1、“.....具有 其他区域所无法复制的优势，拥有良好的发展前景。鹿城广场所在的江滨板块也 将逐渐成为温州市的高品质楼盘集中区，区域关注度和热度还将继续提升。 二市场可行性结论 市场运行情况结论 宏观调控持续，房地产行业和市场继续调整 虽然经历了年以来的宏观政策调控，温州楼市阶段性趋于平稳发展， 自住需求的比例不断提升，房价涨速有所放慢，并出现阶段性盘整。但从 年的房地产运行情况来看，楼市上涨势头依旧非常明显，房地产开发投资额商 品房销售面积以及房价等指标依旧上升明显。据温州市统计局数据显示， 年月份，温州全市完成房地产开发投资额亿元，同比增长其 中住宅完成开发投资亿元，同比增长房屋施工面积万 平方米，同比增长其中住宅施工面积为万平方米，同比增长 房屋竣工面积万平方米，同比增长其中住宅竣工面积万 平方米，同比增长。年，温州市区商品房销售面积为万平方米， 同比增长成交商品住宅套，同比增长平均价格元，同 比增长了。另据国家统计局统计数据显示......”。

2、“.....温州的房价涨幅 居全国第三，浙江第。当前，国家针对固定资产投资依旧过热全国房价涨幅 依旧过大的情况，开展了新轮的宏观调控，房地产行业和市场将继续调整。总 体而言，由于年中央宏观调控仍将持续，当前应该密切关注市场动态，以 依市而行。 说明据温州市统计年鉴数据显示，年温州市区商品房实际销售面积 为万平方米，实现销售金额亿元年温州市区商品房实际 销售面积为万平方米，实现销售金额亿元。 土地供应依旧偏紧，本土开发企业非理性拿地现象突出 年，温州市政府计划推出市区土地多亩，但由于绝大多数土地没能及时整理出来，温州市区实际出让宗土地详见附表，合计出让面积仅 平方米折合约亩，总建筑面积平方米。 与温州每年有限的土地出让量相比，温州的房地产开发企业明显偏多，可谓 僧多粥少。据温州市房管局提供的资料显示，目前温州全市有家房地产 开发企业，而在建项目只有个，其中大部分开发商在本地没有项目可开发， 在这样的情况下，本土房地产开发企业开始非理性拿地......”。

3、“.....年温州市区出让土地的平均地价比上年增长，平均地 价达到万元亩，楼面地价元平方米。 手房市场出现新盘真空期，后续楼市将进行盘整，并趋于理性 年月份之前，温州的房地产市场出现阶段性异常活跃现象，房价狂 飙猛进，本土开发商期望值越来越高，从而出现捂盘惜售，人为推迟开 盘时间，致使手房市场出现新盘真空期，比如温州鹿城区自年月 日启动商品房网上销售系统之后，仅凯鸿大厦月日开盘德盛大厦 月日开盘两个新盘开盘入市。自进入年月份之后，国家宏观调控力 度再次加强，温州的房地产市场有所降温，开始盘整。 年，宏观调控持续进行，银根依旧从紧，对房地产开发购房投资等 的规范措施可能会继续出台温州市年出让的多亩地也将在年陆续 投放市场，毫无疑问，年温州的新建住房供应量将达到近年来新高，而其中 绝大部分为中低档住宅，市场竞争将明显加剧消费者日渐成熟，住房消费更加 理性，阶段性的观望仍存在，这些都使得年温州楼市之中低档住宅市场销售 形势更难确定。另从高端住宅市场来看......”。

4、“..... 今年下半年将推的高端楼盘中，除鹿城广场外，还有外滩国际公馆华府天地 置信广场中瑞曼哈顿最后两栋保留房万川锦苑等，高端楼盘间的竞争将 越来越激烈且由于受到银根紧缩政策以及人民币升值等因素影响，温州的 制造业与外贸行业不景气，直接影响这批高端客户的支付能力，从而影响高端楼 盘的去化速度。总体来看，年温州楼市可能会盘整，并逐渐趋于理性。 二手房市场供需结构仍有待进步优化，市场观望气氛可能会延续 目前，温州市场上进入二手房市场的房源，仍以平方米的中大户型 为主，实际上，由于温州的房价较高，总价也高，本地年轻居民对于小户型的需求非常强劲，而批改善型的升级需求没能及时得到满足，二手房市场结构性供 需矛盾依旧存在，有待于进步优化。 年，继手房实行网上交易之后，温州的二手房也将于年月日 实行网上交易，市场将进步规范，期房炒作现象会大幅减少。此外，由于 年投放市场的土地，有平方米以下住宅平方米建筑面积， 年的小户型市场可能会形成增量供应......”。

