1、“.....立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中项目不会受到大冲击。资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入，限制对购买第二套房贷款，对购买第四套房以上投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价充分资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链紧张，些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。从盘锦市房地产开发资金到位情况看，盘锦市房地产开发对银行贷款依赖程度不小。月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施工企业垫资中银行贷款预售商品房中个人住房按揭自筹资金中关联企业使用贷款等因素......”。

2、“.....面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。是销售下降。截止月底，盘锦市商品房销售面积万平方米，下降，喜是预售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长倍二是空置上升。全市商品房空置面积万平方米，增长倍。从空置时间上看，年内占在年至三年内占三年以上仅占。空置类型以住宅居多，占。空置面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现空置率上升。如银苑和明珠房地产小区空置超过万多平方米就属这类情况。乐观是今年盘锦市以住宅开发为主投资速度已经减慢，同比下降，缓冲下半年空置压力。趋势判断随着国土资源日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规颁布，对于房地产市场情况变化趋势，可总结出以下几点城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民住房需求正在从满足生存需要向舒适型转变。盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小......”。

3、“.....环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出第二位，居民有购房意向。盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。只要转变消费观念，改善住房条件愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全可以实现。加快城镇化进程将创造新住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会重要措施。根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城镇人口将从年万发展到万，新增城镇人口万。这意味着每年将新增城镇人口万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新住房需求。产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产投资比重，占比重，分别低于全国平均水平个百分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济发展客观需要。④启动汽车消费将促进住房消费。截止月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长，成为金融机构新信贷增长点......”。

4、“.....人们居住观念发生了深刻变化，原有居住空间显得日益狭窄拥挤，更加向往宽敞优美现代居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长，高于去年同期增长速度个百分点。三区域市场分析双台子区处于盘锦市区东北地带，地价较中心地区低。相应商业和其他配套环境基础般，该区房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。另外布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代表中高档楼盘面世后，周边小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在长江路两厢临街。可以预计在未来两年内盘锦区商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争又沸点。盘锦区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有零售商场面积约万平米，占零售商场总体量约现有专业市场面积平米，占现有专业市场总体量，在租在售零售专业市场面积万平米，占全市在租在售专业市场总体量。四项目利弊分析优势区位优势项目位于盘锦市中心建设广场西侧，在有序旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展。项目定时期垄断性和地块特质稀缺性是销售率有利保障......”。

5、“.....铁路，公路以及航空均十分便捷。景观优势从空中鸟瞰本项目，高达绿地率和户外生态绿洲勃勃生机本项目沿袭了青少年科普乐园文化气质，使本项目保持着浓厚书香氛围，加之发展商创新理念和别具心裁建筑风格，使项目成为内外俱秀市区标志性建筑物，引领人们种新生活体验。配套优势本项目位于成熟社区，周边各项配套相应俱全。本项目范围内亦设有超市，停车场，青少年培训基地，科普展馆，青少年生态植物园，儿童乐园，市民活动休闲广场，喷水广场，健身俱乐部，餐饮等功能，使本项目具备良好综合质素和竞争优势。政策优势本项目经盘锦政府办公会议初步定位为本区重点项目已经开始申报市重点项目，并由区政府组织成立项目协调小组，协助相关手续办理和理顺有关部门关系，为项目顺利建设护航。产品优势项目规划及建设规模在荷塘区属领先。劣势保险公司和中国银行位于项目南北两端，造成定程度视觉障碍，有损项目整体形象。机会本项目居住规模人口数约人，加上周边学校，汽车站流动人群以及附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气......”。

