1、“.....通过不同物业形态组合方式，综合分析项目拿地合理价格区间......”。

2、“.....旨在对项目可实现价值分析基础上，进行项目总投资和收入模拟，评判项目投资回报和投资风险，确定地块拿地合理价格。五研究方法假设开发法目前房地产投资分析最为科学方法是假设开发法假设开发法原理开发商最终目是为了得到可销售房屋而非土地。因此，决定宗土地价格高低最根本因素是该地块上房屋建成后市场销售价格。也就是说......”。

3、“.....地价开发完成以后总房价开发费用利息利润销售税费购买土地需要缴纳税费等开发期间费用假设开发法适用性分析运用假设开发法适用于在未取得土地前，土地开发条件以及未来规划设计等均是未知数情况下，对地块将来规划建筑预期售价利润率要求等进行假设，从而分析拿地合理价格区间。假设开发法需要确定参数定量参数物业建成后销售价格，物业开发期间成本等变量参数利润率浮动......”。

4、“.....参数建安成本。房地产开发建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等加权平均值参数二销售价格。根据市场调查根据项目具体特征，运用比较法进行价格定位，根据价格定位结果计算销售收入，并推算价格浮动对地价影响。安置部分按照职工能够承受心理价位推算土地价格。参数三利润率。按照目前房地产开发总体利润率平均水平之间浮动，按照房地产开发平均水平......”。

5、“.....并计算利润率变化对地价承受范围影响。参数四安置面积。目前按照户，每户计算安置面积，总安置面积计算。研究思路框架六用地概述项目定位项目产品组合项目设计建议项目投资分析土地价格确定土地取得策略项目市场分析项目性质界定项目位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，周边配套设施匮乏，荥政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储，拿地现高速公路小时内从荥阳可到达现场办公临时设施费用......”。

6、“.....建安工程费用包括多层小高层高层公建配套幼儿园会所等建筑物构筑物建安费用。多层按照元计算，会所按照元带简装计算，商业幼儿园按照元计算，公建设施按照元计算等，监理费按照建安成本计算。基础设施建设费用包括给排水工程费用供配电工程费用供气费用供暖费用其他费用。其中供气费用和供暖费用客户自理，这部分费用由开发商提前垫付，将来有业主自己承担费用，但作为静态财务指标分析......”。

7、“.....智能化系统工程客户自理，有线电视宽带入网费客户自理。绿化配套建设费用包括样板区销售区绿化，景观绿化费用，园区土建安装，导视系统健身器材垃圾箱等，大门及附属工程，永久围墙，照明，道路广场建设费用等，按照占地面积每平米元计算。开发期间其他费用按投资总额计算。销售费用安置部分按照销售额计算，对外销售部分按投销售额计算......”。

8、“.....开发期间税费包括营业税，总销售额城市维护税，营业税教育附加费，营业税印花税目前已免除。财务费用目前尚不明确是否向外界借款，财务费用暂不计入开发成本。销售收入只计住宅和商业销售收入，多层按照元，商业按照元计算销售收入住宅安置部分按照客户心理承受价位低于市场价元，即元计算收入，会所和幼儿园以及公建配套不对外销售，所以只计成本，不计收入......”。

9、“.....销售价格按照价格定位推算价格计算，多层按照元，商业按照元计算销售收入，安置部分按照客户心理承受价位低于市场价元计算地价承受能力安置剩余部分，按照常规房地产开发销售模式计算地价承受能力，房地产开发常规利润率之间，按照常规利润率计算利润率到变化对地价承受能力影响。另外由于目前房地产形势不景气，购房者持币观望，降价呼声越来越高，所以也要考虑降价对地价承受能力影响......”。