1、“.....使青州物流航母具备了游弋齐鲁甚至全国的强劲动力。 三亿丰宜家装饰城成功整合市场，带来巨大的社会效益和经济效益，对产业提升意 义非常 地处山东青州城东北角的亿丰宜佳装饰材料城年月日正式营业，建筑面积达到 万平方米，开业仅三个多月时间就已有家陶瓷厨卫灯饰经营业户和家五金业 户入驻，实现交易额万元。作为青州第个整合大规模物流的市场，取得非常好的 市场效果，带来了巨大的社会效益和经济效益，同时也探索出条通过整合市场提升物 流行业发展的道路。 三建设青州汽配城，将促进青州房地产尤其是商业地产的健康发展 青州自年以来，城市建设快速发展，建设了包括四海鑫城青都国际商城中 都财富广场宋城青州城市中心广场柳树湾等批品质品牌地产项目，可以说青州 城市地产发展的速度非常快，在短短年内，新建住宅面积超过万平方米，商业面 积超过万平方米......”。

2、“.....由于发展过于 快速，房地产行业特别是商业地产业出现了些问题，临街商铺空置率较大，商铺投资 行为萎缩等。 而建设青州汽配城，立足于汽配行业，具有非常强的行业支撑，由于是整合市场的因 素，以整体商业运作来推进项目，重经营轻销售，招商为主销售为辅，首先获得项目的 经营成功，才考虑项目的销售成功。第三章建设青州汽配城的合理性 从青州汽配市场现状的来看青州国际汽配城的建设，市场潜力巨大 经过我们前期调查，青州汽配零售有很好的行业基础，青州从末年代就是山东汽 配和农机的生产基地和物流中心，经过近十年的发展，青州汽配规模已经非常大，现有 包括青州农用机配件市场青州农机市场以及汽配市场非常多，现有商家超过家， 销售额超过亿元，辐射周边地市山东省内乃至华北区域，部分甚至将生意做到了南 部沿海甚至是国外。拥有这么良好的行业基础......”。

3、“.....物业条件不适合经营要求，市场呼吁现代化的汽配市场 现有汽配分布在国道周边和汽车站附近，相对集中，但都是以门头房为主的，设施 相对破败，农机部分已经建设了农机市场，但内部面积太小，交通不便，停车不便，没 有好的物流仓储空间，导致物业使用很受限制。通过访谈，经营户非常希望可以整体搬 迁至个现代化的汽配市场。 二从汽配产业未来发展青州国际汽配城的建设，功在千秋，势在必行 前面我们提到，汽车行业的发展将进入快车道，随之而来的汽配产业将迎来更大的发展 机遇，青州现有市场将远远满足不了市场的需求，预计在未来年内，青州汽配产业整 体规模将翻番，销售额将上涨倍以上，超前建设专业的汽配市场，既符合市场需要， 也提升了行业的竞争力。功在千秋，势在必行。 三从项目自身条件看青州国际汽配城的建设，建设汽配城，最大化体现项目价值 项目交通便利，是做汽配物流的绝佳位置......”。

4、“.....国道和 青垦路交汇处。项目非常便利地辐射到青州市区每个角落，到达市区内部均在半小时交 通圈内，因此辐射市区非常便利。同时，由于项目地处交通干道，通过济青高速青州 至临沭高速十字高速公路网辐射济南淄博东营滨州潍坊威海烟台青岛 临沂莱芜泰安等地市。同时胶济铁路和高铁开通，汽配将辐射至更远的华北区域和 南方。路通财通，项目交通优势决定了项目具备建设外向型汽配专业市场的条件。 项目周边汽配行业密集，属于老码头，商气较强 项目区域原来属于青州市汽配和农机聚集地，分布着青州超过的汽配农机商家，同时 周边汇集了青州几乎所有的汽车展销厅和店，可谓是汽车汽配最集中的区域，具有传统的商业底蕴，客户心目中有很高的地位，在老码头建设专业化的汽配城，将彰显更大 的价值。第四章项目发展目标与项目定位 汽配城项目发展目标 远景目标 成就山东最集中最大的汽配基地......”。

