1、“..... 从面积段来看，上半年，全市以下商品住房上市量所 占比例为，为，为， 以上为，同比分别增长 倍。从住房套型来看，以下住房所占比例仍然偏小，但从 同比情况来看，其上市量与去年同期相比，明显上升。由于我市 房地产市场长期以大户型住房为主，中小户型所占比例较低，供 应结构不尽合理，中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷，又 迎合了市场的需求，受到了自住型需求购房者的青睐，产品适合 销路又进步促进开发企业的积极性，因而上半年中小户型住房 上市相对集中。 三商品房销售量同比小幅增长，环比回落 上半年，我市商品房累计销售面积万，较去年同 期增长，与去年下半年相比，出现较大幅度回落，环比下 降。从月度走势来看，月我市商品房延续了去年的良好 销售势头，月大幅回落，月大幅回升，月再次回落， 整体下降趋势明显，主要原因是今年年初，市场销售情况仍然较 好......”。

2、“.....月销售量大幅下降，但随 着信贷金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大变化， 导致月成交量大幅回升，而随着调控政策进步加强，二 套房认定标准的明确，投资性需求受到很大程度上的抑制，导致 月成交量出现回落，市场逐步回归理性。 从区域来看，受交通医疗教育等基本配套设施较为完善 的影响，目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区，因此成 交量也主要在惠城区，上半年惠城区商品房共成交万， 其销售量占全市比例为，其中大亚湾区成交量位居第二，较 去年同比增长，增长较为明显，主要原因是大亚湾区为经 济技术开发区，石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的 不断完善，而且价格洼地效应明显，受到香港深圳等投资者和 自住购房者的青睐，因而成交量上涨较为明显。 从面积段来看，上半年商品住宅的销售量较为均衡，以上 占比最大，而以下和之间的住宅销售也相当可观......”。

3、“.....以下的住房成交量占全市销 售总量的成以上，这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改 善性需求为主，购房需求显得更加理性。 从销售物业类型占比来看，住宅仍为销售的主力，销售量占 商品房总销售量的，与去年同期相比，增长，商业 和办公楼分别占，同比增长，这 也说明我市在发展商品住宅市场的同时，也在积极培育商业和办 公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要的作用。 四商品房价格小幅增长，总体平稳 上半年，全市商品房成交价格为元，同比增长 ，商品住房均价元，同比增长。从月度变 化来看，除月出现较大波动外，我市商品房和住房价格其他各 月表现均较为平稳，稳中有降。上半年，全市各月均价均超过 元，最高值甚至突破元，接近主城区惠城区 水平。主要原因是上半年，自住性和改善性需求逐步增多， 投资性购房需求下降，尤其在月投资性需求得到很好的抑 制，购房环境较好......”。

4、“.....可以满足不同层次的购房需求三是惠城 区仍是成交的主要市场，商品房成交价格较高，是拉升全市均价 的重要因素。 从区域来看，惠城区惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前 三位，均价均在元以上，而且同比涨幅也相当接近， 较去年同期增长以上，博罗县住房价格增长较快，增幅为 ，惠东县增长，龙门县则下降。随着我市经 济的不断发展，区域基础设施和居住环境得到进步改善，提升 了房地产的价值。 小结惠州是个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州的 支柱性产业之，在未来相当长的段时期内，将保持良好的发 展势头......”。

5、“.....舒适度 房 房 普通客 外区企业白领公务员 个体户等 首次臵业 自住 价格交通保值性房 边缘客惠州专业地产投资客投资地段价值升值潜力房房 产品定位 主力户型建议 根据对项目周边在售楼盘销售情况的调查，各种户型的特征为 户型 主力面积 价格特 征 市场供应市场需求效益贡献 房以下较高般较少般 房厅般较多较多较大 房厅较高最多最多最高 房厅最高较少般般 房厅市场上最受欢迎对楼盘效益贡献最大的户型，因 此建议本项目户型以房厅为主。考虑到居住的舒适性，可 将房的面积增加到左右......”。

6、“.....市场价值高。鉴于本项目户型设计不受 限制，适当规划部分较为稀缺的房，以提高项目整体收益。 房厅市场需求多，价值般。由于项目南向临铁路，噪 音影响较大，建议在南向单元规划本项目各项成本费用可归纳为 土地成本开发费用建筑安装工程费开发期税费管理费用不 可预见费。对以上各项费用进行估算时均按政府有关规定标准比率计 算......”。

7、“.....二是 银行贷款，三是销售收入部分用于投资部分。 筹资运作计划 因本项目的土地成本及相关税费支付均为自有资金，在销售回款 前需向银行借款以作前期筹备所用，销售收入除扣除与销售有关税费 后用于后续部分投资外，还需支付贷款还本付息。 本项目总投资万元，自有资金万元，银行贷款 万元，预售收入用于其他投入费用约万元......”。

8、“.....且在计划销售周期内按最高实现 销售。 销售价格预测 住宅销售均价元 商铺销售均价元 车位均价万元个 销售收入估算 序号名称单位数量单价元金额万元 商业部分 住宅部分 车位个 合计销售收入 二销售税费及附加估算 序号名称计价依据金额万元 合计销售税费及附加销售额 三各期销售收入与预测汇总表 单元万元 项目合计 上半年下半年上半年下半年 住宅 商铺 车位 总计 四税后利润测算表 根据测算，本项目税前利润为万元，税后利润为 万元。 七项目经济效益评价 对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委建设部颁发 的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合 房地产开发的实际情况。本项目选取的计算指标为财务内部收益率和 财务净现值......”。

9、“..... 财务净现值 财务净现值按基准贴现率将项目计算期内各年净现金流 量折现到建设期内的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能 力的动态评估指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑按受。 由现金流量表全部投资现金流量表计算可得 财务净现值现金流量万元 二投资利润率 投资利润率指的是项目投资利润即净现金流量累计与项目 投资的比值，属静态评价指标。由现金流量表项目损益及 利润分配表计算可得 税前投资利润率利润总额总投资 税后投资利润率净利润总投资 三盈亏平衡分析 盈亏平衡点经营成本销售收入 由此可见，本项目只要完成商品房的销售量，即可收 回全部投资，本项目的风险很小。 四还贷能力分析 本项目总投资万元，现开发商自有资金万 元已经完全到位，用于土地成本及前期开发，目前尚有 万元的资金缺口急需解决......”。