1、“.....人均达到元。 二城市规划与发展目标 整体空间格局规划 根据潍坊市总体规划年确定，潍坊市将按照东 扩西延南控北展的发展战略，规划为心环廊轴 的空间结构，主要形成四大版块。 规划还确立了两基地中心枢纽的战略定位，提出了壮大 中心城市带动区域发展的城市发展策略，确定了市域主五副两 翼的城镇空间结构，重点打造以中心城区为核心，以安丘昌邑昌 乐寿光和滨海新城为副中心的半小时核心城市圈，带动以高密诸城 为主的东南部经济区和青州林朐为主的西部经济区迅速崛起。 主五副两翼 主是指中心城区 五副是指依托便捷的交通网络构筑的半小时交通圈中的五个副中心 城市，包括寿光昌乐安丘昌邑及滨海新城 两翼指以高密和诸城为主组成的东南部经济区和以青州临朐为主 组成的西部经济区。 四大板块宏鼎置业股份有限公司 中心城区重点发展服务业......”。

2、“.....形成高新技术发展的高 地和流平台 西部物流园区重点发展物流业，形成全省乃至华东地区重要的物流节 点 西部滨海项目区重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏的 任务。 心环廊轴 心即月河路北宫街北海路健康街所围合的城市核心区，是 壮大提升中心城服务项目功能的主体。 环即西外环路潍胶路东外环路禹王北街组成的城市快速交 通环路，是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架。 廊即由白浪河虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态 绿化廊道。 轴即由北海路为主的交通发展轴。 三潍坊市房地产市场运行情况分析 宏观层面上，年是调控政策密集出台延续的年。年内 的土地增值税清算物权受法律保护，遍及全国的房地产市场专项整治， 央行六次加息次提高存款准备金率，二套房首付四成......”。

3、“.....把把利剑分斩房价高位运行的支柱。宏鼎置业股份有限公司 可是市场却在与消费者的房价涨停愿望继续开着玩笑，直到年 月份，全国个大中城市的房价似脱僵野马般直线窜升的势头才有所收 敛，其中仍有个别城市的涨幅不断履新。但月份以后，国家宏观调控 终于显灵，在国家宏观调控的作用下，虽然市民持币态度较为浓厚，但 潍坊房地产因主要以自住购买为市场依然稳健发展，房价继续走高，宏 观调控波及的影响面尚未完全显现。 年房地产业市场运行情况 潍坊房地产业与国民经济协调发展情况 十五期间，潍坊市将保持快速增长的态势，预计年平均 增长率将达到，其总量将比年翻番，达到亿元，整 体经济持续告诉增长。十五期间，潍坊市人均将达到 美圆左右。当个国家或地区人均达到美圆以后，经济将进 入持续快速发展时期，其消费形态逐渐想享受型发展型快速转变......”。

4、“.....人均在美圆左右，房地产增长速 度与国民经济增长速度之比约为，房地产业增长占比重约 为，而年潍坊市共完成房地产开发投资为亿元，发展潜 力巨大。这将有利于推动潍坊房地产市场对高价值产品尤其是房地产产 品的需求，不仅刺激对住宅的次置业和更新换代而且也将通过日常 娱乐等消费品的需求升级带动商业地产的发展。 今年以来，我市经济发展速度屡创新高，主要得益于投资的拉动， 而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，直扮演着重要角色， 全年每月完成的房地产投资均保持以上的增长，占固定资产投资的 比重，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房 地产投资快速增长的原因主要是市委市政府拉大城市筐架扩大投 资规模加快基础设施建设政策的推动，加上新建商品房是热销也刺二潍坊市竞争格局分析 板快竞争 板块中心板块主要以商业地产为主，是潍坊的传统商圈......”。

5、“.....而弱化起居住功能。 板块东部板块主要以中档以上纯住宅小区为主，以新华路为核 心，是目前潍坊高尚住宅小区其中地，未来将加强高档楼盘的开发，并 有希望出现大的商业项目。 板块西部板块主要以普通住宅多层为主，以鲁发名城为领 头羊，致力于建造普通老百姓买的起的普通住宅。 板块豪德板块主要以物流贸易批发为主，居住功能很少，政府 将进步加强其物流贸易功能。 产品竞争格局 商业产品 年潍坊目前仍旧以专业市场为主，零售市场因风险更大市场 容量有限，仅金沙城市广场家开发为零售市场为主的商业中心，但 年可能将呈现零售商业地产项目竞争加剧批发零售兼而有之的 大中心商圈将成型。 住宅产品 市场产品雷同，新型产品逐渐涌现，高端项目的价格持续走高，中低 端产品价格可能缓慢走高，平方米的中等户型是市场主流......”。

