1、“..... 项目实施进度 预计年月开工，年月竣工。工期为个月。 经济效益分析 经测算，项目建成后，可实现销售收入,万元利润总额 ,万元项目投资回收期税后年含两年建设期财务 内部收益率全部投资所得税后财务净现值,万元全 部投资所得税后。 并持有资产价值约万元。 主要技术经济指标详见附表 本项目投资回收期较短，内部收益率较高，经济效益较好，该项 目建设是可行的。 第二章项目建设的必要性 区域概况 该项目地处河南省潍坊市青州市城区，北临尧王山路，此处毗邻 汽车客运站，是青州市交通集散地东临工业路，此路段是青州市的 主要南北通路 青州位于山东半岛中部，北纬度分至度分，东经 度分至度分，为温带气候。西接淄博市临淄区，东临昌乐县， 北靠寿光市和东营广饶县，南接临朐县。青其南为沂蒙山区，其北 为鲁北平原及渤海，青州正当此咽喉地带，历来为兵家必争之地。青 州境内河网密布。面积平方公里，人口万。石灰石和铁矿 石的储量较大。 青州交通发达......”。

2、“.....西距济南,东距青 岛。另有地方铁路益羊铁路和青临铁路。公路方面，有济青高 速公路和东青高速公路。另有国道，济青公路和羊临公路等。是 潍坊西部的交通枢纽。 城市的西南郊区有云门山驼山玲珑山，三山联翠，障城如 画。云门山主峰海拔多米，虽不甚高，但却是拔地而起，巍峨 耸立。山顶有洞如门，夏秋时周围云雾缭绕，故名云门。山上多 摩崖石刻，其中著名的是巨大寿字石刻，高米。其旁驼山 自古是齐鲁名山，山上有五座石窟，内有多尊石佛，称为驼山石 窟。青州得名甚早，禹贡中就有记载海岱惟青州。上古为 东夷之地。至夏商间，先后为爽鸠氏季则氏逄伯陵氏所据。 周初封吕尚为齐侯，地始归于齐。历春秋战国之世，均为齐属。 西汉武帝元封五年前年设青州刺史部，驻广县。东汉州 名，辖郡国十，县六十五。治所临淄县，故城址在今山东淄 博市临淄北。辖境相当于今山东临南以东的北部地区。西晋怀帝 永嘉五年年曹嶷弃广县，筑广固，为青州刺史治。东晋 安帝隆安三年年慕容德陷广固......”。

3、“.....这也是 山东唯个作为朝代首都的地方。后刘裕灭南燕，夷广固，筑 东阳城，置北青州刺史治于此。 促进社会经济发展，加速城市化进 从青州市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大 厦和人民商场家。在建的有中都财富广场和青都国际步行街。 青州市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。而且 商铺均为沿街商住或企事业办公楼二层门店。经营环境极差。如 果你想买到件品牌商品，要跑很多路店。商品可比性较弱。给销 售带来瓶颈，制约人们消费。 青州市商业配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞 后，还有部分地区的写字楼没有配套支持，没有形成规模。高档写字 楼市场也比较空白。个人创业办公场所绝大多数在商业门店，环境差， 设施也不完善。而外来商业者创业者不但要租赁销售及办公场地，还要租用居住寓所。这样给外来商业者创业者增加了投入资金。严 重制约青州的经济发展。 青州商业服务环境相对落后，缺乏高档的购物中心。走精品 之路......”。

4、“.....从本项目所处的特 定区域环境为项目提供了更为广阔的发展空间，从而降低了其它不利 因素对项目的影响。 综合以上情况，本项目建设是必要的。 第三章市场需求预测 市场预测 现有市场需求 据第五次全国人口普查数据青州市总人口万人其中非 农业人口万人，有汉回满等个民族，共有少数民族 万人。 近年来青州市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。 年，全市完成生产总值亿元，同比增长以上。其中，第 产业增长左右第二产业增长左右第三产业增长左右。 经济结构逐步改善，增长质量进步提高。三次产业结构为∶ ∶。地方财政般预算收入完成亿元，为年预算的 ，同比增长城镇以上固定资产投资完成亿元，同 比增长规模以上工业企业完成增加值亿元，同比增长 实现社会消费品零售总额亿元，同比增长城镇居民人均可支 配收入达元，同比增长农民人均现金收入元，同比增 长。 市场物价小幅上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨。 其中......”。

5、“.....烟酒及用品上涨，娱乐教育 文化用品及服务上涨，居住类价格上涨。商品零售价 格总水平比上年上涨。 潜在市场需求随着经济的发展和城市化步伐加快，越来越多的人涌入城市定 居创业，给消费市场带来了勃勃生机，商业市场发展潜力巨大。同 时，青州市旅游事业的发展，极大地带动消费市场发展。 国家通过宏观调控及经济杠杆的调整，极大地刺激了人们的消费 观念的改变，有力激发人们的消费欲望，使之成为强有展到家，注册资金亿元。 其中，限额以上民营企业达到家。年民营经济提供税收 亿元，占地方财政收入的比重有较大幅度增长。去年月，被省政府 授予发展民营经济先进县市区称号。 第三产业更加繁荣。各类市场发展到处，年交易额达亿 元。其中，过亿元的处，东方商贸城瓜市副食品批发市场摩 托车市场汽车农机市场个体私营试验区年交易额均超过亿元。第三产业增加值已占国内生产总值的。旅游业，按照中国优秀 旅游城市的要求，对旅游市场进行整顿规范，并加大宣传促销力度， 举办金秋旅游文化月......”。

