1、“.....原有工业未来很难有快速发展。优势资源锐减现实迫使进行经济结构转型，而发展接续产业必将对经济带来新机遇。省委十届二次全委会议决定，要在全省形成兰州天水酒泉嘉峪关三个经济聚集区，在这个区域经济布局中，处于中心支点位置。这为承接省会城市辐射，利用兰州各类要素市场，构建兰白核心经济区，以及利用资源和坚实物质技术基础，从整体上提升经济发展水平，奠定了扎实基础。近两年来发展势头看好，基础建设步伐加快，招商引资初见成效，大开发大发展势头已经形成。住宅和商铺市场分析住宅和商铺市场供给情况分析年以来，城市建设规模得到了前所未有发展，各类房屋建筑面积增加了万平方米，城镇住宅和商业铺面大幅度增长，住宅和商业铺面建设投资平均每年以速度增长。人均居住面积年达到了平方米，大批破旧住宅和商业网点得到了改造，广大城镇居民居住条件和经营环境得到了明显改善。据调查，城市居民家庭中居住在单元配套式住房家庭占。然而由于经济条件住房体制人口增长......”。

2、“.....加之现有住房中还有不少危漏房亟待改造。住房供需矛盾仍十分突出。从市场调查资料可以看出，目前商品房在居民住宅中所占比例仍然很小，大部分为单位分配福利房和租用房，住宅消费潜力和市场空间还很大。根据年房屋普查资料显示，在现有经营商铺中，已被购买占。随着住房分配货币化，消费信贷扩展和二三级市场有序落实。商品房将成为居民主要房屋来源。住宅和商铺市场需求情况分析自建国以来，城镇商品房累计投资亿元，建成住宅万平方米，商业营业用房万平方米。在定程度上缓解了单位和个人用房困难。从西区看西区规划总人口数约为万人，总户数万户左右，住宅建筑面积万平方米，本项目只占到之中，况且周围又有规模较大住宅小区，对商业发展是有利，将会给商铺销售带来定商机。调查资料显示，有近居民都选择了在西区购买住房，而购买商铺人只占，并且只选择层商铺。表明近两年内，西区商铺作为经商和投资置业还不是居民首选。同时也要看到，目前房地产开发再升温，而且将出现激烈竞争。项目开发宏观环境评价综上所述......”。

3、“.....经济综合实力位居全省中上水平，基础设施及交通环境日益改善国民经济发展后劲足居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地房地产业发展奠定了有力基础。房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过剩，挑战与机遇同在局面。西区住宅空置率达，商铺空置率达。随着西区人口增加，买方市场会逐步形成，必然会带动商业发展和繁荣。各楼盘均面临巨大价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘，环境和品牌优势明显楼盘会畅销无阻。住宅和商业铺面市场呈现如下基本特征西区化特征随着政治经济文化中心西迁，以及居民对居住环境质量要求日益提高，西区楼盘发展迅猛。前几年是西区东部东部板块，近两年是西南西南板块和西北西北板块发展引人注目。主体特征日益明显房地产市场细分日益深化，各类具有明显主题特征楼盘占据明显市场优势。品牌因素日益走强历经余年房地产业，随着外地房地产开发企业进驻，带入了先进经营和管理理念，近两年已形成了些著名品牌。如新世纪花园云锦苑等......”。

4、“.....成为他们在购买商品房时首选因素之。大规模商品住宅和商铺主要分布在西区西北板块，纺织路以北，经五路以东线。东南板块，纬二路与经七路线，多以层是商铺，二层以上是住宅分布。项目所在地区域环境分析区域定义本项目位于西部经济开发区，经六路直接与兰白高速公路相连，这在距离和时间上把建成兰州后花园成为可能。鉴于区域交通特点及已经逐步形成西区房地产开发板块，现对本区域内有关规划及房地产供应状况作分析如下。现状与规划现状所研究区域已经成长为新中心商务区，新城市中轴线穿越其中，是省年批准设立首批省级开发区之，经过十多年逐步发展，已经形成高科技产业基地，工业园区自由贸易区建筑城文化教育城张家岭公园，市民广场旅游度假村等若干各具特色区块。在西区经济开发区影响和带动下，毗邻西区建立了中科院高技术产业园省稀土高技术产业园等项目。由于市政府统办楼落成和基础设施日趋完善，本区域目前已成为地产投资热点地区。区域规划发展方向本项目分析区域可分属四个片区，即东南片区西南片区西北片区和东北片区......”。

