1、“.....进步提高我国经济发展质量。 发展养老产业能缓解当前就业压力。根据国际上养老社区案 例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为， 和间接辅助工作人员比例为，也就是说养老社区每个老人将会 需要个人参与其中的各项服务。按照养老社区容纳万名老年人计 算，需要各类管理服务辅助等各方面人员约计为万人左右， 且其中大部分劳动力并非社会的高端劳动力，可有效解决目前社会 中低端劳动力的就业难问题，极大缓解当前就业压力。 二有利于改善民生，促进和谐社会建设 发展养老产业能完善社会保障体系，促进和谐社会建设。社 会保障体系是社会稳定的安全网经济运行的调节器，是 构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分配促进社会公 平扩大国内需求拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会 保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安人民生活幸福 经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和谐社会的重要保障。 当前我国的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战......”。

2、“.....大力发展养老 产业，让更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会 保障体系，满足差异化的养老需求，有利于进步完善我国的社会 保障体系。 发展养老产业为解决人口老龄化问题提供了新出路。我国是 个老龄化较为严重的国家，高龄化空巢化少子化及由此形成 的四加二加家庭已是大量出现，将来这局面更为严重。养老 中国人寿养老养生项目可行性研究报告 服务是社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的 社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务 业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培 育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服 务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有生存 与发展能力的社会化养老机构，建立批连锁化规模化的品牌养 老机构。提高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展养 老服务业，使之成为个符合经济规律能够健康成长的产业......”。

3、“.....也是我国解决人口老龄化问题的新 出路。 发展养老产业能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老 年人提高优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养 老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生命质量，提高老年人的寿 命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老 年人的精神面貌和生命质量。 发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城 市人口密集交通拥挤噪音污染丛生生活质量下降，人口疏散 已经成为诸多城市不得不面对的大难题。养老社区的建立将使 部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力， 节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量 的高收入高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动 该地区的商贸旅游通讯交通教育文化医疗等产业的发 展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟条 新型便捷的发展之路。 三有利于公司完善资产布局......”。

4、“.....近两年来， 受益于国内资本市场的快速发展，公司盈利水平大幅提升，然而 年国内资本市场出现了持续大幅度下跌，公司的盈利能力受资本市 场投资收益大幅缩水的影响而出现了定程度的下滑。日本在上世 纪九十年代初大批寿险公司因投资失败而倒闭和此次金融危机中 被国有化等事实清楚表明，公司只有通过发展长期持有且收益均 衡稳定的产业形态才能有效抵御经济周期和资本市场波动给公司经 营带来的风险。而养老产业和资本市场关联度低，不易受资本市场 中国人寿养老养生项目可行性研究报告 波动的影响，且投资周期长收益均衡稳定，因此发展养老产业， 是对公司现有盈利模式的有力补充。 发展养老产业是公司现有资产配臵的有效完善。保险资金具 有负债久期长的特征，由于目前国内资本市场并没有长期限的投资 品种能和保险资金负债相匹配，国内保险公司的资产负债都存在期 限不匹配的现状。与其他资源配臵渠道相比，养老产业具有需求刚 性与资本市场关联度较低投资回收期长且收益均衡稳定等特征......”。

5、“.....可极大回避经济 周期性风险和资本市场投资波动风险，有效提高公司资产负债匹配 水平，提升公司抗风险能力和可持续发展能力。 发展养老产业能与公司保险主业互动发展。养老产业和公司 主业能够形成相互促进共同发展的良好互动投资 养老项目 养老项目 养老项目 物业管理公司地方政府 养老养生管理 公司 合署办公体 资料来源国寿投资分析 中国人寿养老养生项目可行性研究报告 三成熟运作的演变 通过初期运作的不断积累，初期项目建设和运营正常化及养老 养生投资基金公司成功建立的前提下，中国人寿养老养生项目将在 新的养老基地项目开发和运营中脱变为最终的信托基金运作模式， 标志着中国人寿养老养生由单的项目开发经营走向了产业化发展 的成熟道路。 经保监会审批通过，由中国人寿和其他投资机构共同出资成立 中国人寿养老养生管理公司。中国人寿养老养生管理公司将与外部 机构投资者共同发起中国人寿养老养生信托基金，对养老社区进行 投资......”。

