光顾购物中心或大型百货商店而强调商品特色， 重视优良服务的专门商店则吸引注重品质和个性的消费者。 廉价化 随着商品供应的日益过剩，降价是当今世界商品竞争的个基本趋 势。这点反映到零售业，就是各种廉价化商店的涌现。无论是折扣商店 仓储超市，还是超级市场大型综超，均以其低价切入市场。廉价虽然不 是所有业态的特征，但是尽力降低价格提高竞争力则是所有业态努力的 方向。廉价化的典型表现就是尽量实现顾客自助服务，选择低租金地区， 简化商店设施，降低采购成本等。购买质优价廉的商品是每个消费者的 心愿，同样的商品，消费者更愿去廉价的商店购买......”。

3、“..... 连锁化 零售业的连锁经营并不是现代商业才具有的特征，只是现代零售业无 论连锁经营的类型，还是连锁经营的规模，都得到了大大的发展。连锁经营 的扩大，反映了现代商业提高集中化程度的要求。以年的美国商业为 例，仅正规连锁和特许连锁的零售份额就占，如果再加上自愿连锁，完 全可以说美国零售业是连锁经营统天下了。可见，连锁经营是现代商业 发展的个基本规律，对零售企业具有举足轻重的意义。除了降低采购成 本提高共享效益扩大市场份额等显著作用外，更重要的是为推出自有 品牌加强工业先导等提供了条件，从而大大增强业态本身的竞争能 力。 因此本项目将引进欧尚家乐福等世界强连锁大卖场作为主力店，与周边核心商圈的百货店形成业态互补，同时满足消费者的多样性需 求。 四项目前景分析 项目将定位为创造小时均富有活力的综合载体，为消费者提供高 感度的空间......”。

4、“.....为城市提供更 多的服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内个集购物休闲 娱乐商务办公居住于体的大型综合性建筑，成为成都市城市文化具 有代表性的建筑集群之。 第三章项目建设内容及规模 建设内容 号楼号楼高层电梯公寓 高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为平方米，满 足不同档次住户与办公需求。 商业用房 临街设置为商业裙楼，为住户提供个方便快捷的购物场所，拟 建大型购物超市与休闲文化商业中心。 办公用房 该区域与高档商务楼五星级酒店区相连，形成强大的高品质商务 环境。 公建设施 与小区建设配套的水电气道路通讯管线，区域内设置小区会 所物业管理用房健身中心洗衣房游泳池儿童老人玩乐休闲设 施等。 设计机动车非机动车停车场，满足住户和商业客户的停车车位需 求。 绿化 为营造小区内优美舒适的生活环境......”。

5、“.....部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。 二建设规模 净用地面积平方米。总建筑面积平方米。 其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米， 办公用房建筑面积平方米，地下停车场面积平方米，自行车 库面积平方米，设备用房建筑面积平方米。 建筑占地面积平方米 建筑密度 容积率 建筑总层数层 建筑总高度米 总停车数量辆 非机动车位辆 第四章项目市场分析 成都商品房市场的供需状况 市场供给分析 自年以来，成都市房地产市场竞争进入快速增长期，特别是近 两年来外地实力开发商纷纷进驻成都，令市场竞争格局显得更为激烈。竞 争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究 购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。成都房地产市场的 产品由此逐步趋向个性化多元化发展，主题概念日趋明显......”。

6、“.....住宅设计更加关注细部环节的创新。 房地产市场整体开发投资量分析 从近几年的变化来看，年成都市房地产开发投资亿元， 增长率达到，比年提高了个百分点住宅投资仍然若含出租面积则为，办公楼销售率为 若含出租面积则为。的商品房均由个人买走，与此 同时，个人住房贷款消费也迅速增长，此举表明，以住房消费刺激经济发 展的政策，已取得了卓越的成效。 年的房价稳中看涨，全市含经济适用房在内的商品房平均房价 元，与上年相比每平方米上涨元，涨幅为。导致房价上涨 原因有三是成本推动，主要体现在土地实行公开拍卖后，土地成本的 提高导致开发成本的上升二是需求拉动，大规模旧城拆迁改造，城市化 进程的加快，以及居民收入的提高等所带来的巨大消费需求三是房屋自 身品质的提高。 人口增长据市计生委预测见下表，到年成都市的人口将达到万， 年则达到万人。按照人均居住面积平米人计算......”。

7、“.....住房需求量约为万平方米。 附表成都市人口增长情况预估表 年份总人口出生率自然增长率迁移人口 竞争环境分析 成都普通住宅市场最明显的特点便是普通住宅产品品质明显提高，项 目同质化或相互抄袭情况不再明显，价格战等低竞争手段不太多见。同时， 成都的开发商对市场前景的态度也大多持乐观态度。 各类物业市场趋势研究 高档公寓市场趋势 年，成都高档公寓市场销售火爆，吸引了大批的年轻人与投资 客户，部分项目开盘个月内销售告罄，部分开盘当天即销售以上。 根据统计，高档公寓供应占到成都住宅市场整体的左右。 在售价上，成都高档公寓的价格范围基本处在元至元 的区间。而在租价上，成都高档公寓的租赁价格标准基本在元月 元月之间。 由于目前高档公寓市场状况的良好，成都大部分企业对高档公寓开发持积极态度，部分企业在大型社区开发中均有高档公寓推出......”。

8、“.....以岁年轻人 为主，大部分从事房地产等行业。而外地购买者所占比例不到 在不同区域和不同的楼盘存在明显差异，有些楼盘外地购买者甚至超过 ，港台地区及外籍购情况非常少，多为租赁客户。 成都的高档公寓基本聚在市中心区域。不过，目前由于土地供应问题， 成都的高档公寓开始向二环路沿线分布。高档公寓物业管理水平较低，大 部分从本地企业为主，有部分为酒店式管理。 年至年将是成都高档公寓开发相对较稳定的时间，其开发 将较年有所下降。因此，由于土地供应原因，有向外扩散的可能， 其价格将有定的下调，服务档次将得到提升。此外，从租赁市场看，由 于市场的放量供应，其租赁市场将略下降，但仍将保持较高的空置。 二成都市区般户型供求状况 平米以下商品房供求状况分析 年月批准预售商品房面积中平方米以下的有万 平方米，同比去年增长，共有套小户型面市......”。

9、“.....月合计销售平方米以下的面积为万平方 米，同比增长累计销售额达亿元，同比增长合 计套数为套。销售的户型平均面积为平米，平均价格为 元平方米，平均每套总价为万。供销的每套平均户型面积都在 平方米左右。 平米商品房分析供求状况分析 年月批准预售商品房面积中平方米的有万平方米，同比去年增长，共有套小户型面市，平均每套面积为 平方米。月合计销售万平方米，同比增长累计 销售额达亿元，同比增长合计套数为套。销售的 户型平均面积为平米，平均价格为元平方米，平均每套总价为 万。供销的每套平均户型面积都在平方米左右。 项目上市量情况 年新上市的小户型项目总套数达到套左右，估计总面积 有万平方米年新上市量约为万平米，年约为万平方 米，增长幅度成几何级增长。估计年将会有万平米的上市 量。 小户型项目销售情况 购买小户型的客户有左右是用于投资......”。