1、“..... 常德市是湖南省十五规划中优先发展的城市群， 经济开发区被纳入长株潭大河西先导区规划范围。因与四 川重庆贵州广西交界，而同时被国家西部开发战略 列入到扶持地区，享受与西部省份同样的西部大开发政策支 持，国家予以各项政策倾斜项目开发资金支持在东部与 中部接轨合作典范泛珠江三角洲组织中，成为新轮产 业转移第梯度的承接地。 常德经济开发区是年经湖南省人民政府批准的省 级重点开发区，规划面积平方公里，是常德市委市政府 直接主办的开发区。年批准为湖南省第批国家高新技术 产业基地。经过多年的发展......”。

2、“.....现有各类工业企业多 家，规模以上企业家，其中上市公司投资的企业家 年，的规模工业企业主营业收入超过亿元，税收入库 亿元。未来的年，经济开发区将实现规模工业企业达 家以上，工业产值逾亿元并争创国家级重点开发区的宏伟 目标。 目前，加快项目建设，推动产业发展已成为园区的首要任 务，开发区正重点打造六大专业园区平方公里电子新材 料工业园平方公里机械装备制造工业园平方公里机械 配套工业园平方公里化工造纸工业园平方公里物流产 业园和平方公里滨江休闲文化产业园。 经济开发区的道路体系日益完善，以常德大道大 道乾明路龙潭路善卷路海德路等道路为经，以崇德路 莲池路桃林路有德路和青山街等道路为纬......”。

3、“.....开发区内建有万吨自来水厂座，万 伏变电站两座，万伏变电站座，可确保企业生产经营及居 民生活所需供水供电，并可以为企业设计双回路供电。区内 还有占地面积多亩的森林公园，作为城市公共绿地，为 园区营造了良好的生态环境。 在大力发展工业的同时，开发区按工业新城，城市新区 的要求，着力打造环境优美三产发达生活便利的理想家园。 在人文自然环境方面，正在重点建设两条风光带条是包括 乾明寺公园蚩尤阁蚩尤善卷画墙和尚桥苏家渡民俗村 姚湖公园在内的沅水风光带二是包括万寿殿香火街善德 观森林公园在内的枉水风光带。在人居环境方面，批设 施完善功能齐全环境优美的大型楼盘正陆续落成。与此同 时，教育卫生文化娱乐为，投资回收期为年，贷款偿还期 为年，该项目有偿还贷款能力，贷款偿还隋况见借款还本 付息总表附表。 财务评价计算结果，通过计算，本项目主要财务评价 指标汇总见表......”。

4、“..... 全部投资财务内部收益率 全部投资财务净现值万元 投资回收期包括建设期年静态 投资回收期包括建设期动态 清偿能力指标 贷款偿还能力年 财务敏感性分析 拟定项目投资财务收入分别变化两个影响因 素变化，考察本项目抗风险能力，从表可见，在所拟定因素 变化范围内，财务内部收益率均高于，财务净现值均大于 ，说明本项目抗风险能力较强。 表二财务评价敏感性分析 序号项目 财务内部 收益率 财务净现值 万元 投资回收期 年 基本方案 投资变化 增加 收入变化 减少 财务评价结论 该项目全部投资财务内部收益率，大于财务基准收益 率，财务净现值万元，远大于......”。

5、“..... 偿还能力较强。通过财务抗风险计算，则该项目有较强的抗风 险能力。 该项目财务评价可行，争取多方面筹措落实建设资金尽早 实施。 综合评价 经财务测算，本项目全部投资财务内部收益率为，远 高于，财务净现值为万元，大于，均优于所拟定的 评价指标，该项目可行。 经抗敏感性分析，该项目在所拟定的因素变化范围内，财 务内部收益率均大于，财务净现值均大于零，本项目有较 强的抗风险能力。 建议本项目在实施过程中，要做好建设管理，节约建设 成本，控制投资，力争节省投资，并加强经营管理，降低经营 成本，将会取得良好的效益。 十土地储备与开发的风险与对策 土地储备与开发实施过程中三个阶段的风险 土地储备与开发的前期风险 包括收购风险和开发风险。其中收购风险主要表现为由 于收购地块的产权归属复杂地下设施地块周边环境和地理 结构不明......”。

