1、“.....抗市场干扰能力强。 主要技术经济指标表见表 主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标 占地面积亩 总投资万元 工程费万元 土地征用和整治费万元 基本预留费万元 管理招标服务费万元 财务费用万元总收入万元 总成本万元 利润万元 年平均投资利润率 投资回报率 投资回收期年 财务内部收益率 财务净现值万元 贷款偿还期年 贷款偿还比 存在问题及建议 项目建设运营和管理中存在三个问题。 第权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于 公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位 存在权责不对称的问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似 交钥匙的方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设 开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是 个具有我国特色的普遍性的现象......”。

2、“..... 建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企 业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。 第二农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理 委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民 比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太 完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝三无农民的发生。建议组团在货币住房安置的基础上加入社会保障安置，其 做法是在安置补偿资金中留成定比例，用于给拆迁农民购买社会保 险，包括失业保险医疗保险养老保险等。 第三将三个子项目打捆的做法是否合理有待研究。研究所 涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口 立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组 团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目......”。

3、“.....现在将其打捆为个项目， 其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目 评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。 第章项目背景和发展概况 项目提出的背景 蔡家组团综述 第区位面积和人口。蔡家组团是重庆市城市总体规划 所确定的都市发达圈的十个外围组团之，在这个外围组团中， 蔡家组团是距主城最近区位优势最显著的组团。位于重庆市主城区 北部北碚区东南部，行政隶属于北碚区。由北碚区的蔡家岗童家 溪施家梁等三镇组成。东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中 梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区江北区北部新区沙坪坝 区北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。国道渝合高速路从组团西侧过境。距北碚城区公里，距重庆市中心公里，机场 公里，火车站公里，寸滩港公里。蔡家组团幅员平方公里， 规划年城市建设用地平方公里，人口约万人......”。

4、“.....人口规模约万人。 第二地质地貌和气候条件。组团位于四川盆地之东南部，属 川东平等岭谷区。前临嘉陵江流域，有大约公里长的沿岸线西 靠中梁山山脉，大约有公里长的绿色走廊中部地势平坦开阔， 海拔高度大多在米之间。区内地貌为构造剥蚀残丘地貌， 地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展 的最佳用地空间。地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩 为侏罗系中统沙溪庙组砂岩泥岩。地质构造好，无重大滑坡等地质 灾害发生，地震基本烈度为Ⅵ度，属般地震地区。亚热带湿润季风 气候，冬暖春早夏热多伏旱秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛， 冰雪极少，年均气温摄氏度，年降水量毫米。无霜期较 长达天。由于受季风环流影响，降水年内分配不均。月份 降水量占全年的，暴雨多集中在月份，最大降雨量 。常年平均风速，最大风速。组团东北侧临嘉陵江， 区内冲沟发育......”。

5、“.....嘉陵江为该区 骨干水系，属过境河流。最大流量，最小流量 ，多年平均流量被覆盖面积在以上，空气质量优良， 是重庆市主城北部重要的生态屏障。建设优势。土地性价比高，目 前处于规模建设初期，土地成本较低是重庆主城北扩中难得的块 宝地，极适于项目规划和开发工程地质条件稳定，无地质灾害隐患 土地资源丰饶，形成天然的地质景观，具有园林景观开发价值。交 通优势。条黄金水道嘉陵江贯穿南北，蔡家码头厂码头 余家背码头等分布辖区，吨级的轮船可直达港口条铁路运输 动脉遂渝高速铁路襄渝铁路横贯东西，与重庆最大的货运站重庆 东站龙头寺火车站比邻。条快速干道渝武高速公路中环快速 干道外环高速公路贯穿组团，辅以国道，轻轨号线号线 号支线。比邻空港，距重庆江北国际机场分钟车程。 第四功能定位。在重庆市城市总体规划中......”。

6、“.....规模适中现代化的新城区，在众多组团中，蔡家组团的区位 用地条件交通和生态环境都拥有明显优势，是城区的最佳拓展空间，是重庆经济建设的最好的西装料子。它是承接北部新区主城区 北碚城区的中心枢纽，主要承担中心城市的人口疏散部分公共服务 功能和交通功能调整城市功能等。蔡家组团作为主城外围个组 团之，以其优越的地理位置和最佳的城市环境，被推进了建设的快 车道。根据组团的功能的总体定位，重庆市蔡家组团总体规划将 组团的具体定位是，组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区 域，主要承接主城区疏散的人口部分公共服务和交通功能，聚集以 高新技术高档次房产高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的 城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。其发展方向为三高，即 高品质的居住和都市休闲区高科技含量的机电仪器仪表微电 子产业区高规格的国际体育赛事会展和商贸金融区......”。

7、“.....由此可知，组团功 能功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地， 产业上突出高新技术产业都市旅游休闲业会展节会业现代物流 业房地产业等。可以预见，在不久的将来，蔡家组团将建设城为 座环境优美经济发达社会繁荣最适宜人居最具有活力和竞争 力的生态花园城市。 第五组团建设的意义。重庆直辖后，面临城市规模过小农村 人口过多的这现实矛盾的困扰，为提高城市化水平，使之与直辖市 作为城市社会经济的本质相协调，重庆市政府提出了主城外扩包括 西扩北扩南扩战略，通过主城外扩战略的实施，构造功能强大的 都市发达经济圈，并以都市发达经济圈为重心，加快建设涪陵万州黔江以及长寿南川江津合川永川等卫星城市。在这样个 思路和政策背景下，年，重庆市政府提出在主城周遍建设包括 蔡家在内的个外围组团的战略构想。经过年的建设......”。

8、“.....充分发挥了吸纳主城人口转移主城产业完 善主城城市整体功能的作用。 蔡家组团的建设对北碚区社会经济发展意义深远。在重庆近郊区 县中，北碚是距主城较远的区之，受地理位置交通等区位和经济 要素的制约，北碚经济直无法真正融入主城经济之中，并逐渐衍生 为向边缘化发展的趋势。蔡家组团的建设，使重庆主城北扩北碚主 城东扩，彻底清除了北碚与主城之间的地理地缘障碍，北碚经济与 主城经济终于融为体，产生了互动联动的社会经济效应。 年，重庆市政府终于把北碚划入主城区，人事组织公共设施建设 收费标准城市管理等都遵循主城原则和模式。所以，蔡家组团建设， 为北碚社会经济的持续快速发展提供了难得的机遇，不仅为北碚提 供了正的外部性，同时，根本改变了北碚经济的本质规定，使北碚由 般的外围经济约升为主城经济......”。

9、“.....即中环干道三溪口立交桥子 项目区经济适用房建设子项目和区土地整治子项目。三个项目 分别对应三种经济性质。中环干道三溪口立交桥子项目。项目属于 蔡家组团整个建设进程的核心基础工程之，属于公共分摊资本项 目。中环干道正在建设中，已经完成了主体工程，预计在年初竣工并投入运营。而中环干道三溪口立交桥子项目是连接中环路和渝 合高速路的枢纽工程，若项目迟迟不开工不能如期建设完工并投入使 用，不仅影响蔡家组团的整体建设进程，形成建设瓶颈， 同时，制约中环干道作用的发挥，影响重庆市政府提出的半小时主 城畅通工程的实现。区经济适用房建设子项目。该子项目在蔡 家组团整体建设进程中的作用至关重要，因为项目与村民搬迁安置 与后期项目的进入等相联系。蔡家组团建设共需搬迁安置万余人， 该子项目建成后可以安置人户，占总安置量的， 伴随组团建设的推进......”。