1、“..... 项目规划指标 主要经济技术指标 项目规划用地居住户数写字楼户商业 户 总建筑面积 其中写字楼商业 写字楼层数层建筑控制高度 居住区建筑面积毛密度容积率建筑占地面积 绿地率。 停车位辆地面辆地下辆。 项目建设现状 本项目是北五环外路段整体规划中，集高档写字楼及商业裙楼于体的高品 质房地产开发项目。 目前项目处于前期市场研究概念设计阶段。 第二部分市场前景分析 项目总论 项目概况 项目名称 项目建设单位 项目位置 马鞍山花园项目位于北京市北五环外，安立路与立水桥道路的交汇处东南。 项目周边目前现状 项目东临主要干道路，路东为项目南侧为北侧是 。 项目性质及主要特点 项目性质为商业金融用地......”。

2、“..... 研究工作依据 规划设计方案结合实际市场调研 可行性研究结论 市场分析预测 北京市房地产市场调查 年，北京市房地产市场在商圈分布上除传统的金融街中关 村三大商圈外，朝外燕莎奥运村长安街等二线商圈进步走向成熟， 并大有后来居上之势。上地商圈以富地大厦金隅科技中心盈创动力为 代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。但金融街中关村在高档 写字楼市场上的定位仍是不可动摇的。 据相关部门统计以上的年完工的甲级写字楼均位于以 上三个地区。其中尤以最为重要，四通八达的交通网络，距离首都机场半小时以内的车程，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，从未来的 发展趋势看，大型会计律师事务所，咨询顾问公司，广告公司等专业 服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化商务化，以 及写字楼的形象力。因此商务氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐......”。

3、“.....提供万平方米写字 楼面积，是历史上供应最大的年份。其中，东二环和东三 环及周边区域的供应在万平方米左右，这将也使年以来 北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解。与此同时，如 此大的供应集中在东部，且时间又相对集中，也使得该地区房地产市场 受到定程度的冲击，但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场 起到定的支撑。同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水 平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在年仍然保持 相对较为平稳的发展。 西部的金融街地区也进入了落成高峰期。年该地区有个项目 竣工，落成面积达万平方米，但该地区的市场供应和需求直以来对 北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决定 的，但对市场仍将产生定的影响。 中关村及亚运村预计也有万平方米写字楼面积供应......”。

4、“.....但由于年该地区供应量较大，在年时基 本是处于消化存量的阶段，市场将继续承受定压力。综上所述， 年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升， 但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。 高级住宅供应量增大 随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争 更加激烈。新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成 较早的项目造成压力。在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激 市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具 电器等处于消化存量的阶段，市场将继续承受定压力。综上所述， 年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升， 但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大......”。

5、“.....北京别墅租赁市场竞争 更加激烈。新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成 较早的项目造成压力。在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激 市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具 电器等措施来增加竞争力。 年北京市场高级住宅的供应量在套左右，市场总体需求 量比年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将 与年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响， 高级住宅的产品品质也会更好。 目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。些在租赁 市场表现活跃的项目主要情况如下 较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园莱蒙湖别墅的些户型均 有客户待租，租金保持平稳。此外，枫叶园香江花园四期的些户型 在经过装修升级后租金会出现上调高档公寓项目，如位于东方广场的 汇贤豪庭，月开始租赁，入住率达到，万国公寓为......”。

6、“.....如雅诗阁国贸公寓嘉里中心万国公寓东 湖公寓都保持较高的入住率和租金水平，租金平稳，均保持在美 元平方米月。 商铺市场竞争激烈 年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区 金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有 写字楼公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。北 京未来将出现些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城 万柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环 广场郦城等等，面积在万平方米之间。 另外，北京市商业发展的重点将转移到三环路四环路及五环路以 外的周边地区。未来商业区主要集中在前门崇文门地区中央商务区 中关村科技园以及四环和五环地区......”。

7、“.....商业区的营业 面积在万万平方米之间大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新 型现代化商业中心，营业面积总规模在万平方米左右。 为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面， 政府提出了些措施，包括营业面积万平方米以上的大型商场，只 能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。营业面积万 平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。新发 展平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市 之间的距离不得小于米。二环路以内近期不再新发展大型百货店。 相对于亚洲的香港新加坡马来西亚日本等地，北京的零售物 业市场不够成熟。不过，从现在到年，优质零售物业的新增供应将接近万平方米，其中大部分集中在和中关村等热点区域。但是， 如此大量的未来新增商业面积，可能仍难以满足众多亟待进入高档地段 的零售商的需求......”。

8、“.....确保与今年和年 入市新项目间的竞争优势，现有的些购物中心正试图提高其建筑外观 和零售租户的档次。尤其是东方广场新东安，甚而国贸都在大张旗鼓 地实施重新定位战略。另方面，家乐福也在对其在中国的家店进行 升级。 年北京有个项目落成，提供了约万平方米的优质零售商业 面积，需求方面，外资零售商的市场需求保持较为旺盛，尤其在大型市 场和便利店方面另外，具有真正意义上的国际品牌也在加速进入北京 市场的步伐，这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。另方面， 国内零售商也将加快扩张的步伐，以抵御来自多方面的市场竞争。预计 年市场对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺的市场前景， 租金继续保持平稳。但地处主要商业区的优质上铺租金仍有上涨空间。 普通住宅需求进步上升 年北京住宅销售面积与销售额增幅达以上的比例......”。

9、“.....受土地供应的影响，新增的住宅项目 供给与年持平或有小幅的下降，因此住宅的销售价格继续稳定地增 长。由于年已进入奥运会准备的前期，各种市政建设与轨道交通的 建设将市场的中心区继续向外扩展，围绕在这些轻轨与地铁沿线的项目 将热销。在年住宅项目的主要供给区域在四环与五环以及五环外区 域，项目的品质均较以前区域内楼盘有大幅提高。三环路以内没有可能 有新的大量住宅项目供应，新增的项目将多以高档住宅为主，由于城中 心内的开发用地已十分有限，因此市场的销售价格也将上升。 住宅的热销区域将主要集中在四环路附近以及未来城市轨道交通的 沿线，中关村以北地区亚运村以北望京地区东四环沿线双井地 区亦庄地区西四环外是年主要住宅项目的供应地区，受奥运村 建设的影响，亚运村周边地区的环境已得到很大的改善，这里有希望再 次成为新的高档住宅较为集中的区域......”。