1、“.....县经济快速发展，为商业的发展提供了机遇， 全县涌现出了批批发零售企业，商品流通规模不断扩大。 伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较 快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促 进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的 发展将产生很大的影响。 为适应今后社会经济快速发展的需要，县正在制订国民 经济和社会事业十二五规划，明确了现代化商业的发展目 标。设想到年，城区第三产业比重提高到，商业占第 三产业比重达。市场经济流通体系趋于完善，网点建设加 快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式， 经济效益稳步增长。市场经济流通体制更加完善，逐步形成 批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现县商业的现代 化经营与管理......”。

2、“..... 再加上外地流动人口和集团购买力等，县的现实社会购买力 及购买力潜力较大。 从发展的观点看，伴随着县经济的发展和收入的多元化， 城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。 收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费 的变化，将有助于购物中心业的发展与繁荣。 县镇村内相继建成了批住宅商贸和公益设 施建筑，以及批商店宾馆学校医院和具有综合服务 功能的邻里中心。目前项目区附近常住人口已超过万，再 加上附近居住小区和村庄人口将更多。具有综合服务 功能的邻里中心。目前项目区附近常住人口已超过万，再 加上附近居住小区和村庄人口将更多。随着园区的建设和发 展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需 要，因此，在镇村建个大型购物中心不仅可以弥补 这区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合商 业发展的需要......”。

3、“.....国内市场商品繁多，供应充足。国 内名优新特产品和三资企业产品在市场竞争中显山露水， 纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。为确保名优产品 的供应，现代购物中心专门设立了采购中心，负责现代购物中心商品的统采购，由于现代购物中心市场采购力较强，进行 商品统采购可使商品的采购成本大大降低。同时采购中心负 有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此现代购物中心 的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。本项目所需国 外商品将通过现代购物中心国外配销网络进行采购，本项目具 有较强的商品供应优势。 现代购物中心商品销售优势 现代购物中心在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾 的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在现代购物中心 购得其所需的各种商品包括食品非食品等。商品价格低廉 品质优良商品繁多，成为现代购物中心广受欢迎的关键因素......”。

4、“.....本项目具有较强的商品销售优势。 从以上分析中可以看出，地区投资环境和消费环境较好， 再加上现代购物中心优质的服务和先进的管理模式，现代购物 中心具有较强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。 第四章项目选址与建设条件 选址原则 应具备较好的工程地质条件和水文地质条件。 应方便群众，交通便利。 周边宜有便利的水电路等公用基础设施。 应环境安静远离污染源。 应远离易燃易爆物品的生产和贮存区高压线路及其 设施。 二选址条件 地形地貌与环境条件 公用设施齐全，道路畅通。供水供电通讯等基础设施 配套。 交通条件 靠近主要干道公路附近，交通极为方便，为项目区提供了 更为快捷的交通条件。 三项目选址 购物中心项目拟建于县镇村，该项目坐落在居 民集中区内，地理环境比较优越。 四建设条件 项目区自然条件优越 气候特征 县地处北温带，属北方型大陆性季风气候，气候温和， 四季分明......”。

5、“.....日照时数小时，日照度为， 无霜期天。 气候条件年均气温 极端最高气温 极端最低气温 年均相对温度 主导风向东北风 年均风速 风压 年最高降雨量 年均降雨量 日最大降雨量 最大动土深度 地震烈度度 水文地质条件 市县东西有寒武奥陶系地质构成。山丘平缓延伸 两侧，其余均为平原，海拔般为，地势由西北向东 南倾斜，地基承载力山前地带可达吨平方米。地下水层多为 石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽厘米。 土壤状况 项目区土壤类型分砂姜黑土和潮土大土类。其中砂姜黑 土成土母质为黄土性古河沉积物，分黄土淤黄土青白土和 淤黑土个土种，占农业用地的。 植被特点 四卜镇区地处落叶阔叶林植被区，现有树种多个，分 属个科，个属，其中乔木种，灌木种，藤木 种，竹类种。古稀珍贵树木有古柏古槐银杏等。果树主 要有杏桃核桃石榴蜜枣等。 农作物有粮棉油果菜药麻丝等，品种有多个......”。

