1、“.....我们不难看出市本身的经济实力及人 的消费能力在同级别城市都是比较强的。而市现有的酒店不仅 档次较低，而且其接待数量能力也很低。 通过上述数据分析比较结论 市具备良好的经济实力和旅游前景，存在较大的商品购买能 力，综合经济实力在河北省内处于领先地位。但所拥有的高档酒店 数量却不多，酒店业相对落后，与经济的发展完全不成正比。经济的不断提高应带动相应服务产业水平的进步发展，因此 市需要集购物休闲娱乐住宿会议为体的白金五星级商务 中心，以满足人们多元化的生活需要......”。

2、“.....三五星级酒店主要分布在市中 心区，以城市主干道新华道建设路两侧为密集区，但数量明显较 少。 饭店现状及目前存在的问题 震后的在重建在城市形态中呈现了种相对均质的城市布 局。在原有的规划思想下建筑需要保持的间距等控制数量是相对固 定的，在同期规划下的饭店呈现出种稀疏的城市形态。在飞 速发展的今天，低密度的建筑布局已经不能满足城市中心区的商务 需求。 分布不合理，功能单 密度低规模小。饭店位于作为城市两条最主要的交通干 道的交汇点，地理位臵的优越性，钻石级价值的土地没有得到充分 利用。受年大地震影响，建筑层次低建筑密度小，总体建筑 密度为，主体建筑为层板式建筑，客房总套数，所能提供的 功能场所受到限制。另外......”。

3、“.....楼界的零散格局，分布随意，自发的商业网点缺乏组合 效益。 档次低功能少。目前集团所属的四家酒店，有家四星级和 家三星级，其中饭店为三星级，受建筑物布局和规模的限制， 多项服务功能没有场地安排，服务品种难以增加，服务质量难以提 高，旧有的硬件设施体系已经制约了服务功能的增加和服务档次的 提升，现有规模的限制作用已经成为企业发展的瓶颈。行为模式 人流。同其它同行样，进出本饭店的人流分为早中晚三个高 峰期，据统计，在高峰期进出人流量达到人次分钟，而如此拥挤 的人流只能通过约米宽的人车混行道进出，既拥挤也不安全。人 们只能是穿越逗留，来去匆匆，缺乏多样性的社会活动。 车流。随着社会经济的不断发展，公有和私有车辆不断增加， 据统计，市新登记车辆每天达到部，如此计算，每年就是近 万部，如果每天进出本饭店的人次按人次......”。

4、“.....狭小的停车场地早已 不能满足需要，而车辆通行不畅的矛盾尤为突出，比如主门前的回 转车道，其回转半径严重偏小，使许多车辆难以次性通过，根本 谈不上通畅。人车混行，场地拥挤，造成事故的概率极大，严重 影响环境形象和社会和谐。 形态和环境 大地震后恢复建设的建筑物，在设计时为确保安全，设计者都 采用降低层数减少外悬加大受力能力的方法，这造成了外观呆 板的火柴盒建筑物。饭店的主楼就是在这种环境中诞生的板 型建筑，历经多年的风吹雨淋，其外观既无特色更显陈旧。整 体布局上，由于恢复建设时期，规划不仅详细，后续插建的低矮建 筑，使得区域内建筑形态散乱，难以形成完整的城市片段和景观环 境。结论 综上所述，本项目的实施及符合市市区总体规划，也顺应周 边旅游服务产业的发展要求，更能改变企业自身存在的不合理不 协调的诸多问题......”。

5、“.....同 时，项目建成后，将大大增加市外事接待的能力和水平，有利 于扩大对外的吸引力，提升的整体形象，对促进市经济 和社会发展也将起到重要的积极作用。 第三章市场调研及前景预测 市场形势分析 客观区域市场分析 随着中国经济持续增长，旅游业增速迅猛，现已跻身于世界旅 游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。 在全国旅游业发展的大好形势下，的旅游业步步升温，旅游 资源不断得到开发，相关产业带动明显。以两沿中心为重点 即北部沿长城线南部沿海线和市中心区，按照南线突破， 北线贯通，市区跟进，协调发展的总体思路，谋划落实了批 旅游资源开发项目。 目前北部长城沿线自西向东，已有清东陵万佛园上关湖 鹫峰山长城狩猎场景忠山潘家口灵山白羊峪个旅游景 点区正在开发的有参加大型会议及活动的处于社会中高层地位的主流人群......”。

