1、“.....策划主体思路是体现贵我双方会议精神。发展商提供返租资金预算及可行性论证发展商对返租承诺确定及补偿手法对于发展商提供返租方案，当然在操作手法上会有些难度，但结合我司多年营销经验，其操作应当说是非常可行。返租营销与自售营销对比分析返租营销方式首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们目标客户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多类阶级中产阶级，他们购铺所看重是获取投资高回报及铺位具有可见升值空间，因而具有稳定回报与升值就成为他们闲余资金避风港，在我们销售彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着年返租每年租金收益而来，对于租金回报来讲，高于存款利息近倍，而且又有国有房地产公司兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种低，客户购铺对于他们来说只需支付首期款，其余供铺款可用返租租金冲抵，年后商铺用于出租或转让均有更大收益，当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心表现......”。

2、“.....返租回报在深圳商铺销售中已成为共同营销手法，只是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。对于开发商而言，返租回报也是有利，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目滚动开发。作为房地产开发公司，销售楼宇才是其工作重心，资金有效回收后，用于后续项目可减少大笔银行贷款利息，且免去了许多评估交易费及业务招待开支，对于整个公司良性运作有极大帮助。其次返租方式采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来不稳定因素，般来说客户购铺后多采用按揭方式，假如商场金鹏路布吉路构成了布吉镇主要主体交通体系形成合理工业布局，既有秀峰工业区罗岗工业区百门前工业区吉华工业区等管理规范大型工业区，又拥有坂田南岭雪象等以大企业拉动新兴工业区。年全镇工农业总产值达亿元，经济规模已经达到内地中等城市规模。兴旺经济是商业发展基础......”。

3、“.....其中常住人口万多人。人民生活水平已得到很大提高，年人均纯收入达元，农民人均所得元，家家户户都盖了新楼房，过上了小康富足日子。富裕起来万人口购买力是本项目成功基本支撑。本项目楼前即为公交车站牌，项目所在吉华路为布吉交通主干道，并且是布吉镇和深圳特区之间通道，是进特区必由之路，是布吉车流量最大地方。虽然目前人流量不多，但布吉镇交通个特点就是摩托车多，随时可以上下，巨大车流量在定条件下是可以转化为人流量。未来火车客运站又给本项目带来滚滚客流以往经验告诉我们，火车站总是人流量最大地方，罗湖商业城兴起即说明了切。综上所述，本项目成功是有着巨大消费力支撑。三商铺购买主力分析使用商铺常常不是商铺买家在我司销售商铺项目中，通常购买商铺并不都是用于自用，商铺自买自用比例在东门仅为，在国贸华强北商铺中也以租赁为主，在我司销售彩福世纪商城中近客户购铺用于出租，因而在销售商铺物业时......”。

4、“.....这主要源于，作于商铺经营者资金周转率是其商业运营关键，保持个良好资金周转才能使经营活动持续下去，因而许多商家只租不买，如肯德基麦当劳华润沃尔玛等连锁商业都没有购买商铺惯例。真正主流购铺群是投资者投资者购买商铺通常基于自身有部分闲钱但又不多，而去投资大事业又不够，钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大，放在银行利息又太低，购买住宅物业出租又担心房价下跌且收租繁琐，相比之下，投资自己看好商铺物业既可以人口进行对比分析，流动性是其最大特点，而且主要以中青阶层为主，而他们正是消费主流，是最大潜在消费者和购买力，这也是个地段兴旺与否最根本点。布吉火车站兴建将带来大量物资流。将建成布吉火车站是个巨大物资中转站，它中转不仅仅是人流，而且更多是物资流中转。原来布吉火车站主要功能就是物资中转，改扩建之后这功能就更加突出。全国各地包括香港等地物资会源源不断送来或者输出......”。

5、“.....这必会大大丰富布吉以及整个深圳地区商品种类，从而更为丰富人们物质生活，提高商业购买力。建现周边主体交通网络更完善。布吉站按规划将建成深圳地区辅助客运站即第二客运站，东临深惠路西接吉华路与金鹏路布吉路构成了布吉镇主要主体交通体系。它建成解决了铁路与公路，地铁与公交接驳与疏运问题，以现行跨铁路地下通道组织车流，与多层停车库连接，实行人车分流，多层单向流通。今后，随着深圳地铁二号线由布吉联检站延长至布吉站，继续向北成为轻轨铁路通往龙岗中心城，布吉站有可能成为人流集散联运重要交通枢纽。布吉火车站兴建将大大改善周边环境。布吉火车站附近目前还比较混乱，周围配套设施还不够完善，但这只是暂时。龙岗区政府已经明确提出了布吉火车站周边整改方案，要加大力度改善布吉火车站周围环境，严整火车站附近和搭乱摆乱放脏乱差局面，提升该地段物业档次和商业层次，要把布吉火车站建成文明规范整洁新型火车站......”。

