1、“.....但该阶段第二产业的比重始终 最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变这期间，惠州 市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州 市经济并没有出现质的飞跃。 年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段，经济 社会各项指标都经历了前所未有的大发展，年均增长，地 方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，城镇建成 区面积年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年 均增长。从年到年，惠州市工业生产年均递增 ，第二产业的比重迅速上升到首位，年占的， 第产业迅速下降，年占的，成功实现了从农业市向 工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高 潮，当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之，迅速蜂拥而来 的投机资金度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起惠州 市人民对本市经济发展的高远幻想......”。

2、“.....这些事件对惠州的经 济社会发展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽 车城项目的搁浅，惠州市的经济发展陷入低落和迷茫之中。 年至今，是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这阶 段，惠州市边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，边 进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。 在此期间，国内生产总值年均增长，地方财政收入年均增长 ，实际利用外资年均增长，外贸出口总额年均增长 ，工业生产总值年均增长，人均年均增长。这 阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。预计未来 五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入到亿元的建设资 金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化城市化提供强有力的 物质支撑，也将为整个惠州市的跨越式发展提供契机......”。

3、“.....紧邻深 圳东莞广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距 广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里， 惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅海里。 良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港 的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸 的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势 突现，到年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海 的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与 香港的连通性较高，这差异使香港公司和在投入金额增加 至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业 外资投入的金额就增加到。 进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签署 与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强......”。

4、“.....惠州作为 珠三角城市重要的员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷 性，进步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周 边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方 面，有更大的作为。 南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元， 是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总 公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术， 年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品，年销 售值达亿美元，对下游产品的拉动效应为。该项目已于 年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到 年正式建成投产。 未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化 产品在中国还有很大的发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸 引更多配套的下游石化产业落户惠州......”。

5、“..... 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积 平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天 独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡 水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路供水 供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优 越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公 司是全球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在世界 石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他 跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本 田等批汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着日本三大汽 车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观， 特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口 基地......”。

6、“.....其发展前景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡 的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条 件，正受到外来投资商的高度关注。 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角 电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地和生 态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间， 从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中 的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力的发动 机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南 地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三 角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性 工业支撑。 同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移......”。

7、“.....推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继 续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态 环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基 地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。 第二章项目概括 研究基础 用地单位惠州市房地产开发有限公司 发展商惠州市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置惠州市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证惠州市规字第号期 商品房预售许可证惠州房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发......”。

8、“.....主要任务是论证广场投资的 必要性可能性有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究 包括机会研究初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特 点，我们合三为，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性 研究，本项研究的原则是 项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有 关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料 进行统计与编制而成各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于 惠州市国土房管局建安工程造价的构成依据，既方面参照了该设 计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠 州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的 资料作为对比。 总投资测算览表，系按整个开发项目完全由惠州市房地 产开发有限公司全资兴建的方案......”。

9、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传, 的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其 是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述 形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出。 本开发项目的各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地 产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得， 务求能够符合此类报告的规范要求计算模式以及测算要求。 第章惠州市社会经济发展概况 惠州市经济社会发展概况 惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚 湾，与深圳香港东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州 市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足， 气候温和，属南亚热带季风气候区。 惠州市是广东省的座历史文化名城，素有粤东重镇......”。