6、“.....全年共接待海内外游客万人次，实现门票收入 万元，旅游总收入亿元。 对外开放，以组织开展全民招商引资行动作为突出重点，着力营 造人人都是投资环境，处处维护开放形象的浓厚氛围，使外商外 资成为我市经济发展的重要推动力。招商引资出现了向大项目倾斜 向高新项目倾斜向农业龙头项目倾斜向加工贸易项目倾斜的可喜 局面。年招商引资到位资金亿元，潍坊市外开工建设项目 个，其中过亿元的个。对外经贸，着力实施走出去战略。 自营进出口获权企业发展到家，年实际利用外资万美 元，完成出口创汇万美元，海外办企业迈出新步伐，劳务输出 拓展到德国俄罗斯日本等多个国家和地区。 加快城市化进程。树立城市建设新理念，突出抓好经营城市社 区建设小城镇建设。按照建设现代化中等城市的目标，加快城市基 础设施建设，完善城市功能，增加城市的吸引力和容纳力。城区绿化 覆盖率达到......”。

7、“.....重点组织实施城市 形象工程，规划建设云门山广场，实现路灯路品，城市形象 进步改观。规划建设新环城路，城区规划控制面积由平方公里 扩大到平方公里 建设条件 建设用地现状 建设用地为毛地,尚有火力发电厂和办公大楼需动拆迁。 周边交通现状 建设用地周边交通状况良好。 第六章建设内容与建筑方案 建设内容 项目总占地面积约亩。 规划建设总建筑面积万余平方米。 其中商业配套式公寓建筑面积万平方米卖场建筑面积 万平方米商业街建筑面积平方米，地下及公共建筑万平方 米。 容积率。其中 建筑形式为多层小高层及商业裙房商业内街互补的商业综合 楼。 建设方案 空间布局 青州义乌小商品市场由栋层综合性商业大楼,栋层商业 配套住宅楼及层沿街结合半开放内商业街裙房组成。 沿着东街布置层高的沿街商铺，吸引各种类型的商家入 住，既提高了地块的商业气息，又给居民以极大的便利。同时......”。

8、“.....将可能的喧嚣阻挡在家门之 外。此种布局相应的在主干道和居住区之间形成缓冲空间，隔绝了都 市的嘈杂。 建筑设计 住宅公寓由简单的房到豪华的房，采用梯两户和梯三 户的布局。各公寓单位的平面布局简单实用，围绕公共与私人空间的 概念，精心组织内部空间，各个功能空间层次分明顺序布置。 所有的客厅和主卧室朝南布置，尽享优美景观和阳光。大部分 户型客厅餐厅完全分开，创造舒适的就餐空间。大部分主卧室布置 宽敞明亮的转角窗，将优美绿地景观引入室内。厨房和卫生间都有自 然采光和通风。 交通绿化 内外街结合半开放步行街结合共享空间。 街景绿化空中绿化庭院绿化开放绿化。 交通空间的组织由条环通的道路系统形成车流线，每栋建筑 的入口和大堂都位于北面，由环通的车道相互联系，通往小区的出入 口，并满足消防车道环通的要求。 为了创造舒适宜人的生活环境，规划中充分利用各种手法，塑 造丰富的景观空间。建筑和道路的布置围合出中央花园......”。

9、“.....散步道掩映在绿树丛荫 中，园林小品错落其中。巧妙布置的小广场成为市民交流的好去处。 立面设计建筑立面运用简洁的线条，转角窗凸窗挑板架子等元素， 组合成现代大气丰富的立面效果。沿街的商业建筑采用弧形顶面 底层外廊等处理手法，立面效果精致又极富现代感。 结构设计 钢筋混凝土框架剪力墙。抗震设防类别为度。 本工程是由住宅公寓及栋综合性商业楼及层商业裙房建 筑局部层组成的商办住建筑群。下设地下室，由地下汽车库连 通。 采用钢筋混凝土抗震墙结构体系，商业采用钢筋混凝土框架 结构体系。 商业建筑利用天然地基。楼屋面采用现浇钢筋混凝土板。桩 为混凝土预制桩或预应力管桩，商业建筑与主体设沉降缝。 地下室及地下车库防水等级为。 结构计算采用•系列软件。 建筑消防 室内消火拴系统，室外消火拴系统 室外消火栓 室内消火栓高层地下车库商场 消防泵直接从市政给水管网抽吸加压供水。 办公及商场设自动喷水灭火系统，喷淋用水量。喷 头动作温度均为......”。