5、“.....永续发展的汽配基地。 二中期目标 潍坊乃至周边小时经济圈内最大最集中的汽配基地，辐射山东半岛和鲁中地区，在山 东的汽配专业市场中占领席之地。 三近期目标 青州唯永续产权的汽配专业市场，青州汽配行业市场整合平台，走家胜行百家。 二项目定位 针对目标客户市场的定位商业投资功能和经营前景。 铺面的热炒需要口岸人气项目特色等等因素作为支撑，这些条件对于本项目而 言都已具备，前景可以预见 针对消费者及竞争对手的定位青州首屈指超大规模唯具有综合汽车消 费功能。 本项目集各项汽配消费功能的同时，提高服务功能和餐饮娱乐等软件的配套。 针对区域的定位补充和集中式的消费功能。 本项目的出现，填补了青州汽配消费的空缺，改变了青州人民传统的消费结构和消 费方式，种全新的消费模式次性集中化汽车服务消费行为将因此产生......”。

6、“.....在吸纳本土已有品牌的基础上同时充分挖的从业背景和丰富的从业经验，能够充分把控项目和客户之间的距离。同时， 充分利用政府整合市场的政策支持，快速整合本地商户，适当引进外地商源。 灵活的招商策略 面对经营商户，我们采取灵活的招商策略，做到大中小户情况不同，品牌商家和 般商家不同，补缺经营和市场整合不同，先后签约进场政策不同，系统的招商政策， 促进了项目整个市场的快速成型。四经营管理和物业服务 经营管理是项目后续长久兴旺的关键，我们在建设初期，就充分制订系统的经营管 理和物业管理体系，配置合适之人才以满足市场需求，具体包括 建立专门市场运营机构，按照先进市场模式全面负责市场整体运营工作。 专业市场运营公司在商户管理委员会和业主委员会的监督和管理下......”。

7、“.....配备包括由专业商场管理人才带领下，由商业管理员 营销策划师物业管理员工程师保安员清洁工组成的专业管理队伍。同时完善公 司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实 施和有效控制。主要制度体系包括 企业管理手册 员工手册 人事管理手册 行政管理手册 设备管理手册 消防安全管理手册 安全维护管理手册 清洁管理手册 绿化管理手册 经营管理手册 营销推广手册 车辆管理手册 招商管理手册 收费管理手册 财务管理手册 对外经营管理手册 建立市场管理制度，规范市场 根据项目情况，考虑商场的整体利益，建立完善的商户管理制度，保障商场内部有 序经营......”。

8、“.....充分发挥经营商户的主观能动性，建立和谐互动的经 营氛围 主要措施包括如下 组织成立由经营户代表成立之商户管理委员会，代表广大经营户参与商场管理 决策的制定 建立商户管理委员会章程管理制度以及常设机构制度 开展促销推广活动 整合促销和整合推广是保障商场经营火爆必须的手段，我们遵从商业规律，策划组 织开展促销活动以及整体或者个别推广活动具体活动安排有 商家进行促销表演推广 邀请表演队伍进行音乐文化表演 降价促销或统优惠券促销会同所有商户开展 意见征询，有奖答题以及现场促销活动的开展会同所有商户开展 公共关系促销，利用些社会的热点进行巧妙策划，开展公关动作......”。

9、“.....第六章项目经济效益分析 投资估算及资金筹措 投资概况 项目基本参数 项目内容 占地面积亩亩 期建筑面积平方米万平方米其中三楼阁楼占平方米 二期建筑面积平方米万平方米 投资情况 项目开发成本万元 土地成本万元 含土地出让金契税土地评估费建筑配套费 建安成本万元 物业情况计算依据额度 期商铺万平方米元平方米万元 二期酒店等万平方米元平方米万元 小计万元 前期工程费万元 项目计算依据额度 勘探元平方米万元 建筑及施工图设计元平方米万元 试桩费按照万估计万元 施工水电贴费三通平按照万估计万元 开发期间的费用万元 项目计算依据额度 预决算审核费建安成本万元 质监费建安成本万元 监理费建安成本万元 招投标代理费建安成本万元 前期物业管理费万估计万元 室外配套费用万元 项目计算依据额度 室外市政道路工程费按万计算万......”。