1、“.....而是对种新的生活形 态或模式的探讨是对深圳城市商务与休闲文化的思考。 三研究背景 项目概况 地处红岭中路东侧，介于红岭中路与红桂路交汇处 土地面积平方米 容积率覆盖率 建筑面积平方米 商业面积余平方米， 鉴于本项目处在地王商圈，地块成本高等资源特点，开发商希望项目的整体 运作尤其是前期的项目定位更为科学及严谨。海阔公司对要做酒店式公寓这 点毫无疑义，但对于是单做酒店式公寓，还是将酒店式公寓与酒店等些时尚 时髦的东西综合起来做还拿不定主意，另外对于客户的想法产品户型和价格等 需要数据的支撑，故需要专业的市场及地产研究公司提供相关决策依据。 深圳市兰邦研究公司衷心感谢深圳海阔投资有限公司对我们的信任，让兰邦 承担本项研究，给我们与贵司合作的机会。兰邦将派出地产研究咨询中心最优秀 而且最熟悉本地房地产市场的成员组成项目团队......”。

2、“..... 本计划书是在同海阔投资公司林总吴总和赵霞副总经理见面沟通的基础上 拟定并修改的。如贵公司对计划书的内容有任何疑问，请随时提出，我们将给予 耐心解答，并诚恳聆听您的建议, 作为个在房地产与商业研究和营销管理咨询行业内有八年多发展历史的 专业公司，兰邦拥有批高素质经验丰富触觉敏锐的研究人员和咨询顾问 有套行之有效得到众多大公司认可的质量管理系统和在全国众多城市运作的 网络。这些，是兰邦与海阔投资公司顺利合作的重要前提和保证。我们的优势集 中体现在对深圳房地产与商业深入全方位的研究咨询的丰富经验以及专业执着 的服务态度。同时兰邦公司在业内具有良好的信誉。 四研究范围及目的 现阶段研究范围 立项定位开发设计规划建筑设计市场推广销售物业管理 研究目的 了解深圳现有酒店式公寓的供应及销售状况，客户群构成......”。

3、“.....对项目自身的优劣势进行诊断 通过小户型公寓与酒店式公寓案例研究，了解客户构成及客户评价，分 析类似项目的利益与风险 寻找并定义本项目的潜在消费者，了解其购买酒店式公寓的具体需求 消费心理行为及购买力情况，测试他们对项目的产品定位形象定位 及价格定位接受度及购买意愿 为海阔投资的红岭中路酒店式公寓项目准确定位及项目开发等方面提供 科学的决策依据。包括单纯只做酒店式公寓，还是将酒店式公寓与酒店 等些时尚的东西搭配起来全做，以及对户型和价格提出建议。 五研究思路流程 研究思路 特别说明由于酒店式公寓是新兴住宅，其购买者非常特殊比较窄也比较 杂，从我们的专业意见来说，这种项目的研究不可能按照常规的般性的房地 产调研那样，通过调研挖掘市场概念......”。

4、“.....通过专业公司的调研来进行市场验证项目定 位假设的可行性，并提出发展策略建议。 二研究流程 根据兰邦的房地产定位研究模型，同时结合海阔投资公司地块特点和项 目初步定位设想，本项目拟采用以下三个阶段的项目流程。 市场现状分析 市场机会判别 分析项目资源优劣势地段交通环境发展商等了解发展 商对项目的初步定位，结合专业公司对市场前景的分析预测，开展 项目机会点和障碍点的研究，以判别项目的可行性 项目定位 深入分析目标消费群体购买与租赁酒店式公寓的消费心理行为和 动机，测试地块产品虚拟产品的兴趣与偏好，对价格的反应， 锁定目标消费群体......”。

