1、“.....据统 计，每天晚上固定在三亚湾参加晚间娱乐活动的来自全国各的老人就 有多人。由此可见，三亚的度假养老市场前景广阔。 优尼克泰德花园引入度假模式情况分析 市场形势分析 客观区域市场分析 优尼克泰德花园的定位是以养生度假为体的高档老人社 区。 项目所处的市场形势利好，主要针对岛外有较高经济实力的老 人。 从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之。 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长 足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。 旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开 放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人 民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业 从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。年......”。

2、“.....在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售 空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着，碧海蓝天蓝 海花园昌达海景花园等随之跟进。深圳鸿洲集团公司计划投 资亿元以上进行开发的时代海岸自从年开工建设至今， 已完成了近万平方米的工程进度。据该公司总经理张波介绍，前栋已经售完，海云阁海涛阁自年初开盘以来销售率超过，均 价达到每平方米元，销售势头有增无减。经统计，三亚市 年月批准预售商品房万，和去年同期相比增长 。其中商品住房万，套。登记销售面积 万，和去年同期相比增长其中商品住房万， 套，包含产权式酒店销售万，线海景公寓别墅销 售万，商业用房万。月登记销售商品房 万，其中商品住房万，共套。这表明，几经风雨， 三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。 三亚有着天生丽质的自然美。阳光海水沙滩椰树是这个 城市美为骄人的资源......”。

3、“.....这稀缺资源对世人的吸引 力越来越大。每年有多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养 生。 生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城 市发展日新月异，城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国际 性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范 为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河 城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在 水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的 知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大 文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游 城市的前列。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游养老地产正在形成 市场......”。

4、“.....年月， 销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积 万，岛外市场占总销售套数的，占总销售面积的 。月销售总套数套，面积万，岛外销售 套，面积万，岛外市场占总销售套数的，占总销售 面积的。而且这些房子大部分都是老人居住，这就证明三亚 的养老地产正在形成市场。给三亚房地产带来了百年遇的良机。 年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个 信号。我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸 引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在 中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默 契。所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。 综上所述，优尼克泰德花园的开发有着良好的外部经济环境，社 全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础......”。

5、“.....生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟。多数被访问 者认为解决代沟的最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿 女上门探望，全家团聚。 年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争 加剧，压力加大，生活无规律与老年人住在起相互干扰影响，令 人头痛。老人再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处， 分开居住是最佳选择。 老年人喜欢安静淡泊朴素平静的生活，对物质要求不 高，不愿地处闹市和商业区工厂区，与子女的居住要求差异较大。 老年人怕孤独，在敬老院中，子女上班上学后，老人们仍有 同龄伙伴共同话题共同乐趣。 目前三亚真正有老人社区之称的目前只有清平乐家，开 盘就异常火暴，说明市场需求十分旺盛。但根据调研，该社区做的主 题不突出，有诸多需要完善的地方。由此开来，老人社区远远没有饱 和，可以说是刚刚开始进入黄金时期......”。

6、“.....位于海棠湾交通节点上，背靠起伏的山岭， 前面是农田与水库，养老气氛非常浓烈，是个不可多得的养生之地。 市场定位 优尼克市场份 额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高，即 销售平均价格为元 第二阶段，本阶段为市场上升期取得商品房预售许可证后正式开盘期，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成定的 认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上 升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高， 即 销售平均价格约为元 第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行， 使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销 售在单位成本的基础上提高到 销售平均实收价格约为元。 各个阶段价格策略组合，最终要实现元的销售价格。 备注 此价格包含公寓套房的精装修及家具家电配备费用......”。

7、“..... 控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比 例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反 映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的 减少折让反之，则加大折让，但维持最高平均的折让率。 价格分布 不同朝向不同楼层的房屋质素存在定的差距，应加以价格上 的调整。 将不同朝向位置和不同景观的公寓划分为几个级别并配合不同 楼层的价差，调整出不同公寓的价格分布。 入市姿态及推广时机定位房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要 结合项目自身特点。 从理论上讲，房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最 佳姿态......”。

8、“.....部分后续资金依赖销售回款或 银行贷款 施工周期短是否具备上述最佳条件，所形成的时间差也不 过是三四个月的时间，以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速 度更加迅速 以新的概念销售硬件上必须给客户营造强大的信心，以达 成对销售信心的有力支持 项目规模有限销售推广费用有限适宜选择最佳的时机， 最佳的姿态集中火力，以短平快的推广策略完成项目的销售， 而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响 销售业绩综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢 占市场份额，赢取更多的市场优势。最佳的宣传认购时机为年 春节。 届时......”。

9、“.....根据项目的特性投 资方式资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺利地 达到销售目标的销售方式确定下来。 建议该项目的销售方式是 进行公寓的产权销售，然后采用标准酒店式经营管理方式接 受业主委托对物业进行日常经营管理 以零散发售为主 采用自销为主松散型委托代理销售为辅的销售方式 采用组合式付款方式 物业管理定位 本项目经营管理模式 本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，酒店管理公司 在本项目业主的物业闲置期间统按照星级酒店管理标准对业主的 闲置物业进行管理和服务。本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验 的酒店管理公司经营管理，此后可通过业主委员会自主选择酒店管理公司经营管理，以确保本项目的高效高品质经营管理。 酒店管理公司 酒店管理公司按照与业主的委托经营管理约定，对本项目进 行酒店式标准化经营管理......”。