1、“.....以当前商业大厦股份有限公 司实际经营及发展需要为基础，对建设东方物流配送中心及超 市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。 第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提 高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展 的产业政策，因此本项目投资方向是正确的......”。

2、“..... 是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品 流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流 中心及大型超市，将为推动及周边地区经济的发展起到重要作 用。 投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大 厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无 店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商 业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送， 建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力， 还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得 以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务 产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空间和利润 增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的第 三利润源等方面奠定基础......”。

3、“.....其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万台空调 万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般商品万 件。 工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅 助配套设施工程总建筑面积，其中超市卖场面积 ，仓储及配送面积，其它用房面积。项目 总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底 流动资金万元。 经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全 部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率， 以为折现率计算的全部投资财务净现值为万元所得税 后，大于零。全部投资回收期为年所得税后，含建设期， 符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目 在财务上可行，有较好的经济效益。 二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表......”。

4、“..... 仓储及配送面积 辅助配套设施用房包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等用房 建筑密度 容积率 续上表 序号指标名称单位数值备注 绿化率 建设周期年 劳动定员人 二主要经济指标 项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 营业收入万元正常年 营业税金及附加万元正常年 总成本费用万元正常年 经营成本万元正常年 利润总额万元正常年 所得税万元正常年 税后利润万元正常年 未分配利润万元正常年 投资利润率 投资利税率 主要财务评价指标 全部投资财务内部收益率 所得税前 所得税后 自有资金内部收益率 全部投资财务净现值评价基准 所得税前万元 所得税后万元 自有资金财务净现值万元 全部投资回收期 所得税前年含建设期年 所得税后年含建设期年 自......”。

5、“.....建议在项目的建设经营过程中注意加强工程 建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避 免项目的固定资产投资营业收入和成本支出出现较大的负面波 动，而影响项目的预期效果。 物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储 运尽可能统纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离， 同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区的区域性 物流配送中心。 第二章项目建设必要性及意义 我国及省物流事业发展的需要 物资流通是由多种要素组成的大系统，它为适应社会化大生 产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动 社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的 目标......”。

6、“..... 现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关 消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等的 广泛活动，即生活资料与生产资料的流通两大类。该体系力求在总 成本尽可能最低的 中百超市 永安超市 天惠超市 汇华超市 百业超市 市糖烟酒超市 太平洋仓储超市 湖滨商场超市 小百合超市有限公司 汇丰超市公司 市上海为民超市 锡州超市 友谊超市 八佰伴 欧倍德 佳乐福 麦德龙 表限额以上零售企业情况表 二物流市场环境分析 我国物流市场总规模分析 根据国际货币基金组织年的统计，我国当年物流成本占 的比重为，达亿美元按汇率元美元，合人民 币亿元，按照国际上第三方物流在物流市场上所占平均份额 计算，第三方市场份额应在亿美元左右亿人民币。 年我国为亿元，如按上述比例计算......”。

7、“.....第三方物流的市场份额在亿元左 右。对未来年进行预测假设按照年我国物流总成本占 比例，每年物流成本占的比重下降，即年中 国物流成本占比例为，年中国物流成本占比 例为，则这十年我国物流成本占比例的算术 平均值约为我国第三方物流在物流市场上的比例前五年 按照国际平均数左右计算，后五年按照计算， 则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为。根据 测算结果，到年，我国物流总成本将达到多亿元，第三 方物流市场总规模将达到多亿元，而目前我国第三方物流业才 刚刚起步，实际总规模非常微小，因此发展空间非常巨大。 物流市场机会分析 国内企业改革和发展提供的市场机会。由于长期以来重生 产轻流通，加上历史形成的条块分割与大而全小而全等 传统观念，我国企业在物流陷阱中造成的损失和浪费难计其数......”。

8、“.....根据年底国家统计局的统计，万家核算工业企 业产成品库存亿元人民币，占其全年产品销售收入的，如 果加上应收帐款亿元，两项资金占用为产品销售收入的。 年，这万家企业流动资产周转次数为次。同年，我国 产成品库存时间为天，而发达国家平均为天。可见，我国企业 物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制重视程 度的不断提高，在这方面挖掘潜力将为现代物流业的发展提供巨大的 市场机会。 客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场 机会。随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对 服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势......”。

9、“.....能否向顾客提供门到门的基本 运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这 些将为现代物流配送业带来蓬勃的发展机会。 外资企业大举进入带来的市场机会。由于外资企业较早研 究物流，对流通领域的成本控制重视程度较高，与国内企业相比，跨 国公司对物流服务的需求要旺盛得多。到年底，世界强企 业中，已有多家进入了中国市场。这些跨国公司的运作，要求 个强大的物流支持系统作保障。随着对外开放的不断深入，进入我国 的跨国公司无论数量还是营业额都将大幅增加，他们对物流服务的需 求将进步增长。 加入带来的市场机会。今年年底或明年初我国极有 可能加入，关税的降低和些非关税壁垒的被迫取消，将从出 口和进口两个方面大大促进我国对外贸易的增长。进出口总额的增长 必然带来物流的繁荣，从而为物流业的发展提供巨大的市场机会......”。