1、“.....开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投 资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著， 房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速 度的策略，未来年内北京房地产供应增量将下降。北京房地产市场对价格敏感度较高，随 着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期 房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同 期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的年下半年，仍处 于增长趋势，而且环比同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地 块的上涨。 土地市场的变化 供应量大幅增加，居住用地居主导 据北京市国土局年度土地供应计划，年京城土地供应量大幅增加，比 年增加了公顷......”。

2、“.....占用地计划的，限价房占 计划用地的，普通商品房仅有。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应 结构将进步得到调整，以满足人们居住需求的限价房经济适用房廉租房比重的增加， 将步抑制商品房的有效需求。 交易场面趋冷，月成交量下降 进入年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入月份以来， 土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如 人意。与去年多家地产商疯抢块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地 块停留在流标的边缘地带，仅家企业或家企业参与竞标。 整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓 由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块年上半年楼面地 价达元平方米，成交金额达亿元，规划建筑总面积万平方米。但 二季度与季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨......”。

3、“..... 土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降 从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着 开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期， 放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。 二需求分析 亚奥区域支持 在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈指的 富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。年北京申奥成功，该地区更是进 入了奥运时代。北京启用亿元加强基础设施的建设，其中有亿元用于高速公路 城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有半都集 中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了个质的飞跃。而且， 在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。不仅如此......”。

4、“.....根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥 运功能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林匹克森 林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文化教育区宜居生活区，及四大产业支撑 五大重点任务等态势。 需求积极因素分析 根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强 该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头 以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。年前，奥运功能区人口自然增长率 控制在年均以内。该区域仍将延续过去富人区的聚集效应，同时奥运所带来的 休闲娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研 教育文化等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强......”。

5、“..... 需求不利因素 该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会 该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能 亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在定难度 三区域市场分析 表亚运村周边项目销售情况表 项目名称位置类型价格元平 米 规模平米装修销售情况 远洋万和 城 北四环东路 号地，望 和桥西北角 公寓均价精装修年月日开盘 保利香摈 花园 朝阳区小营 路东侧 住宅均价毛坯年月日 准许销售面积 已签约 保利金泉朝阳区亚运村 大屯路 住宅均价毛坯年月日 准许销售面积 已签约 亚奥观典 国际公寓 朝阳区慧忠路 号，北辰购物中 心东米路 北 公寓期 二期 精装修期已售完......”。

6、“.....市政配套设施良好，紧邻地铁号线，交通便利，该区域 由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓写字楼为主，销售情况 均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在定的竞争性......”。

7、“..... 小营附近对外经贸大学北京联大等高校的中青年教职工。 亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。 高科技企业外资企业等企业中的白领。目标客户特征 以投资客户为主 客群的职业分类比较清晰 区域选择性较强亚奥区域 收入稳定，大部分家庭年收入万三居客户，万两居客户 文化层次较高，对居住环境的舒适性交通便利程度比较看重 对价格敏感度不高 需求特点 住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用 交通便利车程在分钟之内，公交条件好，最好有地铁 户型实用适度舒适，两居在平米以内，三居平米以内 环境对于园林景观的要求比较高，追求原生状态，对人工雕琢味较浓的东西 不感兴趣 二价格定位 区域当前价格 根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得元 平方米的销售单价......”。

8、“.....若自持可取得 元平米天租金水平。 第四部分规划设计 方案构思 小型商务办公综合体 作为紧靠地铁号线的商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。 完善的配套设计 必要的办公配套商业与地铁公交站点与街区商业有机结合。 原生态大型景观社区 充分利用地块北侧已建成的城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中的绿地，形成 都市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。 原有户型需要做改动 原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快 的要求，需要对户型进行开窗和内部装修上从新设计。 第五部分项目开发及销售计划 指导思想 在保证项目总体收益的前提下，优化安排现金流，控制风险。 二项目转让资产过户，预计个月内完成 月份达成初步意向，着手设计转让实施方案 月筹措亿的转让资金 月达成债权人协议......”。

9、“.....付二期款 月完成项目相关规划报建变更手续 三项目开发进程附件开发进程表 月开始进驻项目，接收资产资料 月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修公寓内装修方案，地下车库 开始施工设计 月内外装修及地库施工招标定标，施工进场 月全面开工建设 年月装修完成 月竣工验收 月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续 月配套绿化等工程完成 月交房 四项目销售计划 月办理公寓预售证，月办理公寓及办公楼预售证，月办理综合楼预售 证，月办理车库预售证。 号公寓月开盘，开盘价元平米，均价元平米，争取在 年月底销售完毕。 号公寓月开盘，起价元平米，居价元平米，争取在 年月销售完毕。 办公楼整层销售，均价元平米。 车位万个。 五资金筹措计划 首期股东借款亿元，用于支付定金万......”。