1、“.....三期封顶 区内配套中央景观园林公园，立体式水景公园，人工湖，中国龙大型水系， 文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区 医院，社区站式服务中心，国际双语幼儿园等。 周边配套三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市， 新天地超市，新天地商业街， 交通路 分析 优势城投集团品牌知名度较高。产品总体开发规模大，期业主已全部入住，可 建立起消费者的购买信心。小区配套极为完备，人工湖龙大型水系立体 式公园在大多小区都很难看到。 劣势地理位置偏，交通不够便捷，宣传和小区建设不符，个小区外立面采用多 种颜色，感觉很乱，让买房者感觉是好几个开发商联建。户型面积差异较大。 周边生活机能差六跃七楼面积过大，都在之间......”。

2、“.....次性优惠按揭优惠商谈元 总套数栋套 户型面积住宅种户型，商业 剩余楼层层都有 销售率绿化率 容积率 广告传播方式售房中心展示工地现场展示宣传彩页户外看点等。 工程动态分析共栋,栋已建至层,月地交工,另两栋还未建 区内配套中央景观园林公园，立体式水景公园，人工湖，中国龙大型水系， 文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区 医院，社区站式服务中心，国际双语幼儿园等 周边配套三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市， 新天地超市，新天地商业街， 交通路 分析该房产公司利用新天地的规模优势，和期的良好口碑，借助其宣传和 规模，在其旁单独开发了栋楼，现盖的只有三栋，让客户感觉是家。包括彩 页宣传都跟着新天地走。 优势已新天地南苑做宣传，广告宣传力度投入小。 劣势位置偏，交房到月底，不利于装修，周边生活机能差容积率高......”。

3、“.....只是在色调上区分，新天地宣传 上看似高品质楼盘，实则建设风格和其他楼盘并无两样，只是在配套和气势上压 倒了很多楼盘。拿位置来说，是比较偏，可卖出的价位比百商城市花园还高，就 因为它在小区的配套和规模上领先了步。另欧洲世纪花园的定位也是建立的高 档的基础上，虽期还未交工，销售率已达，从这点上看，库车人民对高档 社区的追求还是比较迫切的。 大多楼盘整体营销策划能力欠缺，售楼人员的专业素质不高。年已有 部分开发商把营销方面都交给了专业的代理公司去运做，所以市场的整体营销能 力将会慢慢改变。像通盈地产代理的欧洲世纪花园就很成功。 在年库车开发的楼盘上，从户型面积的比例上看，主力户型多在 之间，占到不等，销售情况除欧洲世纪花园较少外， 剩余都较多......”。

4、“.....剩余则为， 多为平层，至四层的大面积都以基本卖完。的户型就新天地 开发的较多，都为层，带阁楼，销量较差。从户型设计上来看，楼带花园 带地下室的户型销售的较快，欧洲世纪花园的户型还未盖至三层，就以销 售空。新天地带花园的也卖的较快，剩余不多。大众户型太多，除欧洲世纪花 园外各开发公司的主力面积大多都在之间，加上小区的配套， 设计各方面都差不多，也没什么优势，销售情况不容乐观。而欧洲世纪花园的主 力户型和的已仅剩几套，分析原因，主要在于其抓住了市场空 白点，高端楼盘中的经典户型，定位准确其次是小区配套，风格在库车都 属流，再加上开发商不惜财力，在售楼中建了豪华样板间，方面看 房，致使期房的劣势不再是劣势。从这点看，库车人追求大面积高品质经典户 型的需求还是很大。 各楼盘的银行按揭贷款要求都在以上，有的甚至要求，业务 人员解释说，库车没有首付的情况，是因为银行要求。从各银行了解 的信息也是这样......”。

5、“.....质量差 点的客户，银行专业人士分析说，库车撤县设市还未定之前，经济的欺骗性 可能很大，这几年房价偏高，所含泡沫较大，加上去年的事件和今年的 事件，不安定的因素很多，很多做生意人都在外流，为控制银行风险，特制订的 政策。所以业务人员都在鼓励次性付款，期房鼓励分期付款，优惠的比例和按 揭贷款相差很大，特别是经济适用房，只要是次性付款，外地户口都可以办， 开发公司代办申请所有手续，客户只需交钱拿钥匙就可以了。看来各开发商都急 于回笼资金。 第四部分项目研究 地块特征分析 项目区位分析 项目地处库车县城北部，英阿瓦提路南端，距火车站公里，仅靠规模有 亩的火车站农贸市场，对面为政府拟建的物流园计划于年动工兴建， 现地块附近为大型车辆租赁市场，周边开发的小区有天康住宅小区和百商城市花 园，附近有县二医院，公安局等，从城区整体规划分析属三类地段......”。

