1、“.....郊区的房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居住新区，规划房型 生活配套设施标准高，是吸引改善型需求的主要原因再次，随着 私家车的不断普及，市中心住宅的位置优势将不断弱化，相反，近 郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。 市场竞争格局发展趋势 近年来，房地产市场出现了定程度的市场集约化的发展态势， 房地产市场以及些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展 趋势主要表现为以下几个方面。 房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额 掌握在较少的开发商手中。 利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效 利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁的 住宅区。 随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需 求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。 随着市场的不断成熟......”。

2、“.....已经出现了体育产业旅游 产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。 二区域市场分析 区域市场概述 顺驰太阳城地处河东区与河北区的交界处，在行政上隶属于河 东区。这两个区的整体发展水平落后于和平河西南开三区，但 好于红桥区，在天津市属中游水平。 河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市 场需求旺盛。从年起，河东区商品房销售量已经由过去的天津 市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首 先带动了河东临近市区地域的房地产开发，形成了东站后广场十 经路六纬路沿线地区房地产的开发热潮。河东区距离市中心较 远区域的项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。 河北区的房地产项目也主要集中在临近市中心的区域，但由于 距市区中心地带距离较远，这些项目的客户群主要以周边区域为主。 河北区虽然经济发展水平般，但其购买力不容小视......”。

3、“.....河北区的市场成长速度要高于河 东区，其与河东区商品房交易量的差距也在逐渐缩小，但从两区各 价位间成交量的比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也 能说明，河北区的市场处于刚刚启动的阶段，购买力尚未完全成熟。 从河北区的项目来看，总体的开发水平较低，缺乏中高档项目对市 场的拉动。 二区域市场现状 针对顺驰太阳城项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查 的项目中选取个主要项目样本，这些项目主要集中在东站后广 场河东与河北交界地区六纬路沿线真理道沿线卫国道沿线程林庄路沿线这几个区域，项目概况如下 项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万 新月花苑多层部分高层 万兴花园多层小高层 红顶花园多层和别墅起价 恋日风景四层半总 朗晴居多层砖混 柏丽花园多层砖混 先锋社区板式高来体现......”。

4、“.....结合大规模项 目产品多样化的特点，主要从三方面对目标客户群进行分析 从地域上划分 目前在附近地区居住，向往居住在高尚居住区的人群。 在天津开发区和天津机场工作的高级白领。 现居住在和平河西两个区，需要不同程度地改善居住条 件的人群。 少部分认可太阳城地理位置，需要进行二次甚至多次置业 的富人阶层。 认可顺驰品牌，相信顺驰公司的实力，对太阳城起步区充 分认可，相信太阳城项目美好的发展前景，具有投资和居 住双重购房动机的购房者。从收入上划分 与起步区不同，太阳城期的客户群在收入上应具有定的差 异性，主力客户群主要由以下两方面构成 拥有稳定未来收入的职业经理层和白领阶层，这部分人群 的事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是社会的有生力量， 他们向往综合素质高，环境优美......”。

5、“..... 另部分是拥有定的存款，但收入处于中等水平的普通 市民，他们被太阳城整体的项目素质所打动，倾其毕生的 积蓄改善居住条件。 从年龄上划分 从起步区购房客户的现状来看，主要集中在岁之间的年 龄段，年龄层次比较广泛。但从发展的角度看，年轻人充满活力， 消费观念先进，代表了社会的发展潮流，所以二期的主力客户群应 定位于岁这年龄段，我们在进行环境设计外檐风格选择 形象宣传等方面要注意迎合年轻人的特点。 另方面，由于目前社会老龄化现象比较明显，要对老年人的 居住需求给予定的重视。 三产品设计思路 产品设计原则 产品建筑形式针对客户群定位，在产品形式上形成定的 差异，满足目标客户群的不同居住需求。 相对于起步区，在产品形式户型平立面设计环境营造 等方面实现定程度的创新与突破。建筑形式 根据两个地块不同的特点，形成产品差异。结合太阳城整体规 划......”。

6、“.....具体配 比见下表 建筑形式层数比例 板式小高层 普通多层 准低层 合计 房型平面设计 在户均面积上适当做出档次差异，迎合不同层次客户群 的不同需求，多采用错层与跃层设计低层住宅在保证 平面合理性与居住舒适性的基础上，采用个性化设计。 通过加大面宽和提高层高等手段增强房型的舒适性。 通过落地窗外飘窗吹拔等手段增强房型的趣味性。 通过楼体挖槽阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设 计处理手法，控制单套户型面积。 户均面积 结合起步区的销售情况，在起步区户型面积的基础上，适当放 大单套面积，具体指标见下表 户型 项目两室 三室低层住宅 面积 建筑立面 借助高水平设计师的设计手法，营造现代感强的建筑风格，通 过匀称的线条处理与简洁明快的色彩，注重建筑的美感，强调可 识别性。 住宅配套 采用中等档次的配套水平，在保证住宅品质的基础上尽量控制 成本......”。

7、“..... 入户门高级防盗门 外檐窗高级塑钢窗 适度智能化配套网络围墙红外监控背景音乐 供水不设热水中水直饮水系统 供热集中供热，铝合金散热器。 楼栋入口可视对讲防盗门 楼梯间地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆 精装修成品房设计 在起步区的成品房交工标准获得极大市场认可的情况下，太 阳城期应继续对成品房设计进行深化，在推行统交工标准成 品房基础的同时，适当进行菜单式装修的积极探索，具体思路如 下充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位 确定成品房精装修费用，以确定的精装修费用指导装修设 计与材料选择。 在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对些房型 进行必要的更改，其中包括些平面结构的处理和对电 路上下水暖气的安排与布置等。 减少现场施工的工作量，在装修设计时考虑以上的 工作为外加工，现场装配，以达到缩短工期......”。

8、“..... 整体风格定位为时尚实用，倡导轻装修，重装饰 的装修理念。 抓住重点，注重厨房卫生间的装修效果。在整体预算的 控制下突出几个亮点，如些材质的使用，洁具淋浴房 采取定制等。 注重细节处理，例如淋浴房地面的处理地面不同材质交 接处的处理等。 注意用装修弥补些房型设计中的缺陷。 强调成品房样板间的装饰，体现生活品位，根据户型特点 选择适当尺寸的家具，增强室内空间感受。 与关键建材供应商建立良好的合作关系，从而降低采购成 本并为提供有限菜单式装修提供经济前提。第七部分经济可行性分析 经济技术指标估算 规划总用地公顷 红线内占地公顷 居住区用地按红线内用地的计算 容积率估算 住宅建筑面积万平方米估算 二成本估算 估算范围 根据估算的居住区用地公顷，按容积率计算，太阳 城期住宅建筑面积约为万平方米......”。

9、“.....则单方土地成本约 为元平方米。 万元万平方米元平方米 工程建设费用分析 工程建设费包括地基处理费土建费用监理及其它费用......”。