1、“.....项目是可行的，具有较好的 开发前景 从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人 民币利率提高......”。

2、“..... 从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑 战并存，只要能采取定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核 心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其 正常的财务效益。 第章项目提出的背景及必要性分析 项目提出的背景 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十 年前全国人均消费仅为元，目前，这个数字已经达到元在国内 发达地区人均消费已经达到元。我国是世界鞋业产销第大国， 现有多个制鞋企业，已形成广东福建温州成都重庆等 五大鞋类生产集散地，在我们这个年产亿年消费亿双鞋的国 度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。 武汉位于我国腹地，素有九省通衢之称，是华中地区的中心 城市，长江中游最大的流通中心之，为内陆最大的交通枢纽，其铁 路公路水运航空交通网络十分发达。全市总面积平方公里......”。

3、“.....居民人口多万。武汉市周围公里范围 内有个中等以上的城市，亿人口，占全国人口总数的。 武汉在历史上直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的 商品集散中心。改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌 现，以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场 交易活跃，成为华中地区最引人注目的商品集散地。据统计， 年武汉市实现社会消费品零售总额亿元，居全国个省级城市 第位，各类批发市场交易额达多亿元。著名的国家级汉正街小 商品市场，有多个室内专业市场，经营万余种商品，日均客流 量万人次，年销售额亿元，占全市批发零售总额的。 深厚的商业文化底蕴独特的区位优势巨大的消费市场良好的经 营氛围，形成支持此项目是湖北浙江两省的签约项目，受 到了武汉市市委市政府的高度重视与支持，被列入江汉区重点建设项 目。政府的支持的项目成功的最大保障......”。

4、“..... 且托运般为多种商品组合，依靠鞋城重组物流困难较大，而依然依 赖汉正街的物流又诸多不便。客流组织困难大兴路的客流组织也依赖于汉正街，客 流的组织体系较为完善，而本案脱离了汉正街，要重新组织客流存在 较大的困难。 脱离了汉正街的品牌影响汉正街商品种类丰富，方便 多元化经营户打货，脱离汉正街后，必然要损失部分多元化经营的客 户。 重塑鞋业批发市场品牌到大兴路打鞋已成为客户的 种习惯，如果大兴路鞋业批发市场继续存在，我们市场将难以生存， 我们与大兴路市场是你死我活的竞争关系。 项目地块规模偏小，相应的配套设施难以全部满足，周 边虽然会自然形成相关配套，但没有整体规划，且具有落后性。 项目的机会分析 正值大兴路改造契机大兴路南面的四个鞋市场已经确 定要拆迁，为我们介入鞋城的建设提供了机会......”。

5、“.....其建筑形式为地上十层，地下二层，经营可能性 往零售转型。 龙王庙商贸中心成本很高，其售价或租价必然很高，而 鞋类批发商户能够承受的成本不如服装，其可能放弃鞋类批发块。 项目的威胁分析 龙王庙的拆迁改造是逐步进行的，并未形成市场大的动 荡，要吸引那部分商户离开大兴路存在着定的困难。老市场的改造没有确定日期，商户都愿意继续在此经 营，而不愿变动，银河市场经营稳定且规模大，诸多因素将商户稳定 在大兴路经营。 本案的竞争对手龙王庙的定位虽然可能往零售转型，可 也不能确定不会做批发市场。 本案的竞争对手康奈国际鞋城与鼎力市场商会合作，可 能对本项目动员鼎力市场的商户存在不利影响。 三结论 通过以上的分析我们可以看出，本案是机会与风险并存，其运作成功的关键取得政府的深度支持 和如何吸引核心商户......”。

6、“.....如果政府有深 度的政策支持，如采取掐断大兴路市场的货运条件以消防未达标为由限制市场的发展等举措， 限制老市场支持本案的发展，否则大兴路鞋城的搬迁将非常困难，本案的运作也将存在较大的风 险。同时如何吸引核心商户也将是本案面临的个较为棘手的问题，方面大兴路部分市场的拆 迁给本案的建设带来机遇，但另方面是如何吸引核心商户和帮助客户留住核心终端的问题，如 果不能帮助核心商户留住核心终端，同时大兴路又难以做到整体性搬迁，则本案的建设将面临着 较大的风险。 第四章地块建设条件 工程概况 项目选址 鹿迪鞋城选址于武汉市汉口姑嫂树路号，基地西临姑嫂树路， 南临潇湘路，北侧与东侧均为宽的规划道路。规划用地面积约为 平方米......”。

7、“.....涵盖 批发零售商品展示新品发布网上交易等多种购物方式，立足于大兴路鞋类市场群扩容性 搬迁，考虑华中地区鞋类鞋料市场集聚性发展的需要，力求新建市场的功能提升和品位提升， 将鞋城建设成为辐射全省面向全国的现代化综合性的大型鞋类批发市场。 二建筑布局 基地内布臵整体式商场，基地东首，沿规划道路设臵仓储，商场与仓储，商场与仓储之间由多层 物流通道及商业步行街相连。板式高层办公楼，设在基地北侧。基地南侧设有商场入口人流集 散广场及商场的宣传活动休闲的演示广场，而北侧设商场内商业步行街入口景观广场，地面停 车场等。 三交通组织人流人流组织主要考虑步行人流，车行人流。步行人流由 城市人行道出入基地内步行街入口广场或商场入口广场。车行人流由 地基北侧规划道路入口......”。

8、“.....经商场入口入广场 临时停靠出入。 物流物流由东侧或北侧规划道路物流出入口，出入基地， 直接停靠卸货平台，或经由环形坡道，物流通道出入仓储。人流物流 两者流线明确互不干扰，形成相对系统。尤其设臵的多层物流环 形环道能大幅提高物流配送效率，对提升二三层商场商业价值起巨 大作用。 停车物流停车安排在基地北侧，就近仓储布臵人流停车， 除部分地面外，充分利用地下室，屋面空间解决日益增加停车要求。 四给排水设计 生活给水系统 水源以城市自来水网为水源，二路给水管引入，在基地 内侧形成环状。 生活用水量统计办公部分最大日用水量，商场最大日用 水量以计，其他用水量以计，则合计本工程最大日 生活用水量约为。 给水系统本工程给水采用分区给水方式。给水系统共分区， 地下室到四层为低区，用水由市网直供......”。

9、“.....由生活 水池变频调速水泵联合供水。生活水池，水泵房设在地下室。用水 量按功能分别单独计量。室外由市网接二条给水管，在地块内 连成环状，生活消防合用。排水系统 排水量最大日排水量按最大日生活用水量的计，则排水量 为。 排水方式室内排水采用污废合流系统。高层污水立管设臵专用 通气管通气，多层商场污水立管设臵伸顶通气管通气。污水汇集后， 经化粪池处理后排水市政污水管道。屋面雨水系统设计重现期为 年，雨水管道配合建筑专业布臵。室外雨水经收集后就近排入市政雨 水管道。地下室排水设臵集水坑，由潜水泵提升排至室外。 消火栓系统 消火栓用水量计算本工程由栋高层办公楼大型多层商场 多层仓库组成。消火栓用水量按用水量最大的建筑物的次消防用水 量考虑，则室外消防用水量，室内用水量，室内用水量 ，火灾延续时间小时。 室外消防系统室外消火栓管道系统与生活给水管道合用......”。