1、“.....路宽米，项目西侧为城市主干环线外 环线，交通极其便利，出行非常方便，目前有多条公交线路从本项目北面滨 水道经过通向市内各个方向，项目东侧为陈塘庄支线铁路，为货运线路， 般每日往返车次为次小时。该项目所在区域规划有地铁号线，地铁 号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施的建设使得该项目交通设施更 发达，出行更方便。 项目所在地 北侧红旗南路 西面为外环线 四周边环境 自然环境 项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜......”。

2、“.....被 公认为居住的上佳区域。 北侧为正在建设的华苑新城期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工 程重点起步区，占地公顷，规划建筑面积万平方米，九五年实施征 地和基础设施建设，共划分个居住小区，九六年实施住宅建设，截至 年底，已基本建设完毕，进住居民户。其中，安华里居华里两个小区 被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善华苑的成功开发对本项 目的开发定位有着很好的衬托。 西侧紧靠天津市的城市主干环道外环线，有着米的绿化防护带。 东侧为陈塘支线铁路，每天约有趟货车经过，有定的噪音污染，需采取 些降躁措施。 正在建设的华苑新城期 华苑碧华里 东侧为陈塘支线铁路 五规划控制要点 总占地面积万平方米亩，其中界外地面积为万平方米 约亩，可建设用地万平方米约亩......”。

3、“.....界外地与可建设用地价格相同。总占地面积为 亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以 实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，住宅楼面地价为 元平米。 第三章项目合作条件 项目合作背景 年天津市政府征用西青区外环线内部分土地建设华苑居住区，经市区 两级政府协商，市里开发用地，西青区开发用地，市政府就用征用 的的土地建设完成了现在的华苑居住区，西青区保留的土地，即西 华苑用地......”。

4、“.....由于些原因 直未开发建设，后与香港上市的天津发展控股有限公司合作成立港宁房地 产公司后正式启动该项目，并由港宁房地产公司开发了华苑新城期用地， 现正在建设中，二期用地准备出让，在此种情况下，万科介入该项目。 二合作方介绍 土地已由西青区土地局征为国有，现在西青区土地局名下，西青区土地局为 政府职能部门，港宁房地产公司为其下属公司的合资企业，港宁房地产公司 做了部分前期工作，如规划成果，大配套协议等。但我司的合作方为西青区 土地局。 三已取得的政府文件 市规划局审批的规划成果。 与市安居工程办公室签定的大配套协议，该协议中明确红线外大配套费用包 干，摊到该项目为万元整。 市政府的会议纪要，在该纪要中明确西青区开发的土地可减免土地出让 金，合作方承诺我司如用该土地做商品房，土地出让金可减免......”。

5、“.....单独开发。 操作方式 万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议，然后去市土地局办理土地出让 手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用 证。港宁房地产公司前期投入的部分费用由其上级单位西青区土地局对其进 行补偿，与万科不发生直接关系。 土地价款及付款进度 土地价款土地总补偿面积约亩，土地补偿费总额约为万元 以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每 亩单价不变，补偿数额多退少补该补偿费含征地补偿费 高压线拆迁自来水河道掩埋地上树木迁移地上物拆 迁地下管线拆迁项目前期费用等有关的全部税费支出。 付款计划 双方签订协议后周内我司支付万元补偿费。余额在签订协议后三年内付清，在年月日支付余额的三分之 即万元，年月日再支付余额的三分之......”。

6、“..... 合作方的主要工作 保证红线 施的资源共享，周边地区可利用大的商业医疗教育文化体育以及娱 乐设施完备，方便居民使用，规划中可考虑少建营业性公建。 通过对天津市房地产市场及华苑等周边居住区楼盘对照分析，表明我司拟在 华苑新城推出的以低层联排别墅为主导的住宅产品的规划设想，抓住了华苑 及周边地区缺乏标志性高品质住宅的市场迎合点，具有很强的可操作性。 第六章项目开发计划 开发机遇 根据天津公司年经营计划，需要有新的项目上马，提供利润支 持，以保证完成集团下达的经营计划。 该项目主要竞争项目梅江生态居住区已经开始建设，但大气候还未形 成，而华苑居住区基本建设完成，该区域已很成熟，该项目如果今年开 发将具有优势。 该项目地价支付较迫切，不适合做储备项目。 鉴于以上几点......”。

7、“.....初步预计可在年上半年 开工。 二开发周期安排 华苑新城项目如果按我司的规划设想进行调整后，项目总建筑面积为 万平米，其中住宅面积约万平米，配套非营业性公建面积万平米， 可销售面积约万平米。该项目拟分四年开发 年开发万平米。 年开发万平米。 年开发万平米。 年开发万平米。 三销售周期安排 第期于年月开始销售，当年结算万平米。 年销售万平米。 年销售万平米。 年销售万平米。 年销售万平米。 第七章投资收益分析 产品组合及平均单位售价单位建安成本 按目前初步的产品组合设想，项目的平均售价及主体建安工程成本如下 连排多层小高层合计营业性公建总计 容积率 占地比例 占地面积 建筑面积 平均单价 单位建安成本， 二成本预测 按目前掌握的情况及万科新城同类产品实际结算成本情况......”。

8、“.....该项目总体成本情况如下 项目 投资总 额万 元 单位成本 元 说明 土地获得价款地价万元亩土地出让金万元，契税万元，红线外市政配套万元 开发前期准备费，规划设计报批报建临时设施 主体建筑安装毛坯房交工，见上表 社区管网工程费， 园林环境费， 配套设施费，共万平米，元平米 开发间接费，资金成本万行政管理费用万月其他万 开发成本合计销售费用， 项目总投资 上述成本测算较为保守，主要体现在以下几个方面 地价按万元亩测算，可能会有下降空间 建安成本参照新城水平，新城赶工存在定的设计基础处理不经济问 题，该项目应低于新城水平 区内市政配套完全按照政府收费测算，存在定节省空间 现计划建筑面积调减为万平米，公建配套同样存在调减的可能。 三税务分析 天津地区通过公司争取，般可从政府取得灵活的优惠税收政策......”。

9、“.....目前就该项目的开发形式税收优惠，天津公司尚未与 地方政府沟通，保守期间，按国家法定税率考虑 营业税及附加销售收入的 所得税税前利润的 土地转让契税土地成本拆迁补偿费土地出让金大市政配套费 的 即使按法定所得税率，因天津公司亏损项目业务及公司本部费用的存 在，实际税付可能远低于，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。 四经济效益分析 项目总体收益情况 根据上述售价成本及税务测算，该项目总体经营情况如下 经济指标单位数值元 项目总金额万 元销售收入 ， 直接成本， 总投资， 税前利润， 税后利润......”。