1、“.....本报告中价格费用等取数均以年第季度市场般水平为基准，未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间涨跌因素也不考虑其他非正常条件下取数。假设委托方提供资料属实且提供了全部相关资料。委托方应对所提供资料真实性和因所提供资料不实引起后果负责。六可行性研究报告编制单位和编制人员可行性研究报告编制单位北京房地产评估有限公司北京联盟投资顾问有限公司二可行性研究报告编制人员介绍第二章项目投资环境分析北京市经济形势运行状况及对房地产市场影响房地产市场稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十五开局之年，北京市经济保持了良好发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳定运行态势。总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场发展年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年实现两位数增长。按常住人口计算，年人均达到元折合美元，比上年增长。第二产业增加值为亿元，同比增长第三产业增加值亿元，同比增长。人均地区生产总值稳定增长......”。

2、“.....必然有新空间需求，将带动房地产市场发展。图北京市地区生产总值及指数变化趋势图亿元亿元指数人口总量稳定增加，居民收入消费水平提高，以及家庭户小型化，将进步加大对商品住宅需求年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。城市总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口数为人，家庭户小型化趋势更加明显。人口总量及家庭户数增加，必然引致住房需求增加，从而进步加大对商品住宅需求。另外，年北京市城市居民人均可支配收入元，比年增长，扣除价格因素，实际增长城市居民人均消费支出元，比年增长城镇居民人均居住水平人均住房使用面积达到平方米，同比增加平方米。常住人口增加人均可支配收入增长，都将带动房地产市场住房需求。图北京市常住人口及城市总户数图常住人口万人城市总户数万户均人口数人户年年年年年年图北京市人均收入消费水平及其增长率年年年年年年人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入增长率人均消费性支出增长率社会通货膨胀水平较低，价格水平稳定......”。

3、“.....低于上年个百分点。全市居民消费价格指数趋于平稳下降，反映出社会通货膨胀水平较低，经济发展稳定，有利于房地产市场稳定发展。固定资产投资进步加大，将带动房地产市场发展全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长，增幅比上年提高个百分点。其中，城市基础设施投资亿元，同比增长房地产开发投资亿元，同比增长，增幅提高个百分点，占全社会固定资产投资比重为。从上面数据可以看出，年城市基础设施投资和房地产开发投资力度进步加大，这将会带动房地产市场发展。二崇文区城市功能定位崇文区为北京市四个中心城区之，有着丰厚文化底蕴。近年来，崇文区积极探索首都中心城区现代化建设发展之路，城市面貌有了很大变化，城区功能日渐明确和完善，投资环境日趋优化，正在形成场两区经济格局。即以前门大街老字号传统商业文化街祈年殿大街服务业条街崇外大街现代商务街和大都市街专业化主题市场街四条街组成王字形经济磁场......”。

4、“.....形成了集现代商贸文化旅游体育休闲娱乐业为主现代化城区雏形。崇文区虽然区域面积不大，可开发利用土地资源较为有限，但是凭借其所拥有悠久历史文脉丰富文化旅游资源及定商业基础，以及与市中心建国门商圈商圈木樨园商圈等接壤地理优势，具备了发展现代都市文化和体育休闲产业商贸服务产业旅游产业基础。改革开放以来，崇文区大力发展区域经济，从全面改善投资环境入手，加大市政基础设施建设和城市环境整治力度，进步转变政府工作职能，努力为企业创造良好宽松发展环境，从而带动了全区经济和社会全面进步。北京市崇文区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要指出要在十五时期发展基础上，再经过五年努力，到年，初步把崇文区建设成为现代城市服务经济较为发达，古都文化风貌和现代生态景观充分展现，环境优美社会安定生活舒适商贸旅游居住区，基本构建起现代化国际大都市中心城区框架。按照北京城市总体规划，崇文区城市发展定位为适宜居住和适宜娱乐首都核心区，具体是商业提升个新层次，把崇文区定位为体育产业聚集区......”。

5、“.....构建合理城市空间布局，以天坛公园为中心，着力建设龙潭湖产业园区和天坛文化圈。中心主要以天坛公园为核心，打造天坛文化圈西北部以王字形经济磁场前门大街为核心，建立传统文化保护区中部发展体育产业园，作为北京市发展奥运经济当中个项目西南部发展永定门外地区，主要以现代批发和商贸服务为主东北部以东花市为基础，发展适宜居社区。进步加大产业调整力度，提升崇文区整体竞争能力，除以规划作为保障，还有明确产业导向为支撑，加快文化旅游，体育休闲等产业发展，努力把比较优势转化为现实优势。第三章北京市房地产市场分析北京市房地产市场综合分析年北京市房地产市场运行状况总体平稳，供求偏紧态势未发生明显变化。房地产投资增速出现回落，商品房市场销售依然旺盛，空置面积减少，新建商品房价格继续有所上升。总体看来，年北京市房地产市场有以下特点土地供应有所增加，有助于稳定房地产市场年全年土地供应总量公顷，比上年增长。其中产业用地公顷，增长住宅用地公顷，增长......”。

