1、“.....在相对高端写字楼市场出租率在相对高价位的前提下依然保持着以上的 出租率，同时由于承租客户租用面积相对较大，前期装修成本较高，客户基本稳 定。 基于以上情况建议 充分利用相关联区域内已形成的客户基础，力争将项目建设成为区域内顶级 写字楼。在未来市场竞争中占领相关联收益最高回报最为稳定的高端客户群。 产品面积配比建议 在产品设计上取消大型商场拟建规划，其商业配套作为专为写字楼提供服 务，例如餐饮银行健身中心等，面积不宜超过总体规划的。 银行对写字楼的需求是最大的，同时其稳定性最高，作为顶级写字楼而言， 银行的进入同时也是最重要的。 项目功能建议 作为单功能的写字楼，其目标客户群明确办公氛围浓厚，在产品设计上 以单写字楼为中心，主力塑造顶级写字楼的市场形象。 左右。由于该地区写字楼租金总体水平比较其他地区相对较低。主要因为该地区 写字楼的质量较低，以及国内中小型公司对于租金的承受能力较低......”。

2、“.....目前该大厦的租商业和办公综合型，吸引了些中小型商业公司在此办公同 时些与电信和金融相关的公司也租用了较多办公面积。由于这些租户与西单商 业街有较密切的联系，使得该地区写字楼的出租率表现较为平稳，空置率在西单地铁站的开通提高了西单街人流的引入，西单图书大厦与西 单文化广场的建设为西单商业街增添了不少文化特色。 该地区的写字楼大部分已被整栋购买，如中国银行中国电信和中国联通等， 其他的物业大多是成并投入使用的大型商业设施有西单商 场华威大厦华南大厦北京图书大厦高登购物中心西单赛特商厦首都 时代广场等。西单商业街经过多年的重新规划与改造，整体的购物环境大大优于 改造前，特别是年底完工的首都时代广场是该地区品质较好的甲级写字楼，该大厦可提供万平方 米的写字楼面积。 西单商业街被列为北京重点开发区段，整条大街的规划极为重要，西单商业 街经过几年的重新规划建设，目前已建量有限。其中西单大街西侧的西西工程规划建设万 平方米的物业，商用和办公面积为平方米......”。

3、“.....西单大街的东侧也可提供约万平方米的写字楼面积，除此之外，理系统地下室车库出入口设置刷卡机及售卡设备收费系 统等。 三市场分析 市场的供应情况分析 本项目位于西单商业区，该地区虽然有定的写字楼项目供应，但能够达到 甲级写字楼水平的数分配传输网络。 广播系统建筑内公共区域设广播系统，且均设有消防广播应急切 换功能。 防盗保安监控系统本建筑设电视监控防盗报警巡更紧急 报警开关等。 车库管现场控制器 各种传感器各种执行机构组成，监控包括变配电系统发电机给排水各 电梯制冷供热空调照明系统等。 卫星电视及共用天线系统建筑顶层设电视接收机房，系统采用分支 五类信息考虑，垂直主干采用 光纤传输，水平及工作区子系统采用超五类非屏蔽双绞线。借助综合布线系统可 实现计算机经营管理各种局域网的功能。 楼宇自控系统本楼楼宇自控系统由中央控制工作站保护 接地与防雷接地合为体，组成综合接地， 消防本建筑属级保护对象，设消防控制中心......”。

4、“..... 通讯系统楼内设有综合布线系统，按，变电所设在地下 层，设高压室，高压系统采用单母线分段接线方式，建筑内配电均采用 系统，采用放射式与树干式相结合的配电方式。 防雷接地系统本建筑按二类防雷建筑设计，电气系统的工作接地房设气体灭火系统。 采暖空调系统 采用风机盘管加新风系统。冷源拟采用台冷水机组设于地下。热源由城市热网提供次水。 电气专业 供电由市供电网引入两路的高压电源坑及潜水泵以压力流排出，污 水经化粪池处理后排入市政管道。雨水均直接排入市政雨水管道。 消防系统 全楼消防采用设消火栓及自动喷水灭火系统。发电机房设水喷雾灭火系 统，配电机房及计算机主机频给水泵组供水，热水给水分区同冷水系统，地下三层设 立方生活储水池及生活给水泵房。 排水系统全楼分污水排水分两部分，二层以上通过排水管以重力流排 出，首层及地下各层通过设在地下四层的集水板结构或普通砼梁板结构。 给排水专业 给水系统全楼冷水给水分高中低三个区......”。

