1、“.....性质功能符合项目所在地的城市规划土地 利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着 很好的发展前途。 四项目的选址公司领导经 验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。 项目编制单位萧县工程咨询研究所 第二章项目的可行性和必要性 项目的可行性 镇政府对商贸城的建设十分重视。在本项目的酝酿申报 过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。 二本项目的开发商县置业有限公司有雄厚的经济实力作 后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作目的开发商县置业有限公司有雄厚的经济实力作 后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。在本项目的酝酿申报 过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。镇政府对商贸城的建设十分重视......”。

2、“.....尽量缩短项目周期。 项目编制单位萧县工程咨询研究所 第部分内容简介部分内容简介不同专业不同工种之间的协调与配合，确保工程进度， 保证工程质量，尽量缩短项目周期。 项目编制单位萧县工程咨询研究所 第二章项目的可行性和必要性 项目的可行性 镇政府对商贸城的建设十分重视。在本项目的酝酿申报 过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。 二本项目的开发商县置业有限公司有雄厚的经济实力作 后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经 验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。 三本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着 很好的发展前途。 四项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划土地 利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行 的......”。

3、“.....适应商业市场的 建设发展。 六项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十章将得到充 分的论证。 二项目的必要性 项目编制单位萧县工程咨询研究所 提高城镇商业竞争力，助推张庄寨镇商贸中心的形成与发展 张庄寨镇位于县东南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设 的历史机遇，全面完成城镇商业住宅规划任务任务，安稳致富工程切 实推进。项目的开发对于张庄寨镇商业中心的形成与发展具有极大的助 推意义。 商贸城项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动张庄寨镇成为汇 聚中高端商业激励创业引导消费的城市新商圈，成为衔接老城区和 新城的枢纽，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，站式购物站 式娱乐站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的商 业辐射功能，提高该镇城市竞争力。 同时，商贸城通过科学的规划和建设，县置业有限公司的 开发经营实力，采取整体推进的方式......”。

4、“.....形成复 合型的张庄寨镇新商业中心，成为张庄寨镇乃至县东南部地区商贸发 展的创新制高点。 二构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 我们也清醒地看到，张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题， 其中，农民安稳致富直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是新 形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业 能力不足，增收致富渠道不多加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定 项目编制单位萧县工程咨询研究所 的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负 重自强干事创业的氛围还不浓厚。 商贸城的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同 时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大 地丰富了丰都县的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人 文特色的民俗风情街......”。

5、“..... 三解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义 消化现有存量空置物业是项重要的举措。目前看，张庄寨镇的存 量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城 的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层 次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘 活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产 生积极的影响。 四依据城镇升级改造政策，深化提高张庄寨镇商贸业的升级发 展 商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的项重要的元素。大 力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前 项目编制单位萧县工程咨询研究所 张庄寨镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经 过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大......”。

6、“.....从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级 的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展， 深化并升级商贸业将会是个必然的发展历程。 项目编制单位萧县工程咨询研究所 第三章项目区城市概况与经济水平分析 项目区概况 行政区划 本项目法人单位位于安徽省宿州市县，县位于安徽省最北部， 苏鲁豫皖四省交界处，总面积平方公里，大部分为平原，东 南部为海拔米的低山矮岭。人口万，辖镇乡个 行政村。 项目建 设地点 项目编制单位萧县工程咨询研究所 二地理位置 县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河公 里徐州观音机场公里连云港出海口公里，素有徐州的西大 门之称。 三自然条件 气候条件 县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气 候温和......”。

7、“.....春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜 期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。 历年极端最低气温为，历年极端最高气温为，年均 气温历年平均降水量为毫米，年平均无霜期天， 年平均相对湿度为，年平均蒸发量为毫米，年平均日照时数 为小时。 水文条件 县位于淮河流域中游，二三级支流范要低 得多，而效果往往是事半功倍。 二营销方式 商业地产 商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型 商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管 理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前县商业项目的开 发主体最为忽视的问题之。 经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是 创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造 收入，简而言之，就是提高每平方米商业面积的赚钱能力......”。

8、“.....也是商业地产成功运作的关键。 值得注意的是，目前县大多开发商都将自己定位在销售型商业房 地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可图， 便大举买地，至于之后的经营管理都是方全包，而对于其中的门道又 知之甚少。 与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的 特点首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家， 项目编制单位萧县工程咨询研究所 而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者第二，从获 取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型 房地产则是从使用该空间中获取经营利润第三，从投资形态而言，投 资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期 间的短期投资。以此看出，商业房地产实际是开发商投资者和经营者 三合的有机整体......”。

9、“.....所以，预计在年的县重经营的模式从客观上 扼止了过去商铺市场开发者的集资行为与投资者的浮躁心态，使商 铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使阜阳商业地产市场走向规 范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导 经营型转变将成大势。 商贸城，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到统规 划统管理产权以商促商，既要实现资金的快速回笼，又 要保证项目效益的最大化。要充分发挥发展商中国常熟服装城经营管 理有限公司在国内商圈的经营优势良好信誉以及与几千家企业的稳定 关系，大力招商，把海外内的名牌企业名牌产品引进来把知名营销 商聚集到商贸城，交通过他们以商促商，迅速提升商业氛围和物业价 值。 目前，开发商置业有限公司已与中国服装巨头中国常熟服装城 项目编制单位萧县工程咨询研究所 达成共识......”。