5、“..... 清晰描述深圳小户型公寓与酒店式公寓在深圳的寓项目规划设计经营管理资讯。 外部专家专业人士调研 研究对象过去年参与小户型公寓与酒店式公寓项目规划策划销售的专业人 士 研究方法焦点小组座谈会与深度访谈 组别组每组人拟把专业人士按照工作角色分成两类 小户型公寓与酒店式公寓项目策划操盘手 小户型公寓与酒店式公寓线销售人员。 本阶段工作注意点 本阶段很多工作需要客户配合，如委托方提供关于地块的介绍资料及关于项 目的初步定位及开发思路，供兰邦进行项目研究分析及研究测试使用 有关上述内容需要进行充分沟通，双方必须密切配合才可能保证在计划时间 内高质量完成工作 按照事先拟好经委托方确认的访谈与座谈提纲开展小组讨论，由兰邦专业 研究人员主持......”。

6、“.....但在执行过程中客户同样可以现场监控，及时提出意见及建议。 判别市场机会项目定位测试 调查区域深圳 研究方法定量研究，由经过基础培训和项目培训的访问员通过电话甄别预约 客户在适当的时间接受访问 研究对象 小户型公寓与酒店式公寓的购买决策者 本人及亲友不在小户型公寓与酒店式公寓开发销售及市场研究咨询行业工 作 过去个月未接受相关市场调查的访问 访问方法在客户分层树图对小户型公寓与酒店式公寓客户层次确定的基础上， 设定每类别客户的配额。企业客户个人客户本地客户异地客户 样本量总样本量例 说明 样本量及样本配额的确定需根据手头获得的小户型公寓及酒店式公寓实际各 类别客户数量，与委托方进步沟通商议。 根据统计学对于项目样本量的定义，本项目每类别的客户样本量要求具有 定量研究分析价值不少于例......”。

7、“.....建立客户数据库 制定各类客户的配额表。项目开始后，该表将交 给实地调查主控督导，及时控制配额 由经过严格的基础培训和项目培训的访问 员根据事先设定的甄别条件甄别受访者。 按照事先设计非结构式问卷，按照约定的时 间对符合调研定义的研究对象进行 分钟的深度访问。 研究成果策略建议 研究成果 兰邦将为海阔投资公司提供红岭中路酒店式公寓市场研究的所有分析数据 和研究报告。该项目的最终研究成果将主要包括 研究分析报告摘要 正式报告 阶段性研究分析资料如深访焦点小组座谈会笔录录像口头报告陈 述会 六项目团队 为确保项目保质保量按期完成，建议海阔投资公司与兰邦共同组成项目专 项小组......”。

8、“.....项目团队的结构图如下所示 项目负责人项目协调人客户服务房地产研究咨询中心项目运营 管 定性研究经理定量研究经理高级咨询顾问 座谈会 督导深访员 运作 督导 数据 处理顾问助理 海阔投资 公司 兰邦市场研究 咨询公司 七质量管理 市场研究结果的置信度与研究方法问卷设计抽样访问质量统计分 析方法等每个环节息息相关，因此，对各环节进行预防性的质量管理对保证项 目质量和项目结果的有效性来说至关重要。兰邦对市场研究项目的质量管理措施 做如下说明 研究设计由兰邦提出项目研究计划，经客户沟通讨论确认后执行 定性研究客户协助提供项目有关的知识信息，兰邦拟定座谈会深度访 谈大纲，与客户沟通并得到客户确认座谈会执行时，邀请客户在监控室参 与座谈会的整个过程......”。

9、“.....包括项目 说明问卷说明访问技巧等客户可跟随访问员进行陪访，考察访问质量 问卷复核由运作部督导对问卷进行审核，审核主要内容为问卷的完整 性逻辑性等质量控制部门对的问卷进行面对面或电话复核， 若发现访问员的问卷有做假现象，该访问员的问卷将全部作废 编码录入研究人员对开放题进行编码，采用双录入的方式录入 统计分析按照项目研究需要，由数据处理工程师使用专业统计软件 进行数据基础处理，利用各项研究分析模型进行深层分析，利用 工具对统计结果进行编辑 报告编写将使用简明易懂图表形式和不带技术术语的语言方式阐述主要发 现与研究分析，最终提交客户的是份从事实到营销策略均有所反映的完整 而系统的研究成果......”。