1、“.....自然 条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土 地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的 道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大 型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌 公司是全球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在 世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸 引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着 日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前 景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽 车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更 不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加 坡的土地面积......”。

2、“.....具有发展多个大型工业项目 的条件，正受到外来投资商的高度关注。 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三 角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地 和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展 空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正 在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强 有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠 三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地 位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三 角提供强大的基础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动 城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随 着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用......”。

3、“.....惠州市未来将成为珠三角重要休闲 旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。 第二章项目概括 研究基础 用地单位惠州市房地产开发有限公司 发展商惠州市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置惠州市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证惠州市规字第号期 商品房预售许可证惠州房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发......”。

4、“..... 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基 础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤 其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主 要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例 外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求 预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知 识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标......”。

5、“.....通 过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点， 对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策 划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦 较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内 容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和 基本结论，个中涉及的主要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目 前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场 售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作 出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进 度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可 能收益......”。

6、“.....对项目的开发可行性作出判断。 研究方法 为达成研究目的，我据显示，对小区的休闲娱乐配套设施，要求有健身室的比 例最大，其次为儿童乐园。具体数据如图所示。 第四章惠州市商品房供给状况 商品房供给总量及特点 惠州房地产在九二九三年曾与海南海口广西北海成为全 国的三大开发热点，房地产为虚火过旺，从而在之后的国家宏观调 控中，房地产业进入谷底，商品房市场明显呈现总量过剩供过于 求的局面。二二年，市区商品房销售面积万平方米，其中售给 个人万平方米，二三年，商品房销售面积万平方 米。近几年来，房地产市场在经过国家政府的正确引导和市场的良 性竞争和淘汰，房地产开发商的数目从九十年代初的多家，演 变到目前的多家，买方市场正在逐渐形成。在受到市场竞争的影 响和消费者日益成熟的情形下......”。

7、“..... 各个房地产商为了在市场上争得更大的市场份额，不论在规 划设计房型环境布置上，而且在质量管理绿化物业管理水 平上都十分注重提高档次和水平，惠州市也出现了诸如东湖花园 碧水湾等批高质素的住宅小区，在市场销售上创出了不俗的成 绩，形成房地产消费的个个小高潮。从房地产市场供给的总体情 况来说，房屋总量供过应求，空置房面积居高不下，据二三年统 计，全市商品房空置面积为万平方米。但总量过剩并不代表适销 对路的房地产项目过剩，而主要是结构性的过剩，诸多空置的商品 房卖不出去主要是由于规划设计失当户型及结构不合理房屋周 围环境差配套不完善等等原因。 惠州市商品房市场发展趋势 房地产业的发展，将会带动大批相关产业的发展，因而房 地产业成为些相关产业的助动器。惠州市的房地产业的发展，也 倍受政府和企业的关注。房地产业的良性发展......”。

8、“.....当前，国家相继出台了系列法规和政策，支持和 刺激房地产业的发展，国家建设部也先后出台了相应的措施鼓励和扶持房地产业的发展，在这种情形下，房地产业已成为国民经济的 项关系国计民生的重要产业，具有较为广阔的发展前景。惠州市 房地产的发展，与国内其它城市的房地产业相比，既具有共同之 处，也显现出其特殊的面。惠州市商品房发展有以下几个趋势 在政府鼓励消费政策和加快房改进程影响下，市民的 商品房消费日益提高，住宅市场需求容量增大。国家为鼓励消费， 近几年来数次调低银行利率，引导人们加大消费量，扩大内需。商 品房作为老百姓消费生活中的个大件耐用消费品，其主导作用极 为明显。加之国家加快房改进程，取消了实物分房，开始实行货币 分房，商品房的消费日益成为千家万户的的大宗消费。惠州市民人 均收入近来来直呈增长态势，其对商品房的消费也必将有所增 长......”。

9、“..... 房地产市场竞争日益激烈，竞争将更多地表现在发展 商的实力信誉品牌上的竞争，通过竞争，市场日益规范和成 熟。房地产市场竞争加剧，各发展商在房地产项目上更趋于理性和 务实，竞争不仅在户型设计结构小区环境等方面，更多地将在 实力规模品牌上展开。 伴随南海石化项目的启动及惠州系列集团公司的发 展壮大，势必带来更多的外来资金和外地人口，并由此进步刺激 惠州房地产业的发展。惠州作为珠三角东部地区的经济发达城市， 经济建设发展很快，并由于其优越的地理位置和良好的投资环境， 吸引了众多外地投资者，在引来资金流的同时，还涌入了大批经商 务工的外来人员，他们的住房需求也会给予本的房地产业的定的 发展机会。随着消费者和房地产市场的逐步成熟，消费者对房地 产的要求将趋向于更加舒适更便利，住宅小区的将会趋向人性 化智能化生态化园林化方向发展......”。