1、“.....有的园区甚至没有为入驻企业提供服务的机构 或部门公共服务从形式到内容都缺乏标准化流程化制度化的建 设。 从投资主体看原有都市工业园楼宇的存在形态正在受到来 自工业地产投资建设的冲击，新建从用地规划到园区建设到招商入 驻到园区认定的都市工业园区逐步增多，所占比重逐年提升，这 现象在江北区尤为突出，目前正在建设中的园区达到五个，均未获得 重庆市中小企业发展指导局的认定，但均已向该局进行备案。 四西永微电园急需安臵配套链群企业 随着世界强企业重庆工业基地的建设，巨大的商机吸引了来 自全国乃至全世界的眼光，上万亿的配套产业链群将以主机生产为中 心进行聚集，而缩短物流距离，降低物流成本，使配套成本具有更大 的竞争力成为配套主机厂的链群企业追逐的目标。来自重庆各家媒体 的报道......”。

2、“.....而在西永这块正在开发的工业地块 中，至今还难看到向链群企业提供服务，特别是可供选择的生产加 工制造用标准厂区，而沙坪坝区原有的都市工业园均未建在该区之 中。 五本案前景天时地利与投资主体实力融合 纵观前述的各种有利条件，加上西永正在建设的西部最大铁路编 组中心，以及已经提上重庆市政府议事日程的保税区的分区保税库建 设，为本案构筑了天时地利的巨大吸引力，也为本案选址西永成为可 能和可行的方案。 作为本案的投资主体正在新注册项目投资公司，暂定名重庆 都市工业园建设投资发展有限公司在工程建设方面已具备较强的专 业能力和管理经验，积累了大量的人脉资源和较强的资金筹集能力， 为推行本案奠定了扎实的基础，为确保本案快速稳妥成功的推进 创造了条件......”。

3、“.....选址原则大体应具备靠近货运枢纽，交通较为便利。 本案中正在建设的西部最大铁路编组中心和已建成的公路运输网络 为选址西永提供了可行性紧邻大型企业和物流中心区域。西永 招商中的微电子工业园和已入驻的世界强企业，为本案的选址增 添了不小的砝码劳动力条件较优越。这条件放在重庆市主城 区任意地方都能较好的满足，而与原高新区相融的沙坪坝区更是为 业界精英汇聚之地，且随着大量沿海地带的民工返乡和业界人 员到西部创业更为这条件的具备创造了条件考虑地价因素。 地价是本案建设资金集中使用的重要部分。考虑地价也就是确保本案 能顺利推行的前提条件，从前期了解掌握的情况看，西永地区的工业 用地价格相对主城区其他重要工业基地较为低廉，尽早确定土地，获 得土地使用权是本案能否成功的先决条件借助政策优惠功能......”。

4、“.....关键就是政策落实 相对较好，从近期来自政府主管部门的信息看，市府﹝﹞号 文件中的土地使用政策正在加快落实，如顺利落实，都市工业园建设 中的土地出让金和建设配套费将由原来的先征后返调整为免缴。 未来发展空间选择。从本案可能选之地看，本案前期将使用亩工 业出让地进行建设，可能条件下，还可以考虑争取预留亩周边 土地作为后期发展使用的预留用地。 本案的建设定位原则 本案的建设定位原则决定未来项目的规划设计施工建设的全 过程，是本案可行的重要组成。从前期调研的各方面信息汇集看，依 据重庆市人民政府对都市工业园的认定条件以及对认定后都市工业 园发展支持内容，确立本案的建设定位原则总体规划，分期实 施。对拟考虑的本案亩工业用地实行总体规划，并考虑周边可能 预留亩后期发展用地的规划......”。

5、“.....辅以办公用房的配套。本案生产加工区 域的建设将采用工业标准厂房的设计标准，将每幢厂房按七层设计 地下两层，地上五层，顶层采用钢架结构，在设计中预留厂区办 公用房的结构框架配套设施及管理用房先行。现代工业园区的建 设均应优先考虑管理服务机构的用房和入驻企业员工倒班所需用房， 甚至还用考虑部分入驻企业管理人员的用房，因此建设定位中在前期 就应当与生产用厂房与配套用厂房同等进行建设，若考虑招商原因， 建设的前后期不应超过半年环境建设应纳入投资的主体。新型 都市工业园建设在具备都市工业园入驻企业条件的前提下，将工业园 建成环境优美，对周边城市生活干扰较小的生态园区将成为重要标 志。 本案项目远景规划 考虑本项目的紧迫性和项目所在地的急切需求，本项目有望在建 设过程中吸引大量链群企业的目光。把握商机为未来留下发展空间也 是本案研究内容。从较远期的需求看......”。

