1、“..... 据权威部门预测，到年，中国岁及以上老年人口将达到亿， 约占总人口的。其中，岁以上老年人将达到万，占老年人口总 数的。 全国老龄工作办公室提供的调查资料表明，岁以上老年人的生命期内， 平均有左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料和护理，中 国约有万老年人需要不同形式的长期护理。的老年人有入住养老机构的 愿望。目前中国养老机构床位占老年人口的比重仅为，为老年人提供服 务的设施严重不足。 人口老龄化现象是人类社会发展到定阶段的产物，反映了人类社会的进 步。然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展产业结合文化心态社会发展等带来系列的影响，成为世纪中国必须认真对待，认真研究的重大社 会问题......”。

2、“.....被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担伴随人口老龄化而产 生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高人口老龄化将会使 用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担人口老龄化要求调 整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求人口老 龄化引起的家庭规模和家庭结构变化，使家庭养老功能不断地弱化。 社会人口老龄化，必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响。但我们 既要看到人口老龄化所带来的负面影响，也要看到人口老龄化是现代文明的具体 体现，老年群体的特殊需求，也是社会经济发展的种动力，庞大的老年群体， 可以形成可观的消费市场。老龄产业的兴起和发展会给市场注入新的活力，是新 的经济增长点。人口老龄化对经济和社会发展的影响是多层面的，机遇和挑战并 存......”。

3、“.....要在建设现代化的同时，创造 个代际和谐不分年龄，人人共享的社会。 老龄产业中，老年福利机构成为许多私营企业瞄准的蛋糕。如今，养 儿防老的观念已在中国的家庭尤其是城市家庭中发生彻底的改变，越来越多的 父母不指望孩子以后能承担养老的责任。在未来的几十年中，必将会有大批的老 年人选择敬老院作为自己颐养天年的去处，这必然会给国家造成巨大的压力。今 年月，国家民政部部长多吉才让宣布，要用年时间，基本建成以国家兴办的 社会福利机构为示范其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干社区福利服 务为依托居家供养为基础的社会福利服务网络。在这政策指引下，民间力量 有望在这领域初试身手。 中国人口老龄化的迅速地大规模地到来，尤其是高龄人口迅速增长，是 前所未有的。已经引起中国政府的高度重视，也引起了全社会的共同关注。大力 兴办养老院等养老机构......”。

4、“..... 中国目前已进入老龄化社会，新代的独生子女已经，下步中国的家庭将形成四二结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必然的趋势。 三湖北省及武汉市老年人及其产业发展现状 湖北省最新人口统计数据显示，人口城镇化率显著提高的同时，人口老龄化 进程明显加快。随着多年来生育水平下降和人们健康水平提高，未来几年湖北省 人口老龄化进程将进步加快。方面，老年人口规模迅速扩大，据预测， 岁及以上老年人口总量将从年的万增加到年的万，增 长。另方面，老年人口比重迅速提高，老龄化速度明显加快。岁及以 上老年人口占总人口的比重，年将提高到，比年的提高 个百分点。年将提高到，届时每个人中就有个岁及以上老年 人。到本世纪中叶，老年人口比重将达到，每个人中就有个老年人， 达到重度老龄化阶段。 年月份......”。

5、“.....从这次调查的结果来看， 武汉城区老年人与子女共住处的占绝大多数，达到了，但是老年人独 住的家庭也不少。在位有子女的老年人中，有人没有和子女住在起， 达到了。在独居的老人家庭中，有子女的老人独居家庭占了相当大的比 例，达到。导致这些老人单独居住的原因是多方面的，占首位的是房子。 许多家庭，由于房子面积太小，子女结婚生小孩后无法再挤住处而不得不分 离出去。父母住处离子女工作单位远含外地是造成老人单独居住的另个重 要原因。值得注意的是，由于感情不和睦生活习惯差异等主观原因导致老年人 与子女分开居住的比例达到，由于老年人再婚导致父辈与子女们分开居 住的比例也达到了。这说明在定程度上仍存在着代沟现象。在接 受调查的老年人中，也有近的老年人不想靠子女希望生活。持有这 种想法的大多是住房经济收入条件较好或与子女关系有严重问题的老人......”。

6、“.....态度的差异是相当大的。调查发现，如果父母身体住房条 件允许，有以上的青年夫妇希望与父母分开住，但住的地方不要太远，最好 是走动方便。这些年轻率 ∣∣∣∣ 其中为净现值接近零的正值时的折现率 为净现值接近零的负值时的折现率 为采用低折现率时净现值的正值 为采用高折现率时净现值的负值 具体各项估算指标详见现金流量表。 四财务敏感性分析本项目的财务敏感性分析，主要分析月租金收入经营管理费用建筑物及 基础设施建设成本等单项因素变动时，对正常经营年利润投资利润率累计财 务净现值动态回收期财务内部收益率的影响程度。具体见表。 表敏感性分析表 变化因素及幅度指标正常年利润万元投资利润率累计财务净现值万元动态回收期年财务内部收益率 基本方案， 月租金收入 建筑物及基础设 施建设成本 ， ......”。

7、“.....年平均利润增加万元，投 资利润率提高，累计财务净现值增加万元 ，动态回收期提前年，财务内部收益率提高 当月租金调低时，年平均利润减少万元，投 资利润率降低，累计财务净现值减少万元 ，动态回收期推后年，财务内部收益率降低 。 建设成本敏感性分析 当建设成本提高时，年平均利润减少万元， 投资利润率降低，累计财务净现值减少万元 ，动态回收期推后年，财务内部收益率降低 当建设成本降低时，年平均利润增加万元， 投资利润率提高，累计财务净现值增加万元 ，动态回收期提前年，财务内部收益率提高 。经营管理费用敏感性分析 当经营管理费用提高时，年平均利润减少万元， 投资利润率降低，累计财务净现值减少万元 ，动态回收期推后年，财务内部收益率降低 当经营管理费用降低时，年平均利润增加万元， 投资利润率提高，累计财务净现值增加万元 ，动态回收期提前年......”。

8、“..... 由以上分析发现，月租金床位费的调整，将是影响本项目利润的关键因 素。 第十章项目风险与对策 项目风险分析 老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知认可 需要段时间 武汉市属于特大中心城市，有万人口，人均收入高于全省乃至全国部分 省市，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户 群体，在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少， 但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须 得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需要个时间过程， 其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年 人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年 公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短......”。

9、“.....房地产项目除了项目营销运作之外，在 很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目 开发成功与否。老年住宅项目面对的是岁以上的特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购臵老年公寓住宅在很大 程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对 岁以上老年人是不发放住房贷款的，这样老年人购房资金来源要么以子女名 义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪 种筹资购房形式都涉及个产权和继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人 家庭将更加敏感。因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少会影响 老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转的负面影响， 这是本项目风险之二......”。