1、“.....对它进行改造，不仅可改变旧城面貌 和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位， 同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。促进蓝山县城经济发展，为 蓝山人民创造更好的生活条件。项目建设势在必行。 项目开发条件 开发项目基本情况 地理位臵及场地概况 蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧， 地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积。 该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为，建筑层数为十二 层。 自然条件温度年平均‴，极端最低‴，极端最高‴。 降水年平均降雨量在，雨量集中在月。 湿度年平均相对湿度。 日照时间年平均。 风向年中最多风向为南风含东南风，其频率为， 其次为西北风，频率，西南风，频率。 风速平均风速，最大南风 工程地质条件 通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为 ，以下以灰质碳岩为主......”。

2、“.....为良好地质承 力结构适宜建设中高层建筑。 地震根据中国地震烈度分析，项目所在地地震 基本烈度为ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。 开发项目建设条件 原材料供应情况 蓝山县城的地理位臵较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接 取材于县城东部河中郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低 价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有家中型 水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。 基础设施及市政设施条件 蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施电 力电信电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。 政策条件 在全市实行大力优化投资环境下，县委县政府明确指示城区 内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序，尽快完成项目开发建设。同时为了项目顺利进行，专门指派了名 副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部......”。

3、“..... 确保拆迁安臵按期完成。以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的 建设。政府相关优惠政策如下 江南财富城是县政府重点招商引资项目 江南财富城是市县二级重点商业项目 县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策如税费第 年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布。 市场分析 房地产市场环境分析 人口环境 年前，当时城镇人口不足万人，城区仅集中在老城关镇周 边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实 施后，城市建设速度进步加快，城区范围不断扩大，先后建成了 蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至多万人，流动人 口近万。蓝山作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进 了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较 快，市场规模容量不断扩大。随着住房制度和企业改制力度加大， 对房地产商品的需求进步加强......”。

4、“.....县委县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经 济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为，国民经济 收入不断增加增长达，国内生产总值年亿元，其中 第产业亿元，第二产业亿元，第三产业亿元， 年财政总收入亿元。社会消费品零售总额万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。 政治环境 本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委县政府的重 要工作目标，享有系列的招商引资优惠政策。县政府要求各职能 部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率。 市场环境 随着国家对房地产开发企业的整顿，特别是对新增土地的政策 调整及对土地交易市场整顿规范，房地产开发逐步规范化市场化， 不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区土地的不断升值创造了条 件。 市场前景 在住宅商品化完全推向市场的前提下，蓝山县城房价呈逐年递增 之势。作为湖南新兴的边贸城市，目前人口偏少......”。

5、“..... 扩大城市规模是必然的，对商品住宅及商场的需求也是旺盛的。 市场需求分析 供给市场特征 商业非常集中，商圈现象突出 县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心的商圈范围 内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城以上的商业容量。 商业分布缺乏规划，不成体系 县城商业缺乏统规划，分布散落杂乱，没有成行成市。处 于比较低级别的商业发展阶段。随着县城的发展，这问题将更加 突出，势必要得到解决。 缺乏现代商业形式 虽然有个号称蓝山商业步行街的项目，但是该项目名不符实，并不是真正意义上的步行街。县城目前也没有 等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无商核。 缺乏上档次的卖场 目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品， 也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场。 缺乏餐饮娱乐和休闲场所 餐饮娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发展......”。

6、“.....居住餐饮娱乐及休闲的支出将进步增 长，而目前县城明显缺乏这类场所。 房地产市场刚刚起步 房地产行业刚刚兴起，市民对房地产的概念还处于由拒绝到慢 慢接受的过程中。 缺乏开发理念 款本项目虽通过自有资金商品房预售筹集了大量 资金，但项目开发建设资金仍有较大缺口，拟贷款万元用于 项目建设，解决资金困难，贷款期至年。 资金使用计划 根据项目建设进度安排，本项目自年月开始投入， 年底完工交付使用，分年度各项资金投入计划如下 建安工程成本资金投入从年月开始至年 月结束，各年投入分别为年投入万元，年投入 万元。 土地开发成本根据土地协议，年投入元，支付地 价款。 贷款还款计划 本项目实际贷款万元人民币，建设期累计利息万 元，建设期利息计入总投资，用售房收入还款......”。

7、“.....以及现行的会计制度和税收制度等相关规定进行测评。 销售预测 销售量预测 根据永州市统计年鉴年显示，蓝山县商品房屋销售情 况年实际销售商品房屋面积万平方米，全部为住宅 个人购买商品房住宅万平方米，房屋销售额万元， 年蓝山商品住房开发销售情况见下表。 项目名称开盘时间建设情况 商铺售价销售 情况 住宅售价销售 情况数量最低价最高价数量最低价最高价 蓝山商贸城完工套套 欣馨园完工套套 紫荆花园在建套套 三蓝花园在建套 本项目自年月开工以来，已定购商铺，住宅已定购 ，均有预售合同，销售趋势看涨，主要是蓝山现有商品房开发 基数少，存量不足，正处在购房高峰期，本项目仅有套住宅不 存在销售风险，并且销售价格正在看涨。 销售计划如下层商场第年销售......”。

8、“.....第年销售三层商场在第年销完。 住宅分三年销售，第年销售，第年销售，第年销售 。 销售单价确定 公司经对永州市蓝山县城商业物业及各商品住宅销售价格比较 和市场预测详市场分析，近几年蓝山县城旧城改造任务大，搬 迁工程多，商场及商品住宅需求量较大，虽有较为激烈竞争，但市场的需求旺盛。但考虑到些不可预见因素，因此在确定销售价中 采取较为保守的价格，商品住宅平均价按元，层临城东 路按元，内商场按元，二层商场按 元，三层按元计算。 销售收入表 序号类别可销售面积销售单价元销售金额万元 层商场临街内商场 二层商场 三层商场 住宅 合计 销售收入销售税金及附加 销售收入根据上述单价及面积经计算总收入为万元， 具体见销售收入表。 考虑到该项目以城市基础设施建设和建筑工程建设为主要内 容，在税收征缴上，本项目按的营业税......”。

9、“.....该 项目为招商引资项目，有权享受县区政府制定的招商引资优惠政策。 总成本费用 根据建设投资成本借款利息支出及经营期成本估算，项目投资 总成本费用万元，经营成本为万元主要是工资 广告费及销售费用等，年平均综合开发成本摊销万元详见 总成本费用表损益表。 财务评价 根据逐年估算的销售收入总成本费用现金流量及借款偿 还期计算，财务评价及效益分析结果如下表。 财务评价及效益分析结果总表序号项目单位数量备注 总投资万元按项目 销售收入万元按项目 总成本费用万元按项目 利润总额万元累计利润总额 投资利润率按项目总利润计算 投资利税率按项目总利税计算 全部投资财务内部收益率所得税后 全部投资财务净现值万元折现率税后 全部投资回收期年含建设期年 借款偿还期年含建设期年 财务盈利能力分析全部投资 通过对该项目全部投资财务现金流量的计算......”。