6、“.....所以预留的发展空间应更多考虑 物流延伸服务前期的物流为生产型延伸加工或分拣活动，发展诸 如仓储货运货代等形式的物流形式，使建成的都市工业园更具现 代都市工业园的特性。 二项目业态布局 四大区域三大平台二大中心是本案项目目。 三项目招商合作方案 本项目招商合作工作是园区建设过程中核心内容，直接关系园区 的生存发展。本案提供的招商合作仅代表策划意见。 招商模式。利用投资业主自有人脉资源进行招商组织 策划和实施。组织自有招商团队从事本项活动。 合作招行模式。现有合作对象主要为重庆都市工业园协会， 利用协会在行业的地位，帮助企业搭建与当地政府，与西永工业园区， 与主机生产企业间的沟通平台。 委托招商模式。将所有招商活动进行外委，配合委托方开 展各项招商活动......”。

7、“.....其次 取决于项目推进过程中的招商进度。所以项目建设进度应权衡投资能 力进行安排，首先应考虑在最短期内获得建设用地，并实施相应的规 划设计工作，为项目的招商提供必要的条件。项目立项或开建后， 把握招商进度来推进建设进度，但期工程基本上应在个年度内全 部完工，并入住认定条件所要求的企业数，从而获得尽量快的政府认 定工作，使得现有的土地出让费和配套费用尽快退回若政策变化将 更加有利于推进建设进度。般情况下，本案项目从购地到期园 区建设，招商成功，需要年的时间，二期工程则般在期招商达 到保本阶段开始进行。 第四章项目资金安排和效益分析 资金筹集和安排 按照本案项目期设计内容考虑，土地资金约万元，建筑 物万平方米建安成本万元按每平米元计算，按正常 地产项目运作考虑，资金筹措应确保达到万元左右......”。

8、“.....同时可考虑目前工业地产的运作实际，园区规划设 计后进行相应的招商活动，按收的资金进行预定，可使得资金准 备降到万元左右。 资金的使用安排看，本方案仅考虑土地购买成本和建安成本， 土地出让金和建设配套费均未考虑，因此，使用安排也应优先考虑土 地成本支出，此类情况也可利用人脉关系进行处理，主要是采用土地 占用费方式，分期支付土地费用，节约土地次性支付的时间成本， 达到推进建设的目的。同时资金安排中应优先考虑的是规划设计费 用和其后的宣传招商费用，虽然此类费用占总体投资成本较少，但 这部分将对本案产生决定性的影响。 二项目运作和效益初探 项目运作模式最终都决定了项目投资的成败。都市工业园作为重 庆市工业地产的开篇项目，引导和决定了未来重庆市工业地产的走 向，而龙祥都市微电物流工业园的策划运作都应以高起点高要求 高标准进行建设......”。

9、“..... 确保本案项目投资的最大化回报。为此，本案建设在运作本项目中采 取如下思路和方法 以宣传广告开路现有影响再建园 以获得土地并作出规划开始，在节约的原则下，动用项目投资 的资金进行宣传。其，利用重庆中小企业在线或重庆市中小企业载 体平台进行宣传。宣传制作费用标准大约在万元左右，在线广告 宣传时间，般都可保证年之久。其二，利用重庆市中小企业发展 指导局举办的园区招商会进行展示宣传。制作大型展板和精美图册并 辅以现场动画视频广告模型进行展示，力求让参展的企业都能留 下记忆，并保留可以寻求合作的机会。其三，利用行业协会的力量进 行招商宣传。必要时可利用自身人脉关系，与市中小企业发展指导局 共同在沿海发达城市，特别是业发展地区进行宣传，获得与西永 微电子工业园所匹配的企业入驻。举行较大规模的奠基现场签约会， 在市相关领导的参与下......”。