6、“.....同时担负资产管理人的角色。 在这个阶段，中国人寿养老养生管理公司将从原项目公司中剥离， 有经验的管理团队进入中国人寿养老养生管理公司运作，负责 所有养老养生项目的开发建设，部分人留下来作为项目公司继续维 持初期项目的正常运营。 图成熟运营模式 投资基金管 理公司 资金池 其他机构 投资者 保险资金 信托或基金 银行贷款 单项目区 域合作者 养老基地 项目公司 养老基地 项目公司 其它机构 投资者 中国人寿 基金 管理 合约 委托 基金投资管理 资产运营管理 资产池 职能描述 管理公司主体架构养老养生信托基金主体架构 资产运营管理 资料来源国寿投资分析 运作的中国人寿养老养生管理公司将会在职能上有更明确 的定位 在基金投资管理方面，管理公司主要负责养老养生信托基金的 投资与财务战略资产改善收购和处臵政策。具体包括制定投资 策略及政策管理财务安排借贷限制及现金流量......”。

7、“..... 在资产运营管理方面，管理公司的工作主要分三大类 专业运营管理，包括了核心自营业务和合资业务的经营管理及非 核心委托业务的监督管理。 配套和增值服务，包括法律咨询教育培训家政服务和理财管 理等。 职能管理，包括了制定及实施运营策略客户管理如呼叫服务 健康档案等管理内部会计和财务管理服务标准质量控制等。 四退出策略和模式 养老社区是以房地产医疗设施和服务设施为主要资产的长期 投资项目,在全国发展空间大，可覆盖网点广，每年度能产生大量以 租金和服务收费为主要形式的可预见稳定现金流，市场需求也随着 全国人口老年化率的提高而稳步上升。以其为标的的金融产品将具 备收益稳定抗通胀能力较强风险较小能够为投资者带来稳定 增长收益的特点。中国人寿养老养生项目，在以保险资金雄厚的中 国人寿为主要投资者的前提下，其股权金融产品将更受到资本市场 的青睐。因此......”。

8、“.....并最终打造 容括开发管理及资本运作体化的养老社区投资平台。 项目形式退出项目退出的基本运作模式是向股票市场推出养老 养生上市实体，作为平台，将成熟的养老项目资产打包，发售给股 票市场投资者。这些资产收购处臵及上市实体的管理工作将由上 市实体管理公司执行和监督。而原有的养老养生管理公司将作为上 市实体的战略协议伙伴，按对价将开发经营成熟的养老项目出售给 养老养生上市实体，并对其上市资产进行运营代管工作。 整体退出模式所谓整体退出即以普通上市公司的形式，将旗 下全部经营资产和企业整体打包上市，并按普通上市公司的运作模 式和法规要求运行。此时，原养老养生信托基金投资者，中国人 寿和其他机构投资者将成为新国寿养老养生上市公司的主要股东。 同时原在各单项目引进的战略合伙人所持项目股份也将按对价清 算，或成为新上市公司股东，或股权变现退出......”。

9、“..... 总的来说，原养老养生管理公司通过对养老项目的开发或已 有项目的再开发及后期的经营管理对养老物业进行了增值，最终 通过养老养生上市实体推向资本市场投资者，以分享收益作为条件， 对项目的增值进行变现，为原养老养生信托基金的投资者换取回 报。 中国人寿养老养生项目可行性研究报告 第六章盈利模式 通过对国外养老社区盈利模式的分析，我们总结国外养老社区 的收入主要由开发收入租金收入服务收入管理收入及增值收 入组成。而国内养老社区的盈利模式主要包括出售型盈利模式及运 营型盈利模式。通过对国内外盈利模式的比较分析，结合养老养生 项目的实际情况，我们确立了养老养生项目以土地开发收入房地 产开发收入物业增值收入物业租金收入配套服务收入及管理 输出收入六块为核心的盈利模式......”。