1、“.....是养老避寒二 次置业的首选。 根据目前海口房地产市场的现状和发展趋势，预计本项目将取得良 好的经济效益。 本项目的开发建设，将极大地改善北海甸区域的投资和居住环境， 并创造大量的就业机会，从而取得良好的社会效益。 项目可利用周边居住社区的成熟完善的配套设施所带来的正的外 部效应，弥补自身地块面积小，容积率高等缺陷，同时利用自身地理位置 和区位的优势带动周边住宅市场的发展，以期取得更大的外部效应。 发挥土地级差效益的需要 项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅开发，土地级差效益明显， 投资增值潜力巨大。 本项目的及时开发建设，是公司发展战略的必然要求。 高质量高标准高规格的房地产开发是项目乃至公司发展的重大战 略，公司将通过项目的成功开发示范打造自身品牌，立足于地产之林， 并实现公司与社会的双重效益......”。

2、“.....完全满足住宅项目的开 发要求。 工程建设用地规划许可证。 花园项目设计说明书。 海口市海甸大道规划。 海口市规划局批复的设计要点。 六项目可行性研究报告和编制依据 根据国家有关部门的规定和该项目的具体情况，本可行性研究报告编 制的文件依据主要有 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价参数关于建 设项目经济评价工作的若干规定 省海口市房地产开发建设相关法规条例 省工程概预算定额 花园项目规划设计方案 省工程建设其它费用定额 现场勘查及市场调查收集的资料 委托方提供的有关其它资料。 第二章房地产宏观市场及海口市场分析 市场现状及趋势分析 房地产宏观市场分析 全国固定资产投资持续走高，房地产投资与销售市场增长迅速。 我国近几年来固定资产投资规模不断加大......”。

3、“.....房地产成为发展最快的行业之和三大支柱产业之，成 为国家扩大内需的经济增长点，虽自年开始，国家对固定资产及房地 产的投资多次进行宏观调控，但持续良好的中国经济发展态势，加上人民 币持续升值，股票证券等资本市场长期利好消息，使得全国房地产市场持 续活跃，房地产投资不断加快。年月，全国房地产市场运行呈 现市场需求旺盛以住房为主的房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅 较高三大特点。 表年月全国房地产投资概况 内容单位数额同比增长同比增幅 开发完成投资亿元 商品住宅完成投资亿元 经适房完成投资亿元 竣工面积亿平方米 销售面积亿平方米 现房销售面积亿平方米 期房销售面积亿平方米 空置商品房面积万平方米 月份，个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比上月高 个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨......”。

4、“.....涨幅比上月高个 百分点。分类别看，经济适用房普通住房和高档住房销售价格同比分别 上涨和......”。

5、“.....年随着全国经济的持续健康快速的发展， 居民收入也有了较大的提高，固定资产房地产开发投资国内生产总值 都有了大幅度的增长，截至月份，全社会城镇固定资产投资已比同期增 长了，同时，第三产业也得到了飞速的发展。 年，对于房地产行业来说依旧是不折不扣的政策年，在大大 小小的调控政策影响下，全国楼市经历了从房价快速增长到市场有价无 市的起伏。从年初的蓄势到月份后的暴涨，到国家紧接着系列政策 的出台，现在大家似乎认为市场进入了个观望期个拐点。 年房地产实际上是政府开发商购房者三方的博弈。政府期望 房价的稳定，开发商希望房价上涨，购房者有两种期待，种是已购房的 希望房价还是上涨，没有购房的人希望跌得越多越好......”。

6、“..... 包括滞后政策的出台，开发商的应对项目资金成本营销推广成本，从土地 供应源头规划设计工程建设到市场营销等多方面降低房地产投资开发 成本，提高行业竞争能力，防范项目在行业竞争上的风险。 项目技术风险主要有来自于建筑质量建设环保和滨海建筑未 来可能出现的海上自然灾害等风险。 建筑质量是百年大计，要从规划设计到工程施工等整个建设过程，严 格按国家建设标准规范执行，在建筑设计技术上严格把关，引进新技术 新材料，降低能耗，在建设环保上，要严格执行绿色建筑标准，控制建筑 污染，加大项目在防震防台风未来不可预见的海啸等海上自然灾害的 防范，建造海岸防护林带，引进最新建筑工艺技术和科技成果，防止地震 台风及海上灾害的侵蚀和破坏。 二经营风险与措施 房地产作为种高附加值的综合性产业对经济的发展具有高度的敏感 性和超前性，同时房地产产品生产建设时间的长期性......”。

7、“.....这就决定了开发商作为市场供给者，其经 营所具有的高风险性。因此，科学地最大限度地分析和预测风险，对未 来可能发生的风险状态影响因素和变化趋势做出分析和判断，将风险控 制在最低限度显得尤为必要。 房地产市场经营风险 开发商在企业经营中，遇到的主要风险是来自房地产市场经营的风险， 包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波 动市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难 的风险消费者需求变化导致的自己产品不能完全满足市场需求的风险等 等。开发商须尽快感知市场的变化并做出准确的分析判断，根据分析判断 和市场情况的变化，尽快的调整产品的营销策略与其他经营策略等，尽可 能地减少市场变化给自己经营带来的风险和损失。 市场导向战略与市场信息的充分掌握。尽可能多快地了解市场 信息......”。

8、“.....在此基础上，准确把握市 场供求的现状准确预测市场的未来走势，包括竞争对手的未来供应量 市场需求量等等信息。这样，企业把握市场的走势，准确地对自己的开发 产品项目进行市场定位，才能尽可能地规避企业所面临的市场风险。 对房地产市场的周期性进行必要的了解与研究。针对可能存在的 周期性波动风险，预先采取些反周期性或规避周期性的措施，如选择市 场进入的时机采取定的产品差异性与细分市场策略尽可能避开已经 处于供给严重超过需求的结构性市场等。 恰当的目标客户群与细分市场定位，寻找市场的空挡。在市场调 查与研究的基础上，对开发项目产品进行准确的市场定位，是市场成功的 前提和规避市场风险的最重要的方法。通过产品适度差异化的策略，锁定 目标客户群，并根据购买力标准和市场需求状况对产品的细分市场进行判 断，寻找现有竞争程度比较激烈的细分市场之间的空挡......”。

9、“.....将体现在细分市场上，寻找自己的细分市场，或者在原有的不同 细分市场空挡通过自己产品的差异化，形成个新的细分市场，都可以适 当规避企业面临的市场风险。而产品的过于差异化和个性化，通常又带来 市场认可与接受的风险，这需要更多的宣传成本向市场推介个性化的产品， 企业可综合评价两者的成本收益与风险，做出理性的抉择。 预警机制风险。主要体现在处理危险的能力和对市场的适应性和 反应能力。市场是变化万千的，本项目必须关注房地产市场的各种变化， 如政策变化，价格变化，观念变化等，并根据各种变化及时调整各项决策， 特别是营销决策。 财务杠杆风险的控制 目前开发商的资金来源包括自有资金外部投资贷款建筑商垫资 和预售收入。资金滚动式开发，使得开发商可以操作远大于自身资金实力 的项目，从而也可将自有资本收益率提得很高。但同时，这种资金运作与 经营方式，也隐含着巨大的财务风险......”。