5、“.....位于着力打造东翼大组团，其发展方向是建设为政治经济文化和教育中心发展带。而项目所在西南片区，依托东翼大组团，以外向型工业为主要发展方向。东北片区属于西区东进拓展轴，其发展以商业和住宅及教育文化为方向。西北片区将建设为制造业基地及生产中心和世纪经济增长核心区域之。房地产开发供应量区域内纬六路经七路线，随着各种设施日益完善，近两年来已成为西区开发投资热点地区。较大楼盘有位于东南片区新世纪花园西苑小区位于西南片区云锦苑位于西北片区西部大市场及位于东北片区有城建开发公司开发建设西山住宅小区。随着位于东南片区国芳百盛商贸中心继续建设，供应量在可预见未来将进步放大。同质楼盘供应量大，价格竞争将不可避免。由于西部大市场与本项目距离近，且项目类型相似，可以认为本项目投建受此影响最大。项目开发条件分析地块概况本项目地块濒临西区市中心，位于西区东北角，首期征地亩，可发展用地亩，距老城区公里，距兰州城区仅公里，西接西火车站,与老城区隔河相望。地块属温带大陆气候，年平均气温......”。

6、“.....七月平均气温。年平均降水量毫升，无霜期天。地下水资源较丰富。地块所在区域城市规划年政府工作报告中指出大力发展园区经济,突出抓好高技术产业园和西区开发区建设,加快基础设施和公共服务设施建设配套,不断增强承载能力和综合服务功能。把经济开发区建成乃至西部地区重要高科技产业开发高地。目前已规划经济开发区万平方公里，由此可知，西区及临近地区未来将发展成为政治经济文化中心以及承载接续产业，实现经济转型和安置就业新平台和基地。交通公路和航空西区公路交通四通八达，主要干线公路有国道线，线线以及省道靖天公路营兰公路海古公路等擦区而过，到兰州高速公路已经开通，至兰州中川机场仅有多公里。可为之提供空行之便铁路白银宝积山兰州包头铁路贯穿全境，日过境客货列车达列综上所述目前该地块具有水陆空兼备交通优势，出入该地块交通十分方便。国道线白银刘柯寨高速公路，铁路公路之行任其选择，南来北往，东去西出。即将开通黄河水运，不仅可供人们饱揽黄河风情，而且还可提供水上通道。这些设施存在，将直接为区域内......”。

7、“.....该地块建设文化商业街优势和劣势分析优势注重文化品位，打造精品开发理念有利于树立别具格项目形象，以较低成本迅速占领市场。目前西区房地产市场豪强林立，有些开发商以很快速度实施扩张，往往容易是消费者产生粗制滥造印象。本项目与之恰成鲜明对比，将形成文化社区，精品楼盘口碑。注重品牌开发，打动消费群，并给他们产生物业可以保值增值期望。可助公司以较低营销费用支出迅速占领市目主办单位根据工程进度用款情况拟向银行以抵押方式申请贷款万元，宽限期年，年等本还款。抵押物及其估价抵押物为主办单位取得国有土地使用权证。该抵押物由主办单位委托房地产评估中心评估，估价内容为总建筑面积为平方米，建筑用地面积为平方米。估价报告将价格定义为委估物业市场价值包含地块熟地地价和部分工程费用部分设备费用。熟地价是委估地块达到七通平，住宅用地年商铺用地年土地使用权市场价格。同时，含开发所支付前期工程费设备款部分及其他费用。贷款偿还能力评估根据本报告财务效益评估，本项目借款可以在约定三年内归还......”。

8、“.....即使年内销售率只达，即不影响贷款偿还。因此，贷款偿还能力是强。项目风险分析项目市场风险本项目面临市场风险主要来源于现实竞争对手与竞争楼盘以及潜在竞争对手与竞争楼盘。目前房地产市场，尤其是西区住宅市场，已经是供过于求情况，据统计，全市商品房空置面积达平方米。在老城区除了市场有效需求不足，购房者举棋不定，房价超过消费者承受能力等因素外，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好居住环境是其重要原因。而新城区较大楼盘都十分重视环境建设。并且房价略高于老城区，由于受人口及服务性设施少等因素影响，购房者目前正处于观望阶段。本地快附近已开盘有西部大市场西苑小区等物业，它们具有价格上优势，缺少项目开发建设特色和品位，这些楼盘存在将使本项目面临更大价格竞争压力及营销压力。本项目市场定位是文化商业休闲娱乐街，项目定位是建立在商业街和小区合理规划基础上，包括总体规划配套环境规划户型规划等。应从方案规划上和户型设计上赢得消费者，减少项目市场风险。项目财务风险由项目财务分析报告可以看出......”。

9、“.....财务评价结果显示是可行，但仍然要看到这其中存在有较大风险。从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，为减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。资金风险本项目总占地亩，首期亩开发总投资据初步测算约需万元，这不包括为取得后续土地地价款，因此对整个项目开发而言，其所需资金数额较大，按项目开发进度计划贷款计划和销售计划，本项目在开发期第二年上半年资金需要量将达到峰值，旦销售计划未能如期完成，项目将可能面临较为严重资金短缺，从而给开发带来较大资金压力，也可能面临较严重债务危机。因此，在项目开发全过程中加强营销，确保销售率是非常重要。销售率风险从项目盈亏平衡分析中看出，在目前设定售价下，本项目销售率盈亏平衡点高达，这意味着项目要达销售率才能收回投资。当然......”。