1、“.....最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计， 项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下步项目定位系 统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如下目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展 空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅， 的客户打算在年内购房，仅的客户打算在年内购房。另 根据统计，当前涟水名城期上市的住宅和水榭花都所上市的住 宅面积总和已超过万平米，而涟水名城总建筑面积为万平米。 因此，未来年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对 较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步 转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍 偏向于地理位置理想......”。

2、“..... 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场 定位成商业项目操盘的重中之重。 经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项 目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资 更为谨慎。在本次调查中，的被访者表示不会进行商铺投资，仅 的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需 大力引导。 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。 仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加 剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家 居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次 接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整 合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，经营的 局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所的出 现......”。

3、“..... 在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理位置 仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的 商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格租金需要花费较 大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的 行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招 商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者 和经营户对地理位置搬迁疑虑的心理阴影。 本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市 民所认同。 近的经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场的 发展前景，的市民对芙蓉广场地块未来年内的升值前景表示看 好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项 目发展不可或缺的基础条件。 通过对本次调研结果的分析研究......”。

4、“.....市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的 投资概念还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物 中心金地带时尚广场等商业项目的推广销售，涟源市商业地产市 场已经具备定的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为年度 涟源房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊 性，势必在涟源营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心， 进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调 查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行 过程中重要的数据型参考资料。 三项目建设意义 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展，涟源市的商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。五马广场商 业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处，地理位 置优越......”。

5、“.....也是涟源市近代商业发展最具代 表性的区域。光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府 税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周，形成了强 大的商业发展资源。五江购物中心项目的建成，更树立了涟源市新兴 的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前， 光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快涟源 市西城发展的进程，进步完善涟源市城区的整体规划。 关于行业市场的意义 针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统 的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材广场，将凭借主 力店强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把涟源建材市场 整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适的购物 环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发 展 关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显......”。

6、“.....本项目的落成，方面将弥补涟源市家居建 材行业这市率为， 利润率符合当前房地产开发的利润水平，本项目的经济效益是可行 的 十六风险性分析 风险因素和风险程度分析表 风险因素 影响程度 说明严重较大般 市场风险区域市场内不确定因素较多，行业影响 较大 技术风险技术风险较弱 工程风险施工难度不高 资金风险资金应用周期较长，存在调配风险 政策风险受当地政府给予的开发及经营政策影 响大 外部协作风险公司团队信誉良好 社会风险社会需求量较大，属空白市场项目 其他风险行业内影响因素较多，且受其他商业项目投资风险大 由此表可以看出，本项目开发的主要风险因素存在于市场政 策资金几个方面。涟源市五江购物中心经营状况不佳已经影响到了 投资者的投资信心，如其他商业项目再出现经营状况不佳的局面......”。

7、“.....从而影响到本项目的销售另 方面，涟源市旧城改造项目较多，很有可能在出现项目的投资竞 争对手，也将可能影响到本项目的销售。 本项目销售和招商受政府政策影响较大，方面项目开发需要 政府给予相关开发税费上的优惠和扶持，另方面本项目的销售和招 商需要政府给予相关行业整合经营税费等政策支持，如这些政策不 能按时落实到位，将对本项目的顺利销售带来威胁因素。 十七经济评价 成本费用和各项税收 结合本项目的实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。 销售费用 因本项目偏离市中心，地段还未被全部大部分市民完全认 可。因此考虑推广费用适当增加，销售费用暂按万元计算。 营业税及附加 营业税按照营业收入的计算， 所得税 按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则， 所得税实际应按计取......”。

8、“.....暂预估为万元。 项目投资利润 根据本报告拟定的项目收益成本费用和税收等水平，通过 相关计算分析，整个项目开发期在返租销售模式时累计税后利润 万元。项目开发毛利率达到。 财务指标分析 项目毛利率净利率均达到行业平均水平，本报告在财务指标 分析后认为该项目经济效益是可行的。 十八社会评价 环境评价定性 本项目将以体现现代社会以人为本的思想，设计上充分考虑 使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展的新阶段之 上的设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为涟源市商业和城市地 标项目，为提升城市品位，美化城市环境起到不可忽视的作用。 本项目住宅与商业区实现人行系统的分流，住宅建筑形态力求时 尚且经典，曲线流畅造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独 具格，符合当前住宅设计总体潮流。裙楼顶部的绿化，建筑小品布 局合理巧妙，错落有致......”。

9、“..... 项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境恶劣的现状，形成个商业繁华环境优美配套设施齐全的新型商 业项目，有效带动芙蓉广场周边物业价值的提升。 社会评价定性 城市发展的影响 实现光明山商圈五马广场商圈和芙蓉广场的三点线城市商业结 构，为涟源市城市商业的发展起到促进和拉动作用 改变芙蓉广场周边的街区形象，并将明显提升人民西路芙蓉 路的物业价值，有利于扩大城区面积，提升和丰富 街区商业经营结构 有效解决交通路目前家居建材行业经营所导致的交通拥挤城市管理 难度较大等问题，大大改善交通路及其沿线的街区面貌， 使城市商业中心体现出真正的商业价值 本项目的经营，将带动部分市民前往城西进行 消费，从而使项目周边的餐饮娱乐休闲商务配 套型产业快速发展。 对行业市场的影响 站式的家居建材广场消费模式......”。