1、“.....海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全 面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资源和旅游资源 也十分丰富。初步形成了比较完善的道路供水供电通讯和港口等基 础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势公司是全球 强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进 而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业， 形成了定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚 湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有 可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发 展前景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里......”。

2、“.....正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到 外来投资商的高度关注。 市在珠三角的地位和作用 目前，是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息 产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。 惠阳市改市划区，拓展了中心城区的发展空间，从地理位置上实现了 从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海南海石化项目将 给市经济发展增添台强有力的发动机，推动工业化进程，拉长产 业链，使成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变在珠三角 的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠 三角提供强大的基础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海 发展，推动市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳香港 东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设......”。

3、“.....成为珠三角东部产业转移的最直 接承接地。 第二章项目概括 研究基础 用地单位市房地产开发有限公司 发展商市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证市规字第号期 商品房预售许可证房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发......”。

4、“..... 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过 系统的研究，可依据房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成 本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形 成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行 性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成 本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。 为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，市房地产开发有限公司 专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员工程技术人 员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人 员等组成的顾问小组......”。

5、“.....结 合项目自身特点，对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项 目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂， 总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分， 即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的主 要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决 定性影响的市场因素从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益， 分析影响收益的重要因素 按投资家庭。 人均万元，全省排位年 人均储蓄存款万元......”。

6、“.....居民购房欲望较为 强烈，支付能力较强。 商品房需求祈求 商品房需求祈求 根据年月在进行的次抽样调查市区，分层多级抽样， 有效样本户结果表明，市民购买商品房的基本特点是 次性投资额度为万元。 低端需求户接受商品房价格为元平方米者收入 元，需求房屋面积均值为。的人希望次性付款，月均供 楼支出元。 高端需求户元平方米收入元，需求房屋面 积均值为平方米。的人希望次付款，月均供楼支出元。有购房意向的家庭中，地段偏好的选择顺序为下埔江北南坛 麦地西湖东湖上排河南岸龙丰桥东下角。 商品房为居民主要的消费支出 随着全省实物分房的终结和货币分房的全面推行，房地产作为项重 要的商品，成为大多数个人和家庭的个重要的消费和投资的目标......”。

7、“.....近两年来经济有了稳步增长，居民的收 入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然会投向些投资领域， 如股票债券教育旅游和房地产上，而房地产作为不动产，其投资数 额较大，增值的机会也颇为可能。这部分潜在的消费者，其对地理位置优 越规划设计较好环境流物业管理水平高的小区特别中意，这从东 湖花园金迪新苑碧水湾新世界长湖苑受众多市民支持便可略窥斑。 接受商品房的平均价格为元平方米 从对消费者购买力的分析来看，居民已具有相当的购买力，他们对 房屋的要求已从安置型过渡到适用和舒适型。据调查，市民能够接受的 商品房平均价格为元平方米，其中中高收入家庭则为元平 方米。在付款方式上，大多数市民更倾向于银行按揭分期付款方式。消费 者在购房时，对小区周围环境配套设施物业管理等因素比较注重，希 望发展商能提供位置好价格适中环境优美配套完善服务优质的小 区......”。

8、“.....大多希望房屋面积 较大，尤其是厅的面积要足够大，间隔合理，有基本的室内装修或全部装 修，装修档次处于中等，户型上选择三房二厅和四房两厅的消费者居多。 居民对商品房环境及配套要求 随着收入水平提高，居民对商品房的要求日趋苛求，调查表明，绿 化环境为购买商品房最重要的参考因素之，尤其是对于中高收入的白领 人士，这方面的祈求更强烈。 对住房硬件的要求 数据表明，对住房的硬件要素，房屋质量是被认为最重要，认同比例 达，其次是小区绿化环境，认同率达，再次是地理位置，认同比 例达。如图所示。 对小区配套设施要求 数据显示，对小区的休闲娱乐配套设施，要求有健身室的比例最大， 其次为儿童乐园。具体数据如图所示......”。

9、“.....房地产为虚火过旺，从而在之后的国家宏观调控中，房地产业进 入谷底，商品房市场明显呈现总量过剩供过于求的局面。 二二年，市区商品房销售面积万平方米，其中售给个人 万平方米，二三年，商品房销售面积万平方米。近几年来，房地 产市场在经过国家政府的正确引导和市场的良性竞争和淘汰，房地产开发 商的数目从九十年代初的多家，演变到目前的多家，买方市场正 在逐渐形成。在受到市场竞争的影响和消费者日益成熟的情形下，房地产 发展商之间的竞争从初期的无序化圈地竞争向更高层次和更为规范的品牌 竞争服务竞争演进。 各个房地产商为了在市场上争得更大的市场份额，不论在规划设计 房型环境布置上，而且在质量管理绿化物业管理水平上都十分注重 提高档次和水平，市也出现了诸如东湖花园碧水湾等批高质素的住 宅小区，在市场销售上创出了不俗的成绩，形成房地产消费的个个小高 潮......”。