5、“.....其中有部分市中 心区用地通过双拼甚至三拼变相建大户型住宅，大大减少预期小户型供 应量，从而又使得年温州的小户型市场供应量变得不明朗另方面，根据 温州市城市住房建设计划年，年温州市区需要控制平衡的住 房建设总量面积将达到万平方米，其中商品房面积为万平方米， 后续供应量大。因此，今后将会有更多的购房者有机会购买到手住房，这将对 二手房交易量远超手房交易量的温州楼市产生很大影响，部分原本计划购 买二手住房的客户可能会转向手房市场，并由于预期后市供应量大而可能会阶 段性酒店管理公司。本案能整 合这么多国际最先进的行业设计管理团队，为项目成功打造奠定了坚实的基础。 四经济可行性结论 项目财务效益良好，具备经济可行性。但由于项目地价成本和预测建设成本 较高，项目安全系数保障仍有待提高，建设过程中，在保证产品品质的前提下， 应做好成本管理和控制，以良好的产品品质作为市场价格的坚实支撑，并通过营 销策划和市场推广，树立产品形象，提升产品美誉度......”。

6、“.....使销售价格稳 步上扬，进而提升项目安全保障系数和项目抵御市场风险的能力。 第二节项目开发理念 作为温州城市第个都市综合体项目与未来的标志性建筑，本案开发建设必 须高起点高标准规划定位，具备引领时代的示范作用，要具有当今世界最先进 水平和品质，超前于温州城市发展进程的前瞻性。对本项目的开发建设应和谐地 处理产品文化经济以及社会多方利益需求的均衡，并通过科学的规划达到最 优化利用项目资源的目的。 本案涵盖商业居住办公酒店及酒店式公寓五大类，各物业类型复合， 打造难度较大，应通过合理的规划，将以上功能进行有机组合，实现城市资源共 生，城市价值聚合增值，产生的复合效应，形成城中之城的运营方 式。譬如，商业办公与酒店相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客， 并提供多门类多层次的服务，从而使整体获得良好的经济效益。 此外，由于本案商业酒店自留，不对外销售，而此前我司在商业地产领域 涉及不深，因此，需要形成新的发展思路，并培养出优秀的商业团队......”。

7、“.....要纳入地块统设 计。计容积率总建筑面积约平方米，居住建筑面积不大于平方米， 办公建筑面积不少于平方米，商业建筑面积不大于平方米，宾馆建 筑面积不少于平方米，绿地率大于等于，容积率小于，密度小于 等于。 地上总建筑面积 万 包括 酒店 办公 商业及零售 住宅 注后经与政府本门协调，出于超高层塔楼高度的考虑，办公部分面积增加 万平方米，达到万平方米，塔楼总建筑面积为万平方米。 二用地红线图 详附件用地红线定界图用地红线定界图 三规划设计控制条件 详附件规划设计条件通知书规划设计条件通知书 四规划道路后退要求 建筑退道路红线距离高层须加退米以上 东南北侧西米 另退城市广场米五日照及通风要求 按照国家及浙江省相关规范执行......”。

8、“.....详见附图项目位置示意图。 该地块位于温州市繁华的鹿城区与新行政区之间，北面临近温州的母亲 河瓯江全长，由温州湾注入东海，距离市政府约公里，是未来 城市主城区的和级商业中心。地块南面正对的车站大道两侧聚集了温州 最为繁华热闹的商业与写字楼，道路南端的火车站与其遥相呼应。东距温州永强 机场约公里累计开通国内和香港地区航线条，交通较为便利。本项目 所在商圈各类配套设施比较齐全，高端商住区规模逐步形成，日常生活较为便利。 项目在该城市的区位图，详见附图项目位置示意图 二地块现状 项目范围北面为规划中的沿江路，东侧为规划中的高田路，西侧为规 划中的米宽市政道路，南南侧为江滨东路。 项目地块地势较为平台，南低北高，南面江滨东路标高米，北面沿 江路标高米。 地面现状地块城市广场附近还有个万吨的污水泵站需整体协调处 理......”。

9、“..... 地下情况地下无影响工程的管线地下电缆暗渠地下建筑物等 也没有探测到需要保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。 土地的完整性土地为净地出让。地块中有万平方米的城市广场 需要代建，有约平方米的污水泵站需要并规划。 地质情况 工程地质评价及建筑适宜性 适宜城市建设的滨海平原区，局部有老填土，适宜各类城市建筑，桩基持力层较深 瓯江江岸地段，适宜各类城市建筑。 本工程地形地貌本区地势平坦，属瓯江下游冲积平原，地面高程般为 黄海。本区段瓯江按水动力和地形特征划分属过渡段，河床展宽，水 流分汊，滩多水浅，河床冲淤幅度大，是瓯江河口最不稳定河段。地震基本烈度 为度。 平面地形图详勘测定界图。勘测定界图 三周边规划道路情况 紧邻地块的周边道路现状及规划发展 已建成的道路 江滨东路位于地块南侧，是目前比较成熟的贯穿城市东西的道路。道路宽 度米，其中中间车行道车并行宽，两侧绿化种植带各 宽......”。