1、“.....房屋破旧不堪，严 重影响了蓝山县城市容市貌，对它进行改造，不仅可改变旧城面貌 和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位， 同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。促进蓝山县城经济发展，为 蓝山人民创造更好的生活条件。项目建设势在必行。 项目开发条件 开发项目基本情况 地理位臵及场地概况 蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧， 地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积。 该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为，建筑层数为十二 层。 自然条件温度年平均‴，极端最低‴，极端最高‴。 降水年平均降雨量在，雨量集中在月。 湿度年平均相对湿度。 日照时间年平均。 风向年中最多风向为南风含东南风，其频率为， 其次为西北风，频率，西南风，频率。 风速平均风速......”。

2、“.....该段覆土厚度为 ，以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承 力结构适宜建设中高层建筑。 地震根据中国地震烈度分析，项目所在地地震 基本烈度为ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。 开发项目建设条件 原材料供应情况 蓝山县城的地理位臵较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接 取材于县城东部河中郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低 价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有家中型 水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。 基础设施及市政设施条件 蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施电 力电信电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。 政策条件 在全市实行大力优化投资环境下，县委县政府明确指示城区 内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序，尽快完成项目开发建设......”。

3、“.....专门指派了名 副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系， 确保拆迁安臵按期完成。以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的 建设。政府相关优惠政策如下 江南财富城是县政府重点招商引资项目 江南财富城是市县二级重点商业项目 县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策如税费第 年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布。 市场分析 房地产市场环境分析 人口环境 年前，当时城镇人口不足万人，城区仅集中在老城关镇周 边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实 施后，城市建设速度进步加快，城区范围不断扩大，先后建成了 蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至多万人，流动人 口近万。蓝山作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进 了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较 快......”。

4、“.....随着住房制度和企业改制力度加大， 对房地产商品的需求进步加强。 经济环境 近年来，县委县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经 济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为，国民经济 收入不断增加增长达，国内生产总值年亿元，其中 第产业亿元，第二产业亿元，第三产业亿元， 年财政总收入亿元。社会消费品零售总额万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。 政治环境 本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委县政府的重 要工作目标，享有系列的招商引资优惠政策。县政府要求各职能 部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率。 市场环境 随着国家对房地产开发企业的整顿，特别是对新增土地的政策 调整及对土地交易市场整顿规范，房地产开发逐步规范化市场化， 不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区土地的不断升值创造了条 件......”。

5、“.....蓝山县城房价呈逐年递增 之势。作为湖南新兴的边贸城市，目前人口偏少，增加城区人口数量， 扩大城市规模是必然的，对商品住宅及商场的需求也是旺盛的。 市场需求分析 供给市场特征 商业非常集中，商圈现象突出 县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心的商圈范围 内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城以上的商业容量。 商业分布缺乏规划，不成体系 县城商业缺乏统规划，分布散落杂乱，没有成行成市。处 于比较低级别的商业发展阶段。随着县城的发展，这问题将更加 突出，势必要得到解决。 缺乏现代商业形式 虽然有个号称蓝山商业步行街的项目，但是该项目名不符实，并不是真正意义上的步行街。县城目前也没有 等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无商核。 缺乏上档次的卖场 目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品， 也缺乏上档次的商品......”。

6、“..... 缺乏餐饮娱乐和休闲场所 餐饮娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发基数少，存量不足，正处在购房高峰期，本项目仅有套住宅不 存在销售风险，并且销售价格正在看涨。 销售计划如下层商场第年销售，第年销售二 层商场第年销售，第年销售三层商场在第年销完。 住宅分三年销售，第年销售，第年销售，第年销售 。 销售单价确定 公司经对永州市蓝山县城商业物业及各商品住宅销售价格比较 和市场预测详市场分析，近几年蓝山县城旧城改造任务大，搬 迁工程多，商场及商品住宅需求量较大，虽有较为激烈竞争，但市场的需求旺盛。但考虑到些不可预见因素，因此在确定销售价中 采取较为保守的价格，商品住宅平均价按元，层临城东 路按元，内商场按元，二层商场按 元，三层按元计算......”。

7、“..... 具体见销售收入表。 考虑到该项目以城市基础设施建设和建筑工程建设为主要内 容，在税收征缴上，本项目按的营业税，另加税金的城建税 教育附加综合按房产销售收入的计算营业税金及附加，该 项目为招商引资项目，有权享受县区政府制定的招商引资优惠政策。 总成本费用 根据建设投资成本借款利息支出及经营期成本估算，项目投资 总成本费用万元，经营成本为万元主要是工资 广告费及销售费用等，年平均综合开发成本摊销万元详见 总成本费用表损益表。 财务评价 根据逐年估算的销售收入总成本费用现金流量及借款偿 还期计算，财务评价及效益分析结果如下表......”。

8、“.....其全部投资内部 收益率税后，全部投资回收期年含建设期年， 财务净现值万元详见现金流量表全部投资。 从以上测算指标分析，财务盈利能力较强，且该项目属城市商 业地产开发项目，已能满足投资的要求。 偿债能力分析 该项目经营期短，主要依靠房屋销售收入偿还借款本息，借款 偿还期为年含建设期年，偿债能力较强详见借款还 本付息计算表。 敏感性分析及盈亏平衡点 该项目敏感性因素主要有建设投资及费用，商品房销售价格及 总收入，建设经营期延长壹年造成经营成本增加，根据上述因素， 按最不利情况考虑来判断项目的风险状况，具体见表......”。

9、“.....但变化后的财务内部收益率均大于行业基准值， 销售收入因素最敏感最不利情况为经营期延长年，造成经营成 本增加，财务内部收益率仅为，其次是按销售收入降低 时财务内部收益率仅为，基本可行。说明本项目开发有较强 的抗风险能力。 盈亏平衡分析该项目的固定成本为土地费用设计费办证 手续费工程管理费基础设施建设费建筑工程费等建设投资 万元，开发收益为销售收入减去经营成本即万元。 盈亏平衡点 财务评价结论 通过指标计算和经济分析，该项目财务效益较好，抗风险能力 较强，社会效益显著，特别是具有较强的偿债能力......”。