1、“..... 六预计当期及今后段时间的地产走势价格稳中有升，长远的开发设想和合理 的设计理念越来越成为左右销量的重要因素。 第三部分项目的区位分析微观分析 年青岛市房地产市场形势 预计年青岛市房地产市场仍将保持平稳发展，年成交量将保持在较 高水平。年月，青岛市政府表示，为推动当地房地产业平稳有序发展， 在年青岛市将继续执行既支持居民购房又抑制房价过快上涨的政策，除 税收政策执行国务院规定外，其余优惠税收政策保持不变，执行期限顺延至年月日。预计年在地方政府的大力支持下，青岛市房地产市 场仍将会保持平稳发展，成交量仍将保持较高水平。 从中长期来看，青岛市作为国内外知名的旅游城市，与国内外其他地区的 联系和交流将不断增强，以及拥湾发展城市空间发展战略的大力实施，将成 房价就会出现回调。这个周期就由上升期转 变为箫条周期。但是在中国，土地市场是由政府垄断的，土地的出让市场，就是 级市场，房地产开发业的上游，上游土地由政府垄断，在现有的国情下，人多地少......”。

2、“.....原来供不应求的情况下涨价涨得快，但是到了供过于求的话，房价就会出 现拐点，可能就要回调。这种情况下在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。 投资泡沫出现之后，就会影响到房价，也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加， 直增加到两年之后，供应市场的房子可以交易的房源大量增加，房价在这个 过程中也在增加。这种情况下，由于供应量的明显增大，供求关系可能，市场能够有更好的调节作用。 比如年好多城市房价都快速上涨的情况下，国外遇到这种情况下就会有更多的投 资商进入这个行业，来赚取利润，吸引的投资商多，它获取土地的机会就增加，因 为土地的卖利方 国外其他国家都是比较分权的政府，相对来说政府可以运作的资源比中国政府要少 得多，比如土地资源。我们的土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私有制， 土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行些市场经济的不同，中央政府直在说我们搞的是中国 特色的社会主义市场经济......”。

3、“.....是大政府强势政府的管理之下运行的市场经济，在来看，房地产的发展也有周 期性，周期般来说有五到八年的成长上升，就是涨价有到两年，最多三年 会有价格的稳定和回调，有定幅度的下跌。这是国外在自由体制市场下的情况。 我们国家和国外还有时段和增长的时段相比较，肯定是上升的时段经历的时间长，增长的空间大，而 下跌的时段相对短，价格下跌的空间也相对小些。我们经历了多年的增长，年 部分城市出现了小幅度的波动，价格的下跌。从国外多数国家发展的经验证明，房地产也随着经济发 展，在经济增长的过程中房地产产品个基本的特征就是能够保值增值，能够抵 御通货膨胀的负面影响。当然也有少数年份，短的时期内会出现价格的下跌。下跌 的居住的场所，还 需要有工作的场所，这些都需要通过房地产的开发经营提供市场的产品，当然有 部分也需要政府保障性住房的建设，来解决城市化建设对房地产大量的需求。所以 从长期来看，不光是中国，世界上城市化未来发展的空间来说，也有很大的空间......”。

4、“..... 还有总人口的比例，也就是说还有好几亿的人口还需要从农村逐渐转移到城市， 转移到城市就需要有居住的场所，不论是购房还是租房，都需要有要表现为城市土地 值钱，现在正好赶上了城市化进程。按照国际经验，超过就已经开始加快城市 化了，是快速城市化的时候，直持续到的城镇人口的比例，农村人进城的 转化才能降低。所以从就会越来越少，因为土地面积的增长是很困难的，即使黄河三角洲能够不 断的造陆，每年预计形成十几平方公里的面积，填海造地也是非常少，随着人口的 增长，人均土地在减少。这些土地中，它的价值是不均衡的，主经济形势走势及房地产市场宏观形势 从长期来看，我们国家尤其是人多地少，现在人口亿多，人口的持续增长至 少还要持续年，要增长到亿，总人口才能够稳定。在这种情况下，人均的 土地面积野鸭等多种国家二级 保护动物在此栖息。 基础配套基础设施已经配套完善。 区域建设作为北部新城区，正在不断发展建设中。 第二部分房地产投资形势分析宏观分析年国内山段西侧，总面积万亩，其 中......”。