6、“.....火车站兴建及周围物业升值成为必然。众所周知，火车站周边物业原来比其他区域同等物业价值高很多，而随着新火车站改扩建，布吉周边物业价值提升将提高更快。它所带来交通便利度人流物资流增加，地段升级，租金上扬，房价暴涨是必然趋势。而且随着天虹商场或沃尔玛进入该地区，这地段商业将会更为红火，升值潜力将会更大，可能是原有价值几倍甚至十几倍。个地及新佳百货引进中发现，并不是所有裙楼都是适宜经营商来，而且深圳市区几大百货商家更加对商业造址慎之又慎，他们考虑主要因素为地段消费能力可经营面积等，因而大型商家进驻可充分说明此商城具有地段优势，消费力资源及规模满足需要。商家进驻可提升本项目商业价值含量大型商家沃尔玛与天虹引进，同时带来了商家自身品牌价值与经营管理理念，他们对本商业区商业格局将起到引导消费作用，目前本项目区域与布吉镇传统商业繁华地段尚有距离，但如果能引进此二家大商家，他们将引导本区域消费人流......”。

7、“.....因而，本项目商业价值含量随之增加。大商家进驻可适当提高商铺售价在彩福商城广告推广中，经常提到新佳百货，特别是响亮广告语与新佳起赚钱，它表明商家进驻也带动了商业价格。特别大型商家进驻可解决了出售与返租矛盾商家引进，可解决裙楼空臵问题，作为开发商可获取可观租金收入，而商铺出售采用返租方式，可解决既出售产权而又不需补贴租金。综上所述，不管是从内部还是从外部，布吉中心广场商业裙楼面临着极其优越商业环境和市场机会点。这将是我们在未来操作过程中强有力支撑支柱。五火车站兴建对本项目商业带来机会点分析广深铁路是华南地区重要铁路干线，是沟通内地与香港主要通道和纽带，它将沿线地区经济有机地联合起来，促进了区域经济协调发展和对外贸易持续增长。根据今年深圳市总体规划要求，深圳铁路采用主两辅布站方式。主为深圳站，两辅为布吉站和西丽站......”。

8、“.....布吉站和西丽站除广深车线承担全国次要城市始发和到达旅客列车。布吉火车站兴建将会带来大量人流。建成后，每天将始发全国次要城市如安徽江西湖南湖北四川等长途旅客列车次，客容量约万人。加上布吉周边地区常住人口和流动人口，日流量将超过万人。对此布吉中心广场裙楼商业项目发展商提供返租的资金预算及可行性论证。发展商对返租承诺的确定及新手法项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析购买商铺的客户群体分析大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,策划说明在组织此报告以前，我司结合了项目的些实际带来大量人流。建成后，每天将始发全国次要城市如安徽江西湖南湖北四川等长途旅客列车次，客容量约万人。加上布吉周边地区常住人口和流动人口，日流量将超过万人。对此地人口进行对比分析，流动性是其最大特点，而且主要以中青阶层为主......”。

9、“.....是最大潜在消费者和购买力，这也是个地段兴旺与否最根本点。布吉火车站兴建将带来大量物资流。将建成布吉火车站是个巨大物资中转站，它中转不仅仅是人流，而且更多是物资流中转。原来布吉火车站主要功能就是物资中转，改扩建之后这功能就更加突出。全国各地包括香港等地物资会源源不断送来或者输出，将会使物流通道更为顺畅，这必会大大丰富布吉以及整个深圳地区商品种类，从而更为丰富人们物质生活，提高商业购买力。建现周边主体交通网络更完善。布吉站按规划将建成深圳地区辅助客运站即第二客运站，东临深惠路西接吉华路与金鹏路布吉路构成了布吉镇主要主体交通体系形成合理工业布局，既有秀峰工业区罗岗工业区百门前工业区吉华工业区等管理规范大型工业区，又拥有坂田南岭雪象等以大企业拉动新兴工业区。年全镇工农业总产值达亿元，经济规模已经达到内地中等城市规模。兴旺经济是商业发展基础......”。