1、“.....但是，由于收入较低很多外来新增人口几乎是在杭白 手起家的，在目前杭州平均房价收入比高达∶已稳居全国第 的情况下，大多数人无力购房。因此，这群体有较强的购买欲 望，但购买能力却较弱，故而有效需求较低。 二老杭州人指原来的杭州市区非农业户籍人口。在谈这部分 人的住房需求时，我们首先要问个问题究竟是什么因素促成了杭 州或者全国房地产市场近几年的超常规发展呢很多人都会说是 城市化或者居民的消费结构升级，这样的说法固然不能说错。但还有 个现象应该引起足够的注意房地产市场从以来的高速增长， 在时间上是与住房体制改革的步伐正好致的。这种政策变动导致的 需求集中释放是催生房地产业年至今长达六年高速增长的最重要 原因。 短短六年间，杭州的人均住房建筑面积已经从平方米增加到平 方米左右......”。

2、“.....可以说，目前老杭州人的基本居住需要已经得到 初步满足，接近的住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达国家。 因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积的庞大需求的集 中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿的居民已减少，他们的需求 更多的是希望借购买不动产实现保值增值的投资目的。 因此，这部分人虽然有购买能力平均薪资较高而且既有的住房可以 提供融资抵押，但购买欲望却已经下降，故而需求同样降低。 三拆迁安置指因旧城改造二次城市化和城市公共工程建设拆 迁安置所形成的被动住房需求。 如果没有特殊情况，旧城改造导致的新增需求是比较稳定的。参照国 际通行的房产折旧率，杭州每年因拆迁形成的被动需求为万平方 米左右。 但是，随着拆迁成本的加大私有产权保护力度的加强，拆迁的难度 正日益提高。在目前的宏观调控形势下，城市公共工程的建设规模正 在缩小......”。

3、“.....其主要的政策诱因是月 日国务院办公厅下发的关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的 通知。该通知的初衷，是缓解因拆迁积累的各种社会矛盾，客观上 它也使拆迁安置形成的被动住宅需求大大减少。 四投资需求虽然投资需求并非于上述诸项之外的另种 的需求类别，但由于它对市场反映最为敏感影响供求关系和受供求 关系影响最明显，因此有必要给予重视。 决定投资需求的是预期，目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发 生了根本性转变，但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高，风 险确实正在加大。加上些地方性政策性因素比如以开征期房 转让契税，二手房恢复征收的个人所得税，经济适用房用地不得低 于房产用地投放总量的等为主要内容的所谓杭州房产新政 月日起开始实施自月日起工商银行将要求在杭买二手房的外 地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首付款 增加到四成......”。

4、“.....首付款则增加到五成 些银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下的房 源停止按揭的政策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预 期收益率下降。因此，这部分需求也同样在缩小。 综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。这 是房地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非 是杭州独有。只是由于杭州的房价收入比更高投资比例更大而萎缩 的幅度也将更大而已。 关于宏观调控 些人喜欢将房地产市场出现调整和当前的宏观调控联系在起， 这两者之间所具有的因果关系 货币政策 此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供应量 抑制投资过快增长，从而防范金融风险保持宏观经济平稳发展，避 免出现通货膨胀。目前看来，这政策是有效的紧的货币 政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响......”。

5、“.....此次出台的财政政策并不多。税收政府采购 转移支付等收效更快的手段并没有大量采用。我们见得最多的只是大 型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。最典型的事件是斥资百亿元 的中央电视台新办公大楼工程被叫停，尽管这是个需要权威部门予以 确认的消息，但它仍具有定的标志性意义即中国多年的扩张性财 政政策已经走到尽头了。 三土地整风 年接二连三的土地收紧政策后，月，新轮土地市场查处工作 展开。同时，为打击土地囤积闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准 备出台规定，为土地规划许可证设立期限即两年内必须完成规划指 标，否则就取消规划许可证。从而缓解土地供应紧张的矛盾。 因此，虽然有人认为土地市场收紧后会造成级市场上土地出让 的暂时短缺，但对市场的清理整顿其实也从另方面迫使此前大量闲 置的开发用地进入二级市场，因而土地供应整体上仍然是充足的考 虑到政策的倒计时特征......”。

