1、“.....项目运作是否成功，还要看能否对该地产进行有效旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。为保证大桥项目运作，坤保成立了个旧市坤保大桥商业步行街管理公司，搭建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。经过年多实践，对大桥商业步行街整体形象业态组合功能用途商业氛围招商策略等，进行了全面深入论证，提出了完整策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营有效回避商业地产经营风险奠定了基础提供了保证。坤保对大桥项目系列运作理念，集中体现为种全新文化观念即现代商业市场经济文化，它以大桥商业步行街为载体，结合个旧锡文化背景，将项目所蕴含历史文化内涵商业步行街所体现现代商业文化观念以及当代市场经济经营理念营销手法市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代时尚商业形态汇聚在起，用最新现代商业理念进行组合营销，把传统商业单购物行为演变为集激情购物旅游观光餐饮美食休闲娱乐文化消费酒店住宿等多种功能于体现代化大众立体消费模式......”。

2、“.....为商业步行街创造最大商机，形成完整意义锡文化核心商业圈。坤保结合项目实际创造性地打出了文化牌，通过文化凸现大桥项目特点亮点，形成强烈市场冲击力。三房地产投资风险与全程营销策划房地产投资具有高风险性众所周知，房地产投资具有投资额大，建设周期长和投资项目不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境经济环境工程建设环境等诸多因素变化影响，从而使房地产投资成为项具有高风险综合性经济活动。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在，特别是处在经济转轨时期中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把定量资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果可能性，它涉及政策风险社会风险工程技术风险自然风险国际风险等。倘若剔除政策性技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则经济风险就成为对房地产投资影响较大风险......”。

3、“.....购买力风险是种需求风险，主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。又由于房地产投资变现性能较差，在交易过程中可能因变现时间和方式变化或商品房不适销对路而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。这两类风险实际上都涉及到房地产商品开发出来能否卖得出去，开发商投入巨额资金能否收得回来并获得预期利润，开发商会不会因产品滞销而变成房东概言之，这也就是房地产投资必然要面对市场风险。在市场经济体制下，从事任何种经济活动，都必须面对市场，都存在着市场风险，这是个不容回避客观存在。房地产业因其特殊性，较之其它行业更是高投入高风险。因此，房地产投资者，要想把握良好投资机会，获取预期经济收益，就必须对房地产投资风险有个清醒认识，并据此采取相应防范对策，提前将风险化解......”。

4、“.....不仅会给开发商造成损失，在许多情况下，也蕴藏着种机遇，即所谓风险报酬。然而，这种因风险而获得报酬不是靠冒险，也不是碰运气赌出来，而是用科学态度分析风险认识风险，进而将高风险化解结果。因此，能否科学地预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要意义。这就要求房地产开发商在做出投资决策之前，必须要认真进行科学策划，对市场主要指项目所在地房地产市场和准备投资项目进行风险预测，有针对性地制定出规避和防范风险措施及对策，防患于未然。此外，房地产策划还有预测未来市场满足客户群体要求灵活应对市场变化等重要作用。案例比较出自云南房地产龙头企业官房集团之手蒙自红竺园和丽江滇西明珠，都是官房实施异地开发战略，得到地州级政府大力支持重点开发项目，工程质量相近，在当地堪称流。但是，由于在项目策划理念上差异，二者市场效果却相去甚远前者输，后者赢。究其原因，输赢都缘于策划和定位......”。

5、“.....按照省级住宅示范小区标准开发建设，却叫好不叫座，开盘年仅售出多套，回收资金万元。这除了官房沿袭旧有营销模式等因素外，更深层次原因还在于项目开发前缺乏应有策划论证，没有找准项目市场定位，即没有解决好在蒙自开发示范小区，应该卖给谁这关键问题，户型搭配比例失当，安排了大量两室两厅小户型，约占小区总户数半。结果偏偏就是这些小户型卖不动，前后拖了三年才勉强卖完，大大迟滞了资金回收速度，落得个花好月不圆尴尬局面，与开发预期大相径庭。为什么好房不好卖，就因为这种小户型不符合红竺园目标客户群当地富裕阶层居住需求，在蒙自没有市场。句话市场定位出了偏差。在项目规划设计之初没有摸清市场命脉，仅凭主观想象做设计，房屋经建成，再难修改。即使后来坤保以全新营销理念和运作方式打破项目销售沉闷局面，对缺乏目标客户小户型也无力回天。官房红河第仗打了哑炮，只能自吞苦果，承受因忽视项目策划户型定位不当而酿成市场风险......”。

