1、“.....成为市民购房首选。年武汉房地产市场总体情况是很好，但是也有些缺憾。例如在些区域中存在着住宅商品性价比不合理等些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润短期行为，如选材不精建筑质量不合格，乱收物业管理费等。分类物业特点据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，住宅写字楼价格指数情况如下从以上数据可以看出，年住宅增长较快，写字楼增长较为平缓。总来说，我市商品住宅开发销售都取得了较大发展，销售价格销售量年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单回归分析可知，在年季度，住宅写字楼及综合物业指数趋势仍将上升。住宅类物业直都是房地产市场中坚，无论投资开发还是销售，直都是市场热点。普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气热点经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场抢手品种。别墅高档公寓市场有回暖趋势。由于宏观经济环境转好年我市写字楼价格较往年都有提高......”。

2、“.....年由于写字楼密集区域转向了建设大道金融条街，因此年写字楼最高均价地区是金融条街。年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬态势。主要表现在年武汉市十大工程计划之就是房地产开发方面投资达到亿，住宅竣工面积达万平方米，这预示着将掀起轮新房地产经济热潮。年，武汉市房改总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化商品化程度，建立适应社会主义市场经济城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。继续加强经济适用住房建设，并在年武汉市将建立起经济适用房审核机制年，武汉市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速交易服务，对促进市场流通将有重要推动作用。建立高效房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理体化，落实简化房地产交易与房屋权属登记程序指导意见，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多提供要件繁杂办件时间过长等问题。推行个窗口收件，个窗口发证，简化程序，降低收费......”。

3、“.....规范物业管理，明确物业管理收费定价原则定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成个系统完整物业管理政策法规体系。积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化网络化建设，扶持批像亿房网样高科技企业，建立完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业电子商务。三有利投资经济形势成因分析国家宏观经济影响截止月份，我国经济保持高速增长。是金融危机以来表现最好年。二武汉市经济发展势头良好今年以来，武汉市直保持以上增长率，因增长带来财政收入增长额约为亿元左右。三全国整体房地产市场发育发展情况良好。四积金归集商业银行住房贷款有力支持在充分资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论国家宏观经济形式是可喜，与房地产有关政策和法规有利于房地产市场进步发展和活跃，因此可以说后湖花园项目在投资机会选择决策地段选择决策这两个方面是有充分科学根据......”。

4、“.....是在地域选择后进行多项生活指标调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块地理环境，后湖地区区域房地产市场，地区既有生活消费条件，后湖地区住宅消费者等几个方面调查，为项目可行性分析和研究提供充实研讨依据。该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要概述。年第四季度江岸区价格指数走势由上季度下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为江岸区房地产价格水平在武汉市是属于较高，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区住宅价格徘徊不前，江岸区由于自然条件限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路香港路带，是房地产开发投资较集中地带。后湖竹叶山带也是该区房地产投资热点地区之，这地带是相对较偏地段，根据城市空心化理论，离市中心区有定距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区条件，是未来最适合居住地区之。这带已经有佳海华苑别墅竹叶山花园后湖生态花园等住宅小区。这地区在未来升值可能性较大。投资地块地理环境土地是不可再生资源......”。

5、“.....土地所处地理位置，周边自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘品质等，决定了此地块大部分市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。土地性质及地理位置综述地块面积净用地面积公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块延伸四周也大致是望平原，地块周围有叫多村庄，还有成片采地和零星湖面分布在地块周围。地块自然景观及环境质量自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。以下为地块四个方向环境情况南向远望是条长条沿路而建现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近后湖大道平行延展，该方向上因有高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。北向北面遥望张公堤，成片草地，带状防护林区沿堤分布，大片湖泊，莲池密布......”。

6、“.....湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星小村落削弱了景色。东向远方较开阔，中部为建设中东方恒星园，近处竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来异味。西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道施工沿路有灰尘。项目周边情况我们选择以本地块为中心，南至五干道发展大道，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。二后湖地区区域分析基础设施状况分析交通状况本地块四周已初步形成了大交通体系,东西向有近年来新建和在建发展大道,后湖大道,幸福大道,张公堤路段,其中,后湖大道正在加紧施工建设,年底前建成通车后将对本地块项目提供良好条件,南北向主要为地块两头姑嫂树路和岱黄公路。人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百仓储,农行,建行等,但距离本地块较远,岱黄公路沿线主要为小商业铺面......”。

7、“.....无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小门诊部。总来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发大劣势。市政配套设施水该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧后湖路建有管径为毫米给水管,该地块南侧后湖路建有排入黄孝河雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周边尚无污水管。电该地块现用电有西北侧新华路变电所架空线路引来。武汉市城市总体规划中确定在该地块北侧新建德胜桥变电所,届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。气整个后湖地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,邮电电信地区邮局位于发展大道,该地块现状电信线路由西南侧唐家墩电信局引来。中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局,届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。居民习惯此地区居民主要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民文化水平不高,劳动之余,景观优势也成为众多小区个卖点......”。

8、“.....人们买房除了考察室内布局质量及小区整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然和谐统，远离喧闹闹腾嘈杂都市种心态。基于上述原因和项目自身环境优势，开发公司在进行本地块整体规划设计时，不仅兼顾到地块周边环境，更要注意小区内环境艺术设计，建议公司聘请专业环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好环境效果。第七章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目开发经营策略，并对项目投资进行估算，对工程实施进度做出安排，并制订相应项目筹资计划和投资计划。项目开发经营策略依据开发公司实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品灵活多变开发经营策略。整体规划。这是大面积大规模房地产开发个显著特点，本地块占地亩，因此必须对地块进行整体规划。分期实施。分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有地块南面靠新建后湖大道，交通条件相对较好......”。

9、“.....从规划方面考虑，该区域具有相对性，可作为个项目看待。从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。自主开发。这是基于项目公司资金优势和地块本身特点而作出选择。房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备雄厚资金实力进行自主开发。项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而言和优惠政策。项目地块所处特有区位优势及市场前景。通过自主开发，公司可迅速依托项目品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界影响，为以后项目开发打下良好基础。力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少前提决定，同时借助于后湖花园品牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界知名度。先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目信心。二项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。更详细投资计划可能随设计及实施改变而调整......”。