5、“.....由 市政管网直接供水，三层至九层为中区，十层以上为为高区，中高区分别 由地下三层变通和隔墙做钢筋混凝土墙。抵抗风荷载及 水平地震力，周边结合建筑立面布置梁柱，与中部钢筋混凝土墙共同承受竖向荷 载及竖向地震力并辅助中部钢筋混凝土墙抗风及抗水平地震力。楼板采用大格网 预应力砼梁板通和隔墙做钢筋混凝土墙。抵抗风荷载及 水平地震力，周边结合建筑立面布置梁柱，与中部钢筋混凝土墙共同承受竖向荷 载及竖向地震力并辅助中部钢筋混凝土墙抗风及抗水平地震力。楼板采用大格网 预应力砼梁板结构或普通砼梁板结构。 给排水专业 给水系统全楼冷水给水分高中低三个区，其中二层以下为低区，由 市政管网直接供水，三层至九层为中区，十层以上为为高区，中高区分别 由地下三层变频给水泵组供水，热水给水分区同冷水系统，地下三层设 立方生活储水池及生活给水泵房。 排水系统全楼分污水排水分两部分，二层以上通过排水管以重力流排 出，首层及地下各层通过设在地下四层的集水坑及潜水泵以压力流排出......”。

6、“.....雨水均直接排入市政雨水管道。 消防系统 全楼消防采用设消火栓及自动喷水灭火系统。发电机房设水喷雾灭火系 统，配电机房及计算机主机房设气体灭火系统。 采暖空调系统 采用风机盘管加新风系统。冷源拟采用台冷水机组设于地下。热源由城市热网提供次水。 电气专业 供电由市供电网引入两路的高压电源，变电所设在地下 层，设高压室，高压系统采用单母线分段接线方式，建筑内配电均采用 系统，采用放射式与树干式相结合的配电方式。 防雷接地系统本建筑按二类防雷建筑设计，电气系统的工作接地保护 接地与防雷接地合为体，组成综合接地， 消防本建筑属级保护对象，设消防控制中心，内部设有火灾自动 报警及联动系统火灾紧急广播系统。 通讯系统楼内设有综合布线系统，按五类信息考虑，垂直主干采用 光纤传输，水平及工作区子系统采用超五类非屏蔽双绞线。借助综合布线系统可 实现计算机经营管理各种局域网的功能......”。

7、“.....监控包括变配电系统发电机给排水各 电梯制冷供热空调照明系统等。 卫星电视及共用天线系统建筑顶层设电视接收机房，系统采用分支 分配传输网络。 广播系统建筑内公共区域设广播系统，且均设有消防广播应急切 换功能。 防盗保安监控系统本建筑设电视监控防盗报警巡更紧急 报警开关等。 车库管理系统地下室车库出入口设置刷卡机及售卡设备收费系 统等。 三市场分析 市场的供应情况分析 本项目位于西单商业区，该地区虽然有定的写字楼项目供应，但能够达到 甲级写字楼水平的数量有限。其中西单大街西侧的西西工程规划建设万 平方米的物业，商用和办公面积为平方米。其中部分甲级写字楼已被整栋购 买，西单大街的东侧也可提供约万平方米的写字楼面积，除此之外，年底完工的首都时代广场是该地区品质较好的甲级写字楼，该大厦可提供万平方 米的写字楼面积。 西单商业街被列为北京重点开发区段，整条大街的规划极为重要，西单商业 街经过几年的重新规划建设......”。

8、“.....西单商业街经过多年的重新规划与改造，整体的购物环境大大优于 改造前，特别是西单地铁站的开通提高了西单街人流的引入，西单图书大厦与西 单文化广场的建设为西单商业街增添了不少文化特色。 该地区的写字楼大部分已被整栋购买，如中国银行中国电信和中国联通等， 其他的物业大多是商业和办公综合型，吸引了些中小型商业公司在此办公同 时些与电信和金融相关的公司也租用了较多办公面积。由于这些租户与西单商 业街有较密切的联系，使得该地区写字楼的出租率表现较为平稳，空置率在 左右。由于该地区写字楼租金总体水平比较其他地区相对较低。主要因为该地区 写字楼的质量较低，以及国内中小型公司对于租金的承受能力较低。首都时代广 场是该地区可租售的甲级写字楼，目前该大厦的租金成交价在美元月平方 米建筑面积含物业管理费左右售价报价为美元平方米......”。

9、“.....年北京写字楼的供 应量为，平方米。在未来的两年中，北京写字楼的供应量将有所缩减， 分别为年的，平方米和年的，平方米。估计北京甲级 写字楼租金可望于年随世界经济的复苏回升。而对甲级写 特别特 首都时代广场 民族大世界 电子科技广场 华威大厦 平均 西单商业街商业用房的经营方式可以分为两种，第种是由商业集团自己经 营并管理，第二种是由房地产业主或商业管理者出租店铺，由承租者自己经营并 接受房主或商业管理者的管理，第种方式经营的商场有西单商场西单购物 中心西单赛特和中友百货，商厦的运营状况完全通过营业额得以体现。 出租柜台或店铺的商家因为西单良好的商业条件而获益非浅，目前西单商业 街商铺的平均空置率为，除首都时代广场的出租率较低外，特别特华威 大厦民族大世界长年出租率维持在。 项目开发建议 项目定位建议 从本项目所处的区位规划体量资金预算分析......”。