6、“.....或因难以解决的历史遗留问题，导致土地储备工作陷 入被动的复杂环境，影响土地储备工作的正常进行。开发风险 主要表现为因收购地块复杂的地理结构和不合理的地下结构 会极大地增加开发成本，导致生地开发为毛地的成本 过高，与低廉的收购价格相比形成土地收益倒挂，造成国有资 产流失，土地储备收益减少。导致土地开发成本过高的因素主 要包括是由于级差地租的作用使不同区位单位土地面积的 开发成本不同二是施工单位在进行土地开发的过程中，不能 科学有效地控制工程造价施工进度和工程质量，直接或间接 地提高工程成本三是在市场信息不准确不及时，基础工作 不到位的情况下，进行盲目开发以及工作误差所带来的非成本 因素风险。 土地储备与开发的中期风险 土地储备的中期风险是指已经进入土地储备库的土地，由 于不能及时盘活，推向市场而引起的系列风险......”。

7、“.....土地收购处于种被动状态，土地储备的整体 收益就会受到影响，引起土地的积压。从土地储备的数量和质 量上分析，如果库存土地数量较少或质量较差，不能满足市场 的需求，需求者就会在储备库外部寻找土地资源，土地储备机 构作为代表政府实施土地储备的唯合法主体，其对土地级 市场的控制力就会被相对弱化如果土地储备过多，就会造成 土地和资金的双重积压，从而导致土地储备成本增加和债务利 息负担的加重。从土地储备的时间方面分析，适量的短期的 土地周转储备，是土地交易的正常储备，不构成土地积压相 反如果缺乏对土地市场供求关系的准确预测和判断，以及对土 地供应节奏的有效调控，在定的时间段内盲目过量地储备土 地，将导致土地积压。因此所严生的巨额债务利息，会给土地 储备制度的实施带来严重的财务风险......”。

8、“.....由于各种 不确定性因素带来的出让风险。如果出让的土地能够有效刺激 土地需求并形成竞争，可以实现土地资产的变现，增加政府的 土地收益相反，如果土地交易流拍，使部分地块不能实 现顺利出让，资金时无法回笼，其结果将是土地以低于成本 价出让或土地积压。土地储备后期风险的产生主要源于以下几 个方面是出让土地与市场需求不对称，即出让的土地并不 是开发商想要的二是出让方没有合理控制出让的节奏，把握 难以形成有效竞争，在确定出让方式时，将本来应采取挂牌方 式的土地通过其他方式进行出让，将直接导致土地流拍。 控制和避免土地储备风险的对策 加强组织领导，加大支持力度 土地储备与开发是项系统工程，涉及发改委建委经 委国土规划房管财政等诸多部门，这些部门之间的配 合程度直接影响到储备土地的运作成本。常德开发区管理委 员会以下简称管委会。市委市政府授予管委会行使市级管 理权限......”。

9、“.....对开发区内的政 治经济社会事业等工作实行统领导统规划统管 理。由于土地储备与开发存在着土地用地项目的计划立项前 期规划选句规划控制指标的确定城市拆迁安臵以及建筑 审批等诸多环节，涉及相关部门的权力和利益，因此，政府部 门之间能否树立盘棋的观念，形成个相互支持协调工作 的机制，对于防范和控制土地储备风。险既是个重点问题， 也是个难点问题。 强化计划管理，严控供应总量。 严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。只有 在严格控制土地供应总量的前提下，才能有效发挥市场配臵土 地资源的基础性作用，充分实现土地资产价值，提高土地资源 利用效率，有效防止因土地的过量无序供应而导致土地储备风 险的发生。 常德开发区管理委员会作为开发区土地收购储备与 开发的具体工作部门，应综合考虑当地的经济发展状况和土地 市场发育程度，建立在对当地土地供需状况作出准确判断和科 学分析的基础上......”。