1、“.....房地产市场的预期开始回暖。 年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道 进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量。年国家加大 了对中小户型中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应。但是在年我国 要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在十五规划的起始年的经 济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。 国务院发展研究中心发布的年季度中国房地产业季报说，保持房价的基 本稳定将是今后很长段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的系列动作表 明，以抑制投资为先的新轮宏观调控基本启动，中央政府出台了些专门针对房地产 业的宏观调控政策。 据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，年房地产市场供求形势 将进步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落......”。

2、“.....而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在左右。 年是房地产宏观调控年，国八条新八条系列宏观调控组合拳打 得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，年将会进入个相对的政策缓 冲期，消化落实已有政策将成为年房地产市场管理的主旋律。主要是因为在这过去 的年中，国家出台了系列调控政策如央行加息期房限制转让营业税开征二 手房的个人所得税等。 中国人民银行决定，从年月日起，调整商业银行自营性个人住房贷款 政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率 水平为相应期限档次贷款基准利率的倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区， 个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。 期房限制转让征收营业税 年月日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见 出台，营业税征收被提上议事日程......”。

3、“.....另外也对营业税和 普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。 随着年月日国务院常务会议审议并通过国六条消息的公布，年 房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出重点发展中低价位中小户型普通商品住 房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说， 都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之 家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是 平方米，也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。如 果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾， 而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。 从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都 是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构......”。

4、“.....但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来 调整国内不合理住房结构。尽管国六条细则对目前过高的房价对房地产投资过热 不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加 住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的 住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。 城市化进程 市城市化水平现状 作为中国地区重要的中心城市，是国家大开发的战略支撑点和重要的依托基 地。但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制约了其 对区域发展带动能力的发挥。因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综合实 力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协调能力......”。

5、“.....滞后于经济发展，制约了市工业化进程以及战略支撑 点的建立，阻碍了经济的快速发展。 城市化水平滞后于工业化水平，制约了市工业化进程 年，城市化率与工业化率之比为，远低于的合理水平。工业化 的相对超前，第三产业的严重滞后，阻碍了的城市化进程。 城市人口高度集中在市中区，向外围地带人口密度逐渐降低 市人口高度集中于中心地区，市中心居住生活职能过高。城市中心区居住生活用 地占，影响城市功能建设，制约三中心两枢纽功能，尤其是金融中心和 商贸中心功能的发挥。 城镇数量多密度大，但规模小实力弱，辐射与带动能力十分有限 年全市郊区市县共有建制镇个，平均每平方公里有个建制镇， 每个建制镇平均辐射影响的半径仅为公里。郊区市县是农业发达地区，农村 剩余劳动力多，乡镇企业发达，城镇密度大，完全具备了加快城市化进程的条件，但至 今城市化水平仍......”。

6、“.....其中 销售总面积。计划在第年销售第二年销售。 出租面积。计划在第二年租赁，第三年累计租赁，第四年累计 租赁全部租出。 租售品名及价格 销售 商品房出售共计。出售计划第年，第二年。 销售价格拟定元。 出租 地下车库出租面积。出租计划第二年租出，第三年累计租出 ，第四年累计租出。出租价格元年。 收入计划 本项目出售产品在二年内完成，销售收入共计万元。其中第年收入 万元，第二年收入万元。 本项目出租产品按年计算，第二年出租收入万元，第三年出租收入 万元，从第四年起收入达万元年。 本项目经营期总收入万元。经营税金及附加万元，土地增值说 万元，所得税万元，税后利润万元。 成本计算 本项目总成本由售房租房成本组成......”。

7、“.....第年产生成本万元，第二年产生成本万 元。 售出房单位成本元。 租房成本 详见出租房经营成本计算表及折旧表。 租房成本租出房屋的建造成本房屋租赁业务及管理费用 租出房屋的建造成本 租出房屋的建造成本固定资产投资营销费用分摊比例 万元 租出房屋的建造成本按年综合折旧，进入经营管理成本。年折旧费万元。 房屋租赁业务及经营成本 经营成本包括营销费用办公费管理人员工资设施维修费财务费用差旅 费及其它管理费。出租率达到时，经销及管理成本为万元年。 本项目租赁业务达时，年总成本万元。 项目收益预测 财务现金流量分析 所得税前全部投资 财务内部收益率 财务净现值万元 静态投资回收期包括建设期年。 所得税后资本金 财务内部收益率 财务净现值万元 静态投资回收期包括建设期年。 财务比率以年经营期计 总投资利润率为，总投资利税率为......”。

8、“..... 项目清偿能力分析 偿还资金来源用当年的销售收入偿还贷款。 偿还期以项目最大能力偿还方式计算。 银行贷款资金借款偿还期从借款年算起年。 资金来源与运用分析 本项目计算期内资金来源与资金运用是平衡的。在正常经营条件下，计算期内各年 资来源均大于资金运用，不会发生资金短缺。项目在经营期末累计可获得盈余资金 万元。 敏感性分析 选择以下个因素作为敏感因素，观察其变化对所得税前财务内部收益率的影响 开发产品投资变化 售房价格变化 租房价格变化 预售款回笼进度 分析结果见敏感性分析表。从表中可以看出 开发产品投资，就降到开发产品投资平均每，就降 。 销售收入，就降到售房价格平均每，就降到。 预售款回笼进度，就降到预售款回笼进度平均每，就 降到。 以上个因素中，售房价格变化对财务内部收益率指标影响最大......”。

9、“.....售房价格是主要影响因素。在范围内，所 得税前财务内部收益率相应变化指标最低为，仍大于的基准收益率。 从以上分析可知本项目抗风险能力较强。 根据国家经济平稳发展事态看，本项目遭遇大风险的可能性较小。故不再进行风险 分析。 主要经济评价指标 详见经济评价指标汇总表。 评价结论 本项目完成后，以年经营期计，所得税后总投资利润率为，所得税前财 务内部收益率为，借款偿还期从借款时算起为年，资本金所得税后 投资回收期年。本项目投资效益较好，经济上可行。 第九章生态环境影响分析 本项目将充分利用场地周边的自然条件，尽量保留和合理利用现有适宜的地形地 貌植被和自然水系在建筑的选址朝向布局形态等方面，充分考虑当地气候特 征和生态环境建筑风格与周围环境保持协调，尽可能减少对自然环境的负面影响。 生态环境基本特征 位于平原中部，具平原独特风貌......”。