1、“.....超市白马服装批发市场国展，应当是种补缺式的开发，根据 市场需求地块优势做理性投资精品开发。 本项目地处龙湖 四项目地块的商 消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品 牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃 饭唱歌。目前城市的商业 业态只能满足中档以下人群 图表年淮南各商圈商铺租金统计 三龙湖路商圈成为淮南新商业中心 龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街 主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的 商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。 分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商 贸迎合了城市商业升级的需要，微观方面是商业开发和管理水平 商品档次和业态聚积三大因素。 四消费者满足度低，高端消费外流 淮南市是个矿业城市......”。

2、“.....般会遵循这样的发展轨迹 原始的集贸市场传统的百货商店批发市场现代购物中心 综合商业体 这样的发展轨迹是与城市的经济发展水平相关的，同时，由于信 息时代的来临，整体呈现信息大爆发的状况，各种各样的新兴名词涌 入进来，这使得些地区的商业发展呈现跳跃式的发展，不在遵循普 通发展规律，但是从各种项目的实际来看则呈现了两种状态，是， 完全照搬外国发展模式，硬件水平迅速达到发达国家水平，但经营效 果不佳。二是，概念炒作，借助国外新颖的商业名词，形成具有吸引 力的商品卖点，同时，切实考虑档次百货商场。因此，继续发展 零售商业，竞争将更为惨烈。 四消费者满足度低，高端消费外流 淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后， 消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。湖路商 贸迎合了城市商业升级的需要......”。

3、“.....超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。 分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙商圈商铺租金统计 三龙湖路商圈成为淮南新商业中心 龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁主 要为集中商业，其次为内街。 图表年淮南各部分内容简介两极分化，核心商圈中高档铺面稀缺，主要空 置部中是小部分核心区中位部分内容简介两极分化，核心商圈中高档铺面稀缺，主要空 置部中是小部分核心区中位置较差的铺面以及次核心区的铺面。主 要为集中商业，其次为内街。 图表年淮南各商圈商铺租金统计 三龙湖路商圈成为淮南新商业中心 龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街 主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的 商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。 分析根本原因......”。

4、“.....中观是龙湖路商 贸迎合了城市商业升级的需要，微观方面是商业开发和管理水平 商品档次和业态聚积三大因素。 四消费者满足度低，高端消费外流 淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后， 消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。目前城市的商业 业态只能满足中档以下人群的消费需求，城市高端客户大量外流。 消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品 牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃 饭唱歌。 四项目地块的商业竞争策略 从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性过 剩，因此，淮南的商业地产发展，应当是种补缺式的开发，根据 市场需求地块优势做理性投资精品开发。 本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的二级干道 上，从商圈的整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。根 据商圈的理论研究......”。

5、“.....从地块周边的环境状况来看，这理论是成立的。 从商业业态分析竞争策略 地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城 ，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建的商 之都营业面积，中高档百货，对面的财富广场，建设内 容也是商场超市等业态，以上所涉及的业态已经涵盖了大型百货卖 场服装电器批发零售市场中高档次百货商场。因此，继续发展 零售商业，竞争将更为惨烈。 二从商业发展趋势角度分析竞争策略 从商业业态发展趋势来看，般会遵循这样的发展轨迹 原始的集贸市场传统的百货商店批发市场现代购物中心 综合商业体 这样的发展轨迹是与城市的经济发展水平相关的，同时，由于信 息时代的来临，整体呈现信息大爆发的状况，各种各样的新兴名词涌 入进来，这使得些地区的商业发展呈现跳跃式的发展......”。

6、“.....是， 完全照搬外国发展模式，硬件水平迅速达到发达国家水平，但经营效 果不佳。二是，概念炒作，借助国外新颖的商业名词，形成具有吸引 力的商品卖点，同时，切实考虑地块真实情况和市场环境合理的布置 却可以得到较为满意的投资效果。 商业业态发展轨迹 发展阶段原始形态传统商业现代商业广义商业 表现形态 庙会地摊 集贸市场 百货商场 商业街 批发市场 购物中心 便利店 仓储式商店 人均 美元 低于以上 城市化率低于以上 消费特征关注物质本身 及价格 关注品质价 格 便利性愉悦性舒适 性流行性 产品形态原始小体量品种繁多 散乱 品牌产品 档次高 业态丰富， 产品附加值高 图表商业业态发展轨迹 发展大型购物中心......”。

7、“.....城市消费能力不足以支持万平方米 的大型购物中心，般情况下二线城市城区人口万以下的城市， 个购物中心应该控制在万平方米以下的规模 百货商场目前来说百货商场属于淘汰的商业业态，但是 在二线城市形成的格局是百货店与商超并立的局面。同时实力强大的 后进入者，会逐步取代传统的老旧百货商场，形成总规模的动态平衡。 保持着家效益较好，其他专业商场配合的局面。如果没有足够实 力打破这种平衡，再将投资方向定位为传统百货是不明智的。 超市是商业业态发展的趋势，但是从项目地块本身的环 境考虑，此地块在发展商超的机会也是不大的，地块周边已经存在了 多家大型超市，趋于饱和状态。 专业店专业市场从地块的条件来讲，可以寻找突破口 的就是细分的专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修 电器专业店等业态。可以突破的方向有结合高尚住宅区......”。

8、“..... 三从竞争环境的角度分析竞争策略 从规避竞争的角度出发来考虑这地块的商业用途，可以发现， 这商业地块缺少的正是大型的高品位的休闲娱乐场所，因此发展 休闲娱乐业是这地块错位竞争的个最好选择。 四从发展商务休闲产业的优势角度分析 从发展休闲娱乐业的优势劣势角度出发，我们发现 地块处于交通要道，但偏离核心商圈，交通环境相对优越。 广场的设计，为发展休闲娱乐业提供了良好的自然环境。 周边拥有多处商业物业，积聚了大量客流。 周边没有高档次的整体休闲娱乐设施，可以实施错位竞争。 根据上面的分析我们认为本项目的商业地块，适宜建设休 闲广场，针对国人喜欢在相对宽松天然水景进行人工造景。 在形态上，相对于是城市零售设施高度集中的区域，大部分 都是成长条形的，以步行街形式设计。 在功能上是从城市的功能中分化出来的，两者之间存 在十分密切的联系......”。

9、“.....以零售商业商务办 公为主体，则以休闲娱乐为主体。城市的功能 根据业内专家的观点，的功能按其提供的服务类型可以分 为休闲娱乐功能商务功能以及旅游商业功能。 休闲娱乐功能是的首要功能。与传统的中央商务区有着 密切的关系，不少学者认为是的有机组成部分和题中之义。 在演变过程中，的功能逐渐出来，区域的休闲娱乐功能 由此也得到提升。 商务功能是对传统中央商务区主要功能的沿袭以及扩展。 是城市繁荣的标志，上世纪中期以来，开始演变为办公与商 业功能的复合区，主要是供集团总部企业金融信息经营管理 等用的办公楼，也有部分设施提供相应的会议展览居住包括 商务公寓等餐饮等服务，这不是的主流功能，充分挖掘提 升的非主流功能，形成，将大大有助于整个中央商务区的配 套完善，引起更多的投资者驻足。 当于存在时，旅游商业功能也是的主要功能之 。旅游商业主要是以景带商......”。