1、“..... 中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析 市场形势分析 客观区域市场分析 中港度假酒店的定位是具有城市氛围集集生态环境游艇观光椰风海韵休闲渡假购物为体的大型五星级产权 式酒店。酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型 中数量不多，但占经济比重较大的类型之。项目所处的市场形势利 好。 从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之。 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长 足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。 旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开 放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人 民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温......”。

2、“.....年，坐落在大东海 的瑞海豪庭推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就 发售空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着，碧海蓝天 蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。年底，阳光海岸 投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。 现在，批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的皇 帝女，销售势头有增无减。年，三亚市共销售住宅面 积达万平方米，商铺面积平方米，在非典疫情刚过去的 月份中，销售面积达万平方米其中认购面积为万平方 米，年国家出台的多种对房地产的调控措施都未对三亚旅游地 产产生作用，其房价尤其是线海景房逆势上涨，这表明，几经风雨， 三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。 三亚有着天生丽质的自然美。阳光海水沙滩椰树是这个 城市美为骄人的资源。而中港度假酒店......”。

3、“.....的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚 城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国 际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范 为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河 城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在 水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的 知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大 文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游 城市的前列。 房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。 据新华社经济观察报道，年到年之中，三亚房地产的购 买者当地居民只占，海南岛的客户占了，而全国其他城市 的购买者占了。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地 产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的个必然......”。

4、“.....给三亚房地产带来了百 年遇的良机。 年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个 信号。我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸 引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在 中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默 契。线海景和近海的公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资的首 选。尤其是三亚湾的线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚 现在的海景房地产，价格升再升，很多房产开盘就差不多全部售 罄。所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。 综上所述，中港度假酒店的开发有着良好的外部经济环境，社全 环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。二市场供求分析 年代未期，三亚仅为凯莱家五星级酒店，客房接待能力达 不到万人次年，但经过几年的发展......”。

5、“.....客房接待能力越过万人次年。三亚旅 游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。 从目前来看，三亚五星级酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在 周末和节假日，入住三亚五星级酒店要提前周预订，在黄金周根本 就供不应求。根据有关部门提供的资料，近五年来游客增长的速度远 大于酒店接待能力与增长速度之比如下 图例表 单位万人次 年年年年年 从上表可见三亚的五星级酒店还没有达到饱和，客房接等依然有 很大的市场。中港度假酒店的开发完全是顺应了这市场需求的，以 其完全开敞式的热带滨海酒店风格和城市港口风韵，以其毫无可比拟 的特色区别于喜来登凯宾斯基等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞 酒店接待能力 实际到访游客数量 争地位。 三项目比较分析 项目地块情况 用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的块宝地......”。

6、“.....使得这块地有着极大的升值 潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。 市场定位 中港陪衬，相得益彩，符合地方 个性和气候特征 客房和公共空间应有最大海景 结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统。 本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目 建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和热带园林效。价格定位 该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸 纳客户。 选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据 质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本， 从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。 景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜在 客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家......”。

7、“.....其中产权式酒店，商业 铺面，五星级酒店，地库。 项目预测总投资费用万元。 可销售面积部分单位成本元平方米。 平均售价制定建议可销售部分元平方米 具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因 素，再酌情提高或降低。综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比 项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议 第阶段。本阶段为市场导入期内部认购期，为了尽快使市 场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份 额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高，即 销售平均价格为元第二阶段，本阶段为市场上升期取得商品房预售许可证后正式 开盘期，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成定的 认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上 升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高，即 销售平均价格约为元 第三阶段......”。

8、“.....由于前两个阶段的顺利进行， 使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销 售在单位成本的基础上提高 销售平均实收价格约为元。 各个阶段价格策略组合，最终要实现元的销售价格。 备注 此价格包含公寓套房的精装修及家具家电配备费用，为精 装修全配备价格。 控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比 例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反 映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的 减少折让反之，则加大折让，但维持最高平均的折让率。 入市姿态及推广时机定位 房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要 结合项目自身特点。 从理论上讲，房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态......”。

9、“.....部分后续资金依赖销售回款或 银行贷款 施工周期短是否具备上述最佳条件，所形成的时间差也不 过是三四个月的时间，以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速 度更加迅速 以新的概念销售硬件上必须给客户营造强大的信心，以达 成对销售信心的有力支持 项目规模有限销售推广费用有限适宜选择最佳的时机， 最佳的姿态集中火力，以短平快的推广策略完成项目的销售， 而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响 销售业绩 综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢 占市场份额，赢取更多的市场优势。最佳的宣传认购时机为年 春节。 届时......”。