6、“.....却给了官房个意外惊喜。如果按项目最初规划，滇西明珠也是与红竺园相类似高档别墅小区。如此开发，轻车熟路，看起来似乎没有什么风险，但那样开发出来产品，只能卖给当地数量有限较富裕居民。而丽江当时已建或在建同类型项目比比皆是，官房不是建高档别墅第家，也不会是最后家。这就势必导致滇西明珠挤在狭小丽江房地产市场上与当地类似楼盘进行生死较量，承受同质化竞争风险。要是没有坤保后来产权酒店策划创意，滇西明珠结局比红竺园也好不了多少。然而，就因为坤保早期介入，立足丽江建设国际精品旅游城市大背景进行市场分析和项目重新定位策划，才使滇西明珠项目凤凰涅磐，从别墅小区变为云南首家五星级产权酒店。这变，不仅使项目完全规避了同质化竞争风险，而且销售标底净增两个亿，市场范围也急速扩张，客户群体遍及全国。个成功策划创意，市场就给予了如此丰厚回报，滇西明珠与其说是销售成功，不如说是策划成功更恰当。同是官房亲兄弟，红竺园和滇西明珠输赢......”。

7、“.....如果说，前些年住房制度改革刚刚起步，房地产业处于卖方市场，房地产策划重要性还不被人们所认识，如今随着改革深入市场成熟和百姓购房行为日趋理性化，投资房地产项目越来越离不开科学正确策划创意了。项目定位是否准确，营销策略是否得当，市场给出结论完全两样。三研究依据及范围研究依据景洪市规划局规划设计要点及土地蓝线图旅游涉外饭店星级划分及评定旅馆建筑设计规范建设项目经济评价方法与参数工业与民用建筑可行性研究深度及要求建设方提供其它相关资料。研究范围依据国家有关部门政策规程规范，对项目建设必要性建设规模建设内外部条件专业技术方案投资估算及经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。五主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注总用地面积亩总建筑面积约容积率绿化系数建设工期年建设投资约亿千万人民币四项目建设必要性发展旅游娱乐休闲业符合国家产业政策。发展旅游业是当今世界大潮流，随着世界经济和贸易不断发展......”。

8、“.....随着中国经济快速发展，人民生活水平不断提高，伴随着生活品质提升，旅游休闲进入人们生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展战略地位，国务院和湖南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，地产投资记收益支弥补低收益房地产损失，最终得到个较为平均收益。房地产投资组合关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理资金比例。保险策略对于房地产投资者来说购买保险是十分必要，它是转移或减少房地产投资风险主要途径之。保险对于减轻或弥补房地产投资者损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者利润等方面具有十分重要意义，尤其对于啬房地产投资者信誉，促进房地产经营活动发展具有积极作用。般来说房地产保险业务主要有房屋保险产权保险房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要保险险种，确定适当保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好保险公司等几方面因素。四风险控制在房地产投资活动中投资风险是客观存在,这对于所有房地产投资者都是样......”。

9、“.....化解缓和减轻控制这种风险,减少投资者预期收益损失可能性。控制风险基本思想是对种损失可能性进行调整进而最大程度降低这种可能性主要方法有进行充分市场调查分析以作出科学项目决策风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中风险。通过房地产市场供求状况和趋势进行全面调查分析,从中选择社会最需要并能够取得较大收益投资项目,这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查,也可委托咨询公司等中介机构进行。二在预期收益相同情况下投资风险较小房地产项目房地产投资项目种类较多,它们风险度大小不。有风险度较大,可能遭遇不确定性也较高,而有些投资项目风险度较小,选择风险小投资项目可以使投资收益能得到有效保证。所以本项目以天达酒店入手，通过小项目推动大项目......”。