6、“..... 四行业政策 年月日，国务院发出通知，房地产开发资本金比例由 提高到以上，房地产正式进入调控行业大名单。 提升资本金比例的目的很明显降低金融风险。因此，这政策的实 施结果将促使企业进入新轮洗牌。些小散乱，负债率过高 缺乏实力的公司将被清理出市场。而另些资金充足实力雄厚的企 业将填补其空缺，从而获得更大更多的发展空间目前这趋势已 经相当明显。 未来走势 在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来的房 地产形势得出这样的结论 房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢 房地产市场出现所谓的调整，与当前的宏观调控有关，但更是 次全行业的自我调整。宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快 而已。 杭州房地产投资已连续多年以高于增长率倍的 速度超常规增长，目前的年投资额占的比例已经高达左右......”。

7、“.....也是任何经历过与中国目前发展阶段相似的国家比如 年的英国年的美国年的日本年的韩国所从未经 历过的。正如前面所述，形成这种结果的核心原因是政策性需求的集 中释放。随着政策效应的逐渐减弱，这种独无二的速度是不可能持 久的。 二在市场调整阶段，尤其要重视房地产的区域性特征。 正由于房地产体制改革是全国性的，当前房地产供需状况的改变也是 全国性的。但也必须充分认识到房地产行业的地域性，也就是说，房 改政策实施越早房价收入比越高需求透支越多的地区如杭州 西安沈阳北京南京大连上海青岛长春贵阳等其投 资风险也越大而些发展相对较慢的地区如南宁哈尔滨海口 太原天津苏州长沙郑州济南兰州西宁成都呼和浩 特乌鲁木齐等，则由于仍有较大的上升空间，风险相对较小。 另外，有个现象也要引起注意像广州深圳这样的市场发育成熟 已基本度过非理性投资时期的地方......”。

8、“..... 基本不会有大的回落。 三长期来看，房地产仍有巨大的发展空间。 对于供需状况变动导致的行业短期调整，我们完全不必盲目悲观。从 长期来看，中国房地产业的发展速度仍将快于增长率，总体供不 应求的状况还很难在短短几年内改变。政策效应消失后，未来推动房 地产发展的力量主要来自于城市化与消费结构升级，两年后它们将刺 激这行业形成新的供求均衡，并以高出增长率即 左右的速度获得长期稳健的发展 四房价走势 由于需求正在萎缩，但近两年内的供给不会发生太大的变化随着对 土地市场治理整顿力度的加强，开发商囤积的多达万亩土地将在 定时限内转化为产品投入市场宏观调控虽然会使投资规模缩小，但 政策效应尤其是货币政策具有时滞，也不会立即大幅影响投资量， 因此，部分价格下降将不可避免。价格的变动具有以下鲜明特征 降价从老小差远的低端二手房开始......”。

9、“.....将被迫首先降价 新房年内降价不明显，真正的价格变动将会出现在年。 今年的均价仍将比年高，幅度大约在左右但这是建立 在成交量降低空置率提高的基础上的。其原因是目前虽然有 的楼盘逐渐滞销，但开发商的思维逻辑是房子是人们生活的必需品， 需求缺乏弹性，因此只要坚持不降价，最终还是有人买的。他们忽视 了这样个基本道理虽然房子是大多数人非买不可的商品，但 相对于房改刚开始的前几年，目前的需求还远没有急迫到非现在买 不可的地步。由于房地产并非如农副产品样是充分竞争的市场， 其价格的变动并不和供求关系变动同步。也就是说，开发商基于预期 作出价格调整的决定也是存在时滞的，这样就造成了价格黏性即价 格调整总是慢于或快于供求关系的真实变动，它们之间的关系不是同 步与即时的。 高端产品将走向分化，由于其需求群体是特定的小部分人，他们 对价格并不敏感。因此......”。