1、“.....为京城服装鞋帽等批发性质商业最繁华区域之。项目经营者应最大限度利用区域内便利的交通大环境及浓厚的商业氛围，使之能够立足北京，面向三北。二专而精的业态定位依陶阁项目商业面积为平方米，在和周边众多商业批发性质的项目比较，尤其是邻近的百荣世贸商城万平方米，规模为中小型。基于中小型商业面积更易于销售推广及形成特色鲜明的专业市场的特点......”。

2、“.....经营商品的种类上做到精而专，以区别于周边大型综合类的批发市场。下表为儿童用品大致分类，依陶阁项目可从中筛选几类产品作为主要经营的商品种类商品类型婴儿幼儿少儿学生儿童玩具儿童文具体育用品图书音像服饰鞋帽床上用品儿童家俱儿童电器卫生保健用品使用机会较少使用机会般使用机会较多三近期与远期的市场目标基于项目周边及北京市内尚没有个有定影响力的儿童用品专业市场，因此将项目的近期市场目标定位于品牌推广，通过各类营销手段，集中宣传，同时在商铺销售及经营项目的选择上严把专业关，以专业占领市场，以特色区别与周边市场。同时伴随项目所在地的整体危改的完成，依陶阁项目的远期目标定位为品质收益。在品牌及特色已经建立的基础上借助周边商业环境的改善及整体经营水平的不断提升，儿童用品专业市场的品牌将成为此类商品的品质标志，商业铺面的价值势必大幅上升，交易能力及辐射范围也将在覆盖京城的基础上辐射到三北地区......”。

3、“.....项目的后续增值空间强势明显。第二节商铺投资收益分析方案依陶阁底商销售产权次性售出底商部分房屋产权所取得的商铺投资收益为商业部分税前利润商业部分总售价项目总成本万元万元万元方案二出售年使用权，年后收回底商房产销售商铺年使用权收益设定每标准铺面的面积为平方米，平均售价万元，测算如下表楼层用途面积平方米可销售面积摊位数摊位价格万元销售总价万元商业商业商业商业商业合计故年产权销售总价为万元。年后底商部分房产的物业剩余价值依据目前周边市场租金平均水平，推算年后底商部分房产的收益能力。扣除折旧及管理费用等支出项目，底商部分房产的价值估算如下表收益能力测算表楼层用途面积平方米可出租面积比率月租金空置率年租金毛收入运营费率年净租金收入商业商业商业商业商业合计故年后底商部分房产剩余价值万元。此外，因在此期间底商部分房产的产权没有转移，产权方可以房产抵押或担保等方式进行融资......”。

4、“.....第五章项目经营风险分析为保证项目的成功运作，依陶阁项目投资商应在事前防范如下风险因素项目规模与经营种类由于项目规模属中小型，经营者应将项目的特色放到经营的首位，精选出儿童用品市场中需求量及获益能力较大的部分商品进行经营，以专业特色锁定特定消费群体。二商户体化共盈市场内的商户在经营同类商品的同时，既要统经营模式限制经营商品的种类，也要避免过多同类同档次的商品在市场内重复经营，导致内部的不良竞争。经营者应在有限的经营空间内实现商品品种的互补，将市场的专业特点与经营的多样性组合起来。满足消费群体的专业与丰富的需求，整体提升专业市场品质，在较短的时间内创建市场的品牌价值，追求经营商户的整体共赢效果。三以完善服务弥补短期配套设施的不足以南中轴路改造为核心的北京市南城改造及项目所在地的崇文区危房改造都在进行中，整个项目的推进为依陶阁项目做了充分的大环境保障。依陶阁项目作为区域改造的首批项目......”。

5、“.....为商铺投资者提供了强有力的增值潜力，在商户应在周边路网建设及配套完善的进程中，在铺面经营的同时提供送货上门电话订货，网上订货等全方位的营销活动，最大限度减低市场经营初期周边大配套为完成期间所造成的影响，在大商业氛围形成前造就项目特色品牌及知名度，为在大商业配套后最大限度提升经营及商铺双重收益奠定坚实的基础。第章依陶阁项目概况第节地理位置与交通依陶阁项目位于崇文区永外革新里号，南距离百荣世贸商城米临近市交通主干道南三环路和永定门外大街正在翻修的南中轴路，今年月通车附近规划设有地铁出口，沿三环路往东公里可到达北京火车站京津塘高速公路，乘车分钟可到达首都机场往西公里即可到北京西客站。南三环路与京开京石等高速公路相通。沿永定门外大街向南公里可到南苑机场，向北可连通二环路，并且可直到前门天安门。四通八达的道路使物业分布集中新建物业已转向木樨园环岛北侧，商圈有北移倾向......”。

6、“.....在北京乃至华北区域商业特点简介依陶阁项目所在区域内原有常住人口和机关厂矿企业就比较密集，近几年其周边地区新建了方庄刘家窑木樨园西罗园及马家堡等十来个居住区，常住人口有万左右......”。

7、“.....其中浙江在此地区的常驻经商人员约万人，形成很强的商业氛围。该区域客流量在每天万人左右。以木樨园桥为中心，辐射四面的区域是京城最大的服装批发市场聚集地。以木樨园桥为中心，辐射四面的区域是京城最大的服装批发市场聚集地。百荣该区域客河北山东天津河南山西安徽浙江等外地进京人口流量很大，其中浙江在此地区的常驻经商人员约万人，形成很强的商业氛围。的可行性。第三节区域内商业物业分析区域商业特点简介依陶阁项目所在区域内原有常住人口和机关厂矿企业就比较密集，近几年其周边地区新建了方庄刘家窑木樨园西罗园及马家堡等十来个居住区，常住人口有万左右。河北山东天津河南山西安徽浙江等外地进京人口流量很大，其中浙江在此地区的常驻经商人员约万人，形成很强的商业氛围。该区域客流量在每天万人左右。以木樨园桥为中心，辐射四面的区域是京城最大的服装批发市场聚集地......”。

8、“.....在北京乃至华北东北地区享有较高知名度。福鑫海大厦福成布艺大厦木樨园购物广场木樨园运输中心等四个大型公建项目将于近期启动。区域内服装文教用品批发商业氛围浓厚，是北京批发贸易最活跃的地区。目前在木樨园服装商业区中，共有服装服饰鞋帽等大小综合市场余家，其中以批发贸易为主，年交易额超过亿元，是北京市批零服装及日用品类的主要供给渠道。整个市场业态分类如下所示区域批发市场业态比例示意图服装小商品文化用品鞋帽布艺其他童装从上述图表可以看出，木樨园区域服装类型专业市场占据了绝对的市场份额。经过细分之后，服装小商品类区业的规模约为万平方米，占总体供应量的童装市场万平方米，占总体供应量的鞋帽市场万平方米，占总体供应量的布艺市场万平方米，占总体供应量的文化用品市场为万平方米，占总体供应量的其他市场占总体供应量的。不难看出，童装玩具类物业在区域范围内，供应规模十分有限，且存在定的发展空间......”。

9、“.....并在定程度上提升其档次经营水平，不仅可以填补市场空白，更能占领市场先机，获得特色经营的收益。二区域内周边项目详情介绍位置及经营业态项目所在区域的商业物业主要在道路西侧呈带状分布，各类型物业分布集中新建物业已转向木樨园环岛北侧，商圈有北移倾向......”。