6、“.....经济作物主要有棉花麻类烟叶等，油料作 物有花生油菜芝麻。 社会经济条件好 项目区所在地市地处苏鲁豫皖四省交界辖县三区。 气候宜人光照充足，是国家和安徽省重要的粮棉畜禽 蚕桑等农副产品生产基地。市古称相邑相县别名相城。 自有文字记载以来历史已有多年，约年前原始社 会末期，中国上古五帝之的颛顼在现市府所在地相山 建城。是安徽省的省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界淮海经 济区腹心，市辖三区县相山区杜集区烈山区和县， 总面积平方公里，人口万人，其中城区户籍人口 万人。城市规划区面积平方公里，城市建成区已达平 方公里，现有对大型现代化国有矿井，年原煤总产量达 余万吨，年洗原煤能力万吨，出口个国家和地区， 为中国的五大煤炭基地之。市以原煤为动力的坑口发电， 为华东电网的主力军之，年总装机容量已达 张万。其中京沪陇海符夹等铁路纵横东西南 北......”。

7、“..... 离徐州观音国际机场公里，至连云港港口公里，是安徽 省距深水港口最近的城市。符夹青阜两条铁路贯通境内。符 夹线北连陇海，南接津浦，有直快列车直达上海。青阜线则经 阜阳淮南直通省府合肥，远达皖南重镇芜湖。随着旅游事业 的发展，又开通了至曲阜泰安连云港合肥等几十个城 市的远程班车。青龙山河港已通航，并正在全力扩建。在不久 的将来，从青龙山发出的船只将经新沛河洪泽湖直通淮河 第章总论 项目基本情况 项目名称大型购物中心项目 建设单位县商贸有限责任公司 法人代表 联系人 联系电话 项目地址县镇村 建设性质新建 经营范围百货食品副食品烟糖酒音像制品 书报杂志药品装潢建材等的零售和配销包括餐饮。 商业类型仓储式零售 建设规模总占地面积平方米亩， 总建设面积平方米，正常年零售营业额为万元。 建设内容 总建设面积平方米，框架结构三层，包括 商场仓库及配套设施等......”。

8、“..... 项目投资 项目总投资项目投资总额为万元。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,经营组织方式零售 项目宗旨引进现代购物中心有限公司先进的营销 技术和管理经验，利用开发区良好的投资环境和未来三年开 发区在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展， 从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实 施，推动县商业同国际国内市场接轨，促进开发区商业 向现代化水准发展。 项目期限年，公司营业执照签发之日起计算。 建设期限个月。 二可行性研究报告编制依据及内容 可行性研究报告编制依据 城市商住区设计规范 县建设项目规划设计条件通知书 项目区地质勘探资料 民用建筑节能设计标准 建设部房地产开发项目经济评价方法 项目单位关于编制该项目可研报告委托书 项目单位提供的其它资料 国家相关的法律法规及建筑设计规范......”。

9、“.....项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性 项目的市场分析 项目经营主要内容 建设选址及建设条件分析总投资估算及经济效益分析评价等 三项目主要技术经济指标 该项目主要技术经济指标见表。 表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数量备注 项目规模 总占地面积 总建筑面积 二经营规模 零售万元正常经营年 三劳动定员人 四项目总投资万元 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元另筹 五年总成本费用万元计算期年平均 六年销售税金及附加万元计算期年平均 七年净利润万元计算期年平均 八主要财务评价指标 全部投资财务内部收益率评价基准 投资利税率 投资利润率 全部投资回收期 所得税前年含建设期 所得税后年含建设期 第二章项目背景及必要性 项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发 展进入了个新阶段......”。