1、“.....利用利润率 净现值投资内部收益率投资回收期等经济指标对项目进行盈利 能力分析及评价 通过对项目现金流量资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分 析，帮助开发商安排融资计划 通过对项目的敏感性分析盈亏平衡分析概率分析对项目进行 不确定性分析 为委托方进行项目决策开发经营和管理提供参考 为政府进行项目审批提供参考和依据。 项目评价依据 中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法 设计院有限公司设计的北京立水桥项目修建性详细规划方案 中华人民共和国企业法人营业执照副本 委托方提供的项目开发有关资料 建设必要性 从社会效益角度分析，本项目的建设符合北五环外的控制性规划和详细规 划。为北五环外的规划建设提供高品质的房地产产品， 满足区域市场对于写字楼及商业用房的需求，同时进步繁荣北五环外路段 区域。项目的建设将带来较好的社会效益。从企业经 济效益分析，由于市场上对办写字楼及商业用房有着较为旺盛的需求，本项 目的开发建设面临着良好的市场环境......”。

2、“.....对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。 不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的建设有着充分的必要性 项目概况 项目地块状况 项目位于交通主干道路，东临南临西面是北连 。 项目所处位置路段是年北京房地产发展较为活跃地区之， 有着较好的区位优势，拥有着良好的生态环境品质 和明显的经济效应。 项目规划指标 主要经济技术指标 项目规划用地居住户数写字楼户商业 户 总建筑面积 其中写字楼商业 写字楼层数层建筑控制高度 居住区建筑面积毛密度容积率建筑占地面积 绿地率。 停车位辆地面辆地下辆。 项目建设现状 本项目是北五环外路段整体规划中，集高档写字楼及商业裙楼于体的高品 质房地产开发项目。 目前项目处于前期市场研究概念设计阶段。 第二部分市场前景分析 项目总论 项目概况 项目名称 项目建设单位 项目位置 马鞍山花园项目位于北京市北五环外......”。

3、“..... 项目周边目前现状 项目东临主要干道路，路东为项目南侧为北侧是 。 项目性质及主要特点 项目性质为商业金融用地，本地块现状厂房办公楼等。 研究工作依据 规划设计方案结合实际市场调研 可行性研究结论 市场分析预测 北京市房地产市场调查 年，北京市房地产市场在商圈分布上除传统的金融街中关 村三大商圈外，朝外燕莎奥运村长安街等二线商圈进步走向成熟， 并大有后来居上之势。上地商圈以富地大厦金隅科技中心盈创动力为 代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。但金融街中关村在高档 写字楼市场上的定位仍商的专业水平有所提高的影响， 高级住宅的产品品质也会更好。 目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。些在租赁 市场表现活跃的项目主要情况如下 较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园莱蒙湖别墅的些户型均 有客户待租，租金保持平稳。此外，枫叶园香江花园四期的些户型 在经过装修升级后租金会出现上调高档公寓项目......”。

4、“.....月开始租赁，入住率达到，万国公寓为。 服务式公寓项目，如雅诗阁国贸公寓嘉里中心万国公寓东 湖公寓都保持较高的入住率和租金水平，租金平稳，均保持在美 元平方米月。 商铺市场竞争激烈 年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区 金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有 写字楼公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。北 京未来将出现些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城 万柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环 广场郦城等等，面积在万平方米之间。 另外，北京市商业发展的重点将转移到三环路四环路及五环路以 外的周边地区。未来商业区主要集中在前门崇文门地区中央商务区 中关村科技园以及四环和五环地区。王府井商业中心主体部分营业面积 总规模控制在万平方米左右西单商业中心营业面积总规模控制在 万平方米马甸地区将建立个商业区来服务周边居民......”。

5、“.....营业面积总规模在万平方米左右。 为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面， 政府提出了些措施，包括营业面积万平方米以上的大型商场，只 能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。营业面积万 平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。新发 展平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市 之间的距离不得小于米。二环路以内近期不再新发展大型百货店。 相对于亚洲的香港新加坡马来西亚日本等地，北京的零售物 业市场不够成熟。不过，从现在到年，优质零售物业的新增供应将接近万平方米，其中大部分集中在和中关村等热点区域。但是， 如此大量的未来新增商业面积，可能仍难以满足众多亟待进入高档地段 的零售商的需求。 为了充分利用目前商铺面积供求之间的差距，确保与今年和年 入市新项目间的竞争优势，现有的些购物中心正试图提高其建筑外观 和零售租户的档次。尤其是东方广场新东安，甚而国贸都在大张旗鼓 地实施重新定位战略。另方面......”。

6、“..... 年北京有个项目落成，提供了约万平方米的优质零售商业 面积，需求方面，外资零售商的市场需求保持较为旺盛，尤其在大型市 场和便利店方面另外，具有真正意义上的国际品牌也在加速进入北京 市场的步伐，这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。另方面， 国内零售商也将加快扩张的步伐，以抵御来自多方面的市场竞争。预计 年市场对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺的市场前景， 租金继续保持平稳。但地处主要商业区的优质上铺租金仍有上涨空间。 普通住宅需求进步上升 年北京住宅销售面积与销售额增幅达以上的比例，在 年市场的需求仍有进步的增加，受土地供应的影响，新增的住宅项目 供给与年持平或有小幅的下降，因此住宅的销售价格继续稳定地增 长。由于年已进入奥运会准备的前期，各种市政建设与轨道交通的 建设将市场的中心区继续向外扩展，围绕在这些轻轨与地铁沿线的项目 将热销。在年住宅项目的主要供给区域在四环与五环以及五环外区 域，项目的品质均较以前区域内楼盘有大幅提高......”。

7、“.....新增的项目将多以高档住宅为主，由于城中 心内的开发用地已十分有限，因此市场的销售价格也将上升。 住宅的热销区域将主要集中在四环路附近以及未来城市轨道交通的 沿线，中关村以北地区亚运村以北望京地区东四环沿线双井地 区亦庄地区西四环外是年主要住宅项目的供应地区，受奥运村 建设的影响，亚运村周边地区的环境已得到很大的改善，这里有希望再 次成为新的高档住宅较为集中的区域。产品的定位与形式将更加多样与 细分，由于年由外资参与开发的项目更多地投入市场，年的 竞争也较为激烈，有良好的开发业绩，产品设计新颖，户型紧凑合理......”。

8、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

9、“.....把握新政后新轮房地产开发的商 机，房地产开发有限公司通过 审慎的市场研究，房地产开发有限公司拟开发建设甲级写字楼公寓办 公商业裙楼等。 项目发展商情况 项目发展商房地产开发有限公司 开发资质资质 法人代表 注册资金万元 注册号 项目评价目的 本报告对北京立水桥项目的可行性进行评估。其主要评价目的为 投资环境研究分析，把握宏观市场环境 市场研究分析......”。