6、“.....居民购物已不局限于此家，大多经常移步至其他区，本项目启动在吸引新星客户分流同时也将吸引其他区域居民前往本项目青少年素质培训基地功能，给广大青少年提供了个多元舞台，同时也给商家带来勃勃商机。发展商别具匠心建筑风格，造就个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为体商住胜地，将大大吸引市民前来购物。进入大背景下，随着城市化进程加速，盘锦区物流配送领袖地位将促进经济产业发展，各种基础设施配套和周边环境将持续改善，城市品味将得到极大提升。周边楼盘开发成功带动了整个区域市场盘活，区域高尚人文居住板块正形成。威胁周边出现其他新兴商品住宅以及机关单位配套住宅项目将以竞争者姿态出现，并分流部分潜在客户。双台子区居住环境与超前市政规划对盘锦区地产开发分流影响。目前盘锦区部分楼盘由于长时间知名度，会在项目住宅部分发售前期吸纳部分潜在客源。由于紧靠项目，项目启动对本项目而言形成了直接威胁。企业经营外部环境主要有经营环境，硬件环境，政策法律环境等，处在不断变化经营环境中心内容是市场。正确经营决策......”。

7、“.....就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。本项目存在威胁主要来自竞争对手。第三章项目定位及销售预测项目定位项目市场定位定位地标盘锦区乃至全市特色商住项目定位二城市形象窗口盘锦商业形象典型代表目标市场定位目标区域由于本项目地处盘锦区，目前盘锦区人口仅万人。根据市场调研和分析得知，盘锦区消费群因为购买力不够缘故仍无法支撑万平方米大型商业设施含本项目。因此本项目定位必须为市级商业设施，吸引盘锦全市区范围甚至周边县镇消费群体才足以保证项目可行性。因此，区域市场是我们主导客户吸纳方向。同时考虑到城区较为成熟配套环境以及人们地域情结，该区域在盘锦市民心目中有定亲和力和吸引力。因此，区域外客户同样构成了本项目目标区域。目标客户详见附件功能定位商业部分功能定位现代广场由于地处建设广为万元。二经营成本及费用估算项目成本费用主要有开发建设成本,销售费用财务费用等。开发建设成本项目开发建设成本即项目总投资为万元。销售广告费销售广告费根据同行业统计资料，并结合项目实际情况进行估算......”。

8、“.....财务费用按年息，借款期为年，贷款万元计算，财务费用万，其他财务费用暂不考虑。项目总成本费用上述项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为万元。三项目损益项目利润总额销售收入项目总成本销售税金万元所得税额项目总利润万元税后利润为万万元四经济评价结论投资利润率投资利税率项目静态财务分析损益情况序号项目指标金额万元说明销售收入总成本总投资营销广告费万元财务费用税金及附加利润总额所得税额税后利润投资利润率投资利税率五敏感性分析该项目分别就销售收入投资单因素变化对利润总额收益率影响敏感性分析，具体分析情况见下表变化率净利润万元投资利润率基本方案投资总额销售价格计算结果表明，投资因素和销售价格对项目投资收益影响都很大。因此应严格控制建设成本，把握销售价格，尽可能回避风险。六临界点分析商场部分最低售价与最低销售量以总成本费用与销售收入相等时盈亏平衡点平均销售价格作为最低售价......”。

9、“.....即刚能保本。般认为当盈亏平衡点时，项目风险低当盈亏平衡点时，项目风险般当盈亏平衡点大于时风险较高本项目抗风险能力般，项目实施中应注意控制成本。第十章项目风险及防范措施本项目在实际运营过程中，可能出现许多风险，我们在可行性研究阶段，考虑到以下几个方面风险因素，在开发过程中要把握和解决好各种可能存在风险。市场风险市场是决定项目可行性最主要因素。本项目市场风险主要是实际市场供求状况与预测值发生偏差或在项目营运过程中市场对手发生变化等。防范措施在做好市场调研基础上，定期跟踪扫描市场，了解市场动态，把握市场发展趋势，以求更真实反映市场并做出相应对策。在政策允许范围内调整规划设计方案，以增加可销售面积，抓紧落实政府部门有关政策优惠，降低开发成本，加快资金回笼，最终获取预期经济效益。竞争风险由于项目周边直接竞争对手较多，经调查与本项目定位接近，从而使得本项目面临直接竞争风险，为了规避此风险，须从两方面着手解决是时间上，我们必须充分利用现有资源......”。