6、“.....规划建筑面积万平方米，分别增长和。土地供应量较年有定增长，主要用于二三产业发展及解决居民居住问题，土地供应增加，尤其是住宅用地供应增长，将有助于稳定房地产市场，调节供求不平衡状况，并且，年进步加大了经济适用房和保障性住房供应。土地市场需求潜力较大年北京市预审批复建设项目个，总用地面积达公顷，是年土地实际供应量公顷倍。建设用地预审量远大于实际土地供应量，可见，年北京市土地市场需求并没有得到完全释放，土地市场需求潜力较大。商品房供应量继续下滑，受政策影响，商品住宅供应减少从新增商品房供应情况来看，年北京共核发商品房预售许可证个，批准预售面积约为万平方米包括经济适用住房项目，与年同期相比，分别下降了和。其中，商品住宅准售面积约为万平方米，同比下降。从供应结构来看，年北京商品房期房批准预售面积万平方米。其中，商品住宅准售面积约为万平方米，所占比重约为，同比约下降了个百分点写字楼准售面积约为万平方米，所占比重约为，同比提高了个百分点商业准售面积约为万平方米，所占比重约为......”。

7、“.....所占比重约为，与年持平。总之，与年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，写字楼商业所占重则略有所增加。供应结构发生变化主要是受九部委意见中关于新开工商品住房中平方米以下户型所占比重，必须达到以上政策影响，致使部分商品住宅须调整规划，从而减少了市场供应量而商业办公用房供应受政策影响相对较小，市场供应保持平稳上升态势。商品房施工竣工面积下降，将定程度上影响未来房地产市场供应同样受宏观调控政策影响，年全市商品房施工面积万平方米，比上年下降其中商品住宅万平方米，下降。商品房竣工面积万平方米，下降其中商品住宅万平方米，下降，将对未来商品房供应产生定影响。商品房价格继续攀升，房地产市场需求旺盛年房屋销售价格指数为，高于上年个百分点其中，商品住宅销售价格指数为，高于上年个百分点。年房价继续保持高位运行，尤其是商品住宅价格，反映出房地产市场总体上需求旺盛房地产市场过热态势。商品房尤其是商品住宅销售旺盛，空置率下降年商品房空置率为，空置面积万平方米......”。

8、“.....空置面积万平方米，比上年减少万平方米。商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面积大幅减少，说明商品房尤其是商品住宅销售旺盛。图北京市商品房及商品住宅空置率变化趋势图商品房空置率住宅空置率年年年年年年年商品房市场展望供应增加交易活跃价格上涨但涨幅回落从供应方面来看，年出台系列政策，有利于促进土地供应尽快形成房地产供应。此外，由于年举办奥运会影响，大部分开发商将会让其开发项目尽量在年入市。从需求方面来看，消费者在观望段时间之后，也将逐渐采取购房行为，税收政策影响也将逐渐为购房者所适应，因此，年房地产市场交易将更为活跃。从价格方面来看，虽然年新增商品房供应量将有所增长，但由于房地产开发周期较长，且近两年土地供应较少，因此年商品房有效供应仍然不足，受旺盛需求影响，商品房价格仍然呈现上涨趋势，但其涨幅有所回落。总体来看，在国家和北京市十五规划指导下，经济增长内在动力依然存在，全市经济可望继续在个较高平台上延伸和发展。良好经济运行环境，旺盛消费需求......”。

9、“.....二北京市普通住宅市场分析年北京普通商品住宅准售面积为万平方米，同比下降。政策影响住宅用地供应过少是导致新增普通商品住宅供应呈现大幅下降主要原因。具体表现在以下两方面第，受九部委意见中对新增商品房住宅平方米以下，限制影响，部分商品住宅项目更改规划，未能如期入市，导致年商品住宅供应大幅减少第二，近两年商品住房建设用地供应过少，而之前许多住宅项目由于拆迁及资金等原因，也不能及时上市。从区域来看，南部地区是年北京普通商品住宅供应最活跃区域，新增准售面积为万平方米，约占新增普通商品住宅供应总量。受政策影响，普通商品住宅部分需求受抑，售价和面积适中普通商品住宅需求较旺。年系列宏观调控政策实施，对北京商品住宅预售成交量造成了较大影响，使得旺盛商品住宅需求势头受到定程度抑制。年，商品住宅期房预售成交面积约万平方米，同比下降。尽管如此，年北京许多普通商品住宅项目不仅在短时间完成了良好销售业绩，且成交价格持续上升。例如，朝阳区北京新天地，新增准售面积约万平方米......”。