5、“.....湿地面积万亩，是山东省最大的内陆湿地， 也是青岛市最大的沼泽湿地生态系统和野生动物集散区。这里水资源丰 富，水质无污染，白天鹅灰鹤白鹭株水杉树大青杨柿子树 柳树法桐爬藤等。据莱西市姜山镇政府相关负责人介绍，整个工程 年内完成，届时将成为集休闲娱乐观光和会展于体的高端自然 旅游度假城。姜山湿地位于国道姜山株水杉树大青杨柿子树 柳树法桐爬藤等。据莱西市姜山镇政府相关负责人介绍，整个工程 年内完成，届时将成为集休闲娱乐观光和会展于体的高端自然 旅游度假城。姜山湿地位于国道姜山段西侧，总面积万亩，其 中，蓄水面积亩，湿地面积万亩，是山东省最大的内陆湿地， 也是青岛市最大的沼泽湿地生态系统和野生动物集散区。这里水资源丰 富，水质无污染，白天鹅灰鹤白鹭野鸭等多种国家二级 保护动物在此栖息。 基础配套基础设施已经配套完善。 区域建设作为北部新城区，正在不断发展建设中。 第二部分房地产投资形势分析宏观分析年国内经济形势走势及房地产市场宏观形势 从长期来看......”。

6、“.....现在人口亿多，人口的持续增长至 少还要持续年，要增长到亿，总人口才能够稳定。在这种情况下，人均的 土地面积就会越来越少，因为土地面积的增长是很困难的，即使黄河三角洲能够不 断的造陆，每年预计形成十几平方公里的面积，填海造地也是非常少，随着人口的 增长，人均土地在减少。这些土地中，它的价值是不均衡的，主要表现为城市土地 值钱，现在正好赶上了城市化进程。按照国际经验，超过就已经开始加快城市 化了，是快速城市化的时候，直持续到的城镇人口的比例，农村人进城的 转化才能降低。所以从城市化未来发展的空间来说，也有很大的空间，从， 还有总人口的比例，也就是说还有好几亿的人口还需要从农村逐渐转移到城市， 转移到城市就需要有居住的场所，不论是购房还是租房，都需要有居住的场所，还 需要有工作的场所，这些都需要通过房地产的开发经营提供市场的产品，当然有 部分也需要政府保障性住房的建设，来解决城市化建设对房地产大量的需求。所以 从长期来看，不光是中国......”。

7、“.....房地产也随着经济发 展，在经济增长的过程中房地产产品个基本的特征就是能够保值增值，能够抵 御通货膨胀的负面影响。当然也有少数年份，短的时期内会出现价格的下跌。下跌 的时段和增长的时段相比较，肯定是上升的时段经历的时间长，增长的空间大，而 下跌的时段相对短，价格下跌的空间也相对小些。我们经历了多年的增长，年 部分城市出现了小幅度的波动，价格的下跌。从国外来看，房地产的发展也有周 期性，周期般来说有五到八年的成长上升，就是涨价有到两年，最多三年 会有价格的稳定和回调，有定幅度的下跌。这是国外在自由体制市场下的情况。 我们国家和国外还有些市场经济的不同，中央政府直在说我们搞的是中国 特色的社会主义市场经济，中国特色和国外的市场经济有什么不同我们的政治体 制是在中央集权制的体制下，是大政府强势政府的管理之下运行的市场经济，在 国外其他国家都是比较分权的政府，相对来说政府可以运作的资源比中国政府要少 得多，比如土地资源。我们的土地是公有制......”。

8、“..... 土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好的调节作用。 比如年好多城市房价都快速上涨的情况下，国外遇到这种情况下就会有更多的投 资商进入这个行业，来赚取利润，吸引的投资商多，它获取土地的机会就增加，因 为土地的卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加， 直增加到两年之后，供应市场的房子可以交易的房源大量增加，房价在这个 过程中也在增加。这种情况下，由于供应量的明显增大，供求关系可能会发生定 的变化。原来供不应求的情况下涨价涨得快，但是到了供过于求的话，房价就会出 现拐点，可能就要回调。这种情况下在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。 投资泡沫出现之后，就会影响到房价，房价就会出现回调。这个周期就由上升期转 变为箫条周期。但是在中国，土地市场是由政府垄断的，土地的出让市场，就是 级市场，房地产开发业的上游，上游土地由政府垄断，在现有的国情下，人多地少......”。

9、“.....还是供应市场 的出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标，通过计划式的指标 管理来控制土地能够进入房地产开发的市场，能进多少，不是完全按照投资商的需 求来供应土地的，这是和国外个很大的区别。正是因为这样，虽然现在的房价今 年涨得很快，些城市土地放量比前年多些，但是还有些城市土地也放不出来多少，不是完全自由市场经济的机制来调节。所以在这种情况下，在土地出让征 地，通过计划管理的情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资的现象在大陆 的多数城市不容易出现。政府向市场出让开发用地的规模是受到国家整体宏观调控 限制的，这样就不容易出械行业，家具家电运输行业，房地产经纪咨询等，好多行业 都是受到房地产业的地动，起到了火车头的作用，而且房地产行业能够相应的拉动 就业，与相关行业形成了荣具荣的局面。在好多工业制造业不是太兴旺的情况下， 国家要保增长，年重要的任务还是要继续保增长，整个经济的增长就需要率先 起带动作用的行业......”。