6、“.....差异化竞争。 三近年来潍坊市整体房地产业发展状况 近几年来，潍坊市房地产呈稳步增长态势，房地产投资额呈高位运 行状态整体市场格局由原来的城中心支独秀发展到东部领衔，多 点开花的局面销售面积持续增长，销售价格平稳增长住宅地产在 波澜不惊的表面下暗流涌动，商业地产在风起云涌暗藏危机住宅产品 经历着由多层向小高层高层转化的过程，目前市场上多层产品大受追宏鼎置业股份有限公司 捧，但产品类型仍显般，未有实质性的突破小户型公寓放量持续增 大，平方米中等户型产品成为市场主流。 历年房地产开发投资情况 近年来潍坊市房地产投资总额及增长率比较 项目年份年年年年年年 房地产开发投资亿元 房地产开发增长率 住宅投资额 同比增长 其他 由上图表可以看出，近几年来，潍坊市房地产投资波动呈高位成长 态势，且增长幅度波动很大......”。

7、“.....可以看做潍坊市房地产出现了集体井 喷的现象，总投资额的增长率高达增长绝对值达亿元，住宅 投资额增长率为，而其他类主要为商业物业增长率更是高达 ，增长绝对值高达亿元，与外界盛行的年为商业地产年 的说法吻合。年整体市场投资额增长率有所下挫，理性回归，趋 于平稳增长。 房地产市场供略大于求，市场存量激增 年份年同比增长年同比增长 施工面积万平方米 竣工面积万平方米 销售面积万平方米 面积差值宏鼎置业股份有限公司 潍坊市近几年来市场存量越来越大，年与年相比较，施工 面积与竣工面积呈现进步加快增长趋势，而销售面积虽也增长，但增 长率远不高，说明市场供应量不断加快增大，而市场消化能力却相对有 限，可遇见的是，潍坊市场供过于求的时代已经到来，各开发企业正面 临着较严峻的考验。 土地放量大幅增长......”。

8、“.....潍坊市的商业及住宅用地供应量波动较大， 土地放量为规律，年出现了波峰，严重影响了后几年的土地供应量。 年出现波谷之后，受地方相关政策影响和市场自身规律的调节， 土地用量逐渐恢复，逐年爬高，整体土地供应量进入有节奏的增长阶段。 由于年土地的过度放量，直接导致了年潍坊市商业面 积的井喷现象的产生，同时也是年整体市场竣工面积大幅增长的根 源所在。年，潍坊市土地供应相对平稳，故年 的房屋供应面也较为平稳。 年潍坊市土地供应进入个前所未有的高峰值，可以遇见的是， 年潍坊市的房屋供应量将持续增大，年，潍坊是房地产宏鼎置业股份有限公司 市场供应量尤其是住宅市场将迎来供应量的高峰期。到时......”。

9、“.....此外，进几年潍坊市正在大力实施退城进园既老 工业厂房退出中心市区，迁入工业园和城中村改造战略。目前， 已列入潍坊市中心市区城中村改造的村庄共有个，其中潍城区 个，奎文区个，高新区个，共有人口人，总用地面积共 公顷，其中居民安置用地公顷，生活保障用地公 顷，政府可储备用地公顷，加上退城进园腾出的土地，估计政 府可储备土地超过公顷，这批土地总量大，单宗土地面积大，将在 未来几年内逐渐释放出来，成为市场土地供应的主体。 潍坊整体市场供应量急剧增加，整体市场已经明显出现供大于求的 局面，整体市场竞争压力持续加强东西部市场逐渐平衡，但开发档次 出现分化土地供应量大甚至没有节制，未来几年供应量继续持续增加 房产价格继续稳步上涨，但总体上涨幅度较小，高端物业上涨较快商 业地产严重集中化，中央商圈强者恒强，零售商业物业将进步增加......”。