6、“..... 公寓式酒店有其市场生存的定空间和特殊的经济地域发 展背景。其消费群体主要有以下几类 外地驻唐机构的高管人员高技术人才。 由于他们来唐工作段时间就要轮换，所以通常只租房而不会 买房。因为住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓， 这样便形成了个庞大的群体，从而形成种居住氛围。 有些常驻机构，规模较大，派驻人员较多，般有专门办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住 楼或酒店式商务公寓作为住所，他们往往选择居住功能更齐全， 服务更全面优越的公寓式酒店，秘密性更强，活动空间更自由。 规模较小的新兴高端产业企业，派驻人员较少，往往将居住空 间与办公室空间合为体，所需的户型面积较小，但需要提供的条 件标准较高，具有优良服务的公寓式酒店，正可满足他们的要求。 高级商务人员 这部分人群是流动性更强的人群......”。

7、“.....同时还要求生活和工作的方便性，他们的单次租用时间要短些， 但频率会更快。 港澳及国外商务人员。 由于业务上的关系，此类人员经常往返内地，这类人会选择酒 店，更有可能在公寓式酒店中选择租用住房，方便居住和办公， 方面享受星级酒店提供的高标准服务，同时还能够得到种家的感 觉。 入市姿态及推广时机定位 本项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结 合项目自身特点。 从理论上讲，项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态， 它应该是 主体工程已基本完成 配套设施已全部到位外部环境与内部配套已衔接到位 形象与品牌的推广已达到了预期的效果 物业的管理模式服务项目收费标准已确定 有关的手续及销售文件已全部准备就绪。 针对该项目的特点 以新的概念销售硬件上必须给客户营造强大的信心......”。

8、“.....最佳的姿态集 中火力，以短平快的推广策略完成项目的短期推介，目的 是让人们了解认同喜欢，避免因拖延时间过长而造成的宣传费 用分散和推广力度不足影响销售业绩 综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢 占市场份额，赢取更多的市场优势。 届时，硬件及软件配套应达到如下阶段 项目的建筑整体形象已经达到正负零 物业管理模式服务配套收费标准已确定 销售方式及价格已经确定。 推广措施 在具体推广过程中，结合以往从业经验，将建议采用以下推广 手法 新闻公关 房地产及旅游住宿周刊报纸软稿结合硬性广告的发布广告推广 确定引导提出形象展现卖点的策略，科学的预算，系统的 策划新奇的创意以及在报纸上发布的广告，锁定目标群体，并随 时进行广告效果的评估及广告媒体创意的调整。 广告的推广频率 本着少花钱办大事的原则......”。

9、“.....以最少的投入达到最好的持续销售效果。 促销 深入市商业中心腹地，传播项目品牌品质，固定宣传点，在 繁华地段交通枢纽和写字楼集中地方发放宣传单。 文艺公关活动 结合具体事件，组织各种活动，制造销售气氛，吸引注意力。 现场包装 利用地理位臵优势，布臵维帐布幔条幅等，制造现场气氛。 调整 结合市场的反映，表达出的广告创意设计卖点，以及在此 基础上对客户的反映对策略进行及时调整。根据实际的情况制定详 细的内容并每阶段向发展商汇报，供发展商决策。 营销方式定位 根据项目的特性投资方式资金回笼计划和发展商实力等具 体条件，确定能够更加顺利地达到经营目标的营销方式。 建议该项目的营销方式为商务酒店 住宿餐饮娱乐均以同档次酒店市场价格经营 细化管理，提高软件服务水平 统管理，协调配合，分部门经营 建立合理的责权利机制......”。