6、“.....目前处于待开发地段，附近只有天康开发的栋楼，入 住率很低，交通不方便，仅有路车通过，现项目旁为租赁市场，政府拟建项目 还未动工，紧靠火车站批发市场，与火车站不到公里，目前人流主要来自于 做生意打工和去车站的来往人群，人流量较少。不过根据政府近几年的规划来 看，升值空间巨大。 二项目分析摘自罗均为的调研资料加补充 项目优势分析 地缘优势库车县距乌鲁木齐公里，距阿克苏市公里，距库尔勒市 公里，距伊宁市公里，都有公路干线相连，并且处于南疆地理位置对称 点上，自古以来交通便利，是西域交通之咽喉要道，辐射作用明显。 文化优势库车古称龟兹，是古代西域大国之，具有上千年的历史，各 种历史文化形态丰富遗迹众多，促进了当地旅游业发展。 阶段优势库车县房地产开发处于初始阶段......”。

7、“.....产 品上市少，余量小，潜力大，风险低。 ④大交通优势离库车县火车站较近公里。 配套优势地块有自带机井并且周边有水渠流经，具备了作水景社区的基本 条件，可大大降低日常维护成本。 投资优势库车县租房价格高，有利于住宅投资，能吸引部分投资者购房。 升值潜力大 项目劣势分析 离库车县中心较远公里，目前公共交通商业配套欠发达，生活机能 差。 房屋售价低，目前的均价仍在元左右。 购买力不足，按揭公积金购房多，优质客户较少。 ④资金回笼速度慢，银行公积金方面把关严，首付比例高，审批程序繁杂，放 款时间长。 双语人才缺乏。 当地少数民族文化水平低，缺乏法律意识，日常工作纠纷多。 机会分析 由于库车房地产开发现在处于发展阶段，高档社区少，规划设计落后，比较容 易在目前得条件下低成本打造精品小区。 高端消费群体购买力尚未充分挖掘出来，市场潜力大。 相关能源产业链正在全力发展，可带来部分市场......”。

8、“.....辐射作用强，适合品牌战略发展的需要。 文化底蕴丰厚，可挖掘潜力大。 威胁分析 合作风险。 政策风险目前库车取消了房地产企业招商引资的多数优惠，基本无优惠政策， 政府部门实际操作经验欠缺，各方面控制严格。 资金风险资金回笼速度远低于北疆地区。 ④建设风险地方保护主义严重，外地建筑企业难以进驻。当地项目经理素质低， 垫付能力差。 单位自建房多。 三项目定位方案 项目产品方案 利用项目自身独特竞争优势，树立项目鲜明的市场品牌个性，以便于在市 场竞争中凸显于其他竞争楼盘，增强项目竞争力，使之成为库车地区最具特色的 高档品牌住宅小区。 项目目标市场定位 库车县各企事业单位干部库车做生意高收入者塔河管理处石油化工 单位高收入者④城区居住换房者 主要技术经济指标 住宅容积率，商业容积率，绿化率，建筑面积 万平方米，多层层的砖混结构和小高层层框架住宅小区......”。

9、“.....确立品牌战略 由于库车优越的地理位置及和其初步开放得的市场，使得我们可以用较低 成本打造较高水准住宅小区，从而树立品牌，产生辐射联动效应，以此带动公司 房地产业在南疆地区得发展壮大，从中攫取新的机遇，促进其它特色产业的发展。 控制开发节奏，实现经济效益和社会效益双赢 随着世纪西部大开发得不断深入，企业发展都步入了快速发展的时期， 竞争激烈，从发展的长远性的来看，只注重经济效益而忽略社会效益的企业发展 都存在定得局限性。库车房产市场处于发展期，都是宣传规模大，实际开发小， 我们也应合理控制开发节奏，推动市场的发展成熟，提高自身品牌价值，实现 经济效益和社会效益双赢。 充分挖掘地方文化，使之转化为购买力。 库车自古以来就是南疆重镇，民族历史文化悠久，底蕴深厚。库车人民拥有 龟兹古国千百年传承的文化血脉，骨子里浸透着龟兹古人的民族情节，我们通过 合理的规划产品设计......”。