1、“.....比年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金总额为亿元，比年增长。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为户，比年增长，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明武汉市年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新繁荣上升期转变。个人购买率进步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平重要指标，年第四季度商品房销售额为亿元，其中个人购买为亿元，个人购买率为。从图中可以看出年武汉市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到水平，个人购买率不断上升，也从个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场持续快速发展提供了条件。房地产投资进步加大，投资结构更趋合理。年第四季度房地产投资总额为亿元，在上季度基础上进步增长，从左图看出年各季度武汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力拉动作用。价格指数季度二季度三季度四季度截止年月份，全市完成住宅投资亿元......”。

2、“.....年武汉市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资。其中住宅类物业价格指数具体见下表各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高基础上难以继续保持较大增幅，但总趋势是住宅价格保持攀升。市场特点分析宏观市场特点亿房住房分配制度改革历史性突破，为房地产市场发展提供了动力。年，武汉市正式步入住宅商品时代。自年月日延续了近多年福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐渐被还原出来。经过年过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要福利性住房观念已经开始向商品化转变。年月日以前，凡购买公房次性付款，可享受折扣优惠年岁末，购买现住公房次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大商品在年完全纳入了市场经济轨道。空置商品房消化能力加强......”。

3、“.....市场容量扩大，除可吸纳上市商品房外，还消化部分往年空置商品房。年武汉市空置商品房为万平方米，年新增万平方米，到年底还剩万平方米，因此在年共消化了万平方米。经济适用房建设取得较好成效。年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为万平方米，竣工面积为万平方米，占全市住宅总竣工面积，全年销预售万平方米，其中预售万平方米，销售率超过，解决了万余户居民住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大环境好重点经济适用房小区。房地产二三级市场联动效应初步显现。年武汉市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区经验，二手房市场活跃会直接刺激住宅级市场发展，存量房买卖增加并不意味着增量房市场萎缩，而是带动增量房市场增长。广州深圳存量房交易大大超过了增量房交易，而武汉市现在存量房交易确小于增量房交易，因此利用二手房交易拉动住宅级市场操作空间很大。年武汉市增量房市场交易起，交易建筑面积达万平方米......”。

4、“.....建筑面积为万平方米。存量房交易兴起和已售公房上市交易，大大推动了武汉房地产市场梯级消费需求。住房级市场增量房住房二级市场存量房住宅总量起数起起起建筑面积平方米万平方米万平方米金融系统成为房地产业坚实后盾。银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务主体，部分银行将个人贷款上限提至成年期限。年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节贷款总额亿元多出倍多。公积金方面公积金贷款购房面积占全年总销预售面积强。年新增归集住房公积金亿元，比年增长。共批准发放个人住房贷款户，共计亿元，同比增长支持个人购房建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。上图住房抵押对房地产市场起到举足轻重作用。年房地产抵押总户数为起，比年增长，说明抵押户数增多，个人购房选择银行贷款按揭增多，公积金小额度贷款增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要作用。年底成立了武汉市住房担保公司，年全年办理担保业务起，发放贷款万元，其中为购买新建商品房贷款，为住房抵押融资......”。

5、“.....年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展各项住房消费服务十分活跃，住房消费中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场繁荣起到了重要推动作用。截止年，共有家中介企业遍布全市，形成了中介服务有形网络。与此同时年月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介整治工作，不仅规范了武汉市中介市场服务行为，而且带动了整个行业规范和自律，为活跃武汉市二三级市场起到了十分重要作用。房交会为活跃房地产市场提供了重要舞台。年武汉市各区联动举办房交会，进步了活跃住房市场。月和月举办了两次全市规模大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场发展，而且也活跃了存量房交易。据统计，年全市房交会，共销售商品房套，成交面积万平方米，成交金额亿元二手房成交起，成交面积万平方米，成交金额亿元办理权证起办理抵押按揭起。微观市场特点从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府基础配套设施完善，环境道路情况都得到了较大改善......”。

6、“.....从销售情况看最旺是徐东和洪山光谷，年在徐东路上纵横不下个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌新区，在桥梁经济影响下已成为武昌最具生气区域，成为武昌居民购房首选。同样光谷也是年亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境流，而且年华工科技成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力强劲推动都是光谷房地产迅速发展原因。随着我市大力发展光谷战略决策落实，这带房价还在不断地攀升。从楼盘结构和户型来看，砖混结构楼盘已逐步退出历史舞台，目前市场上结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量提高，三室两厅两卫户型逐步取代了两室两厅户型市场主力地位，受市场青睐。而面积大都在平方米之间。从楼盘层高看，小高层楼盘销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位格局。这主要是由于小高层楼盘带电梯，避免了多层要上楼麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为年销售个新变化。从楼层销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面突破带来结果......”。

7、“.....因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低些，对客户有定吸引力，销售也比较顺利。例如统建千禧园，从年月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。从价格上看，元平方米左右商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理价位，而经济适用房被市场接受，现在我市经济适用房平均价位在元平方米之间。从楼盘设计上看，年开盘销售楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬个性化需求，年整个市场中有欧式风格，古典风格中西合璧风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识进步，而且也说明了建筑设计单位水平提高。从楼盘环境来看，由于消费者需求层次提高，有追求环境优美需求，年我市发展商都十分注重楼盘硬环境美化和完善。发展商在增加小区绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点小高层住宅元车库万元二项目销售计划根据本报告项目经营策略实施进度安排本物业供需状况调查，以及本物业设计水准，确定后湖花园项目销售计划表......”。

8、“.....测算该项目销售收入情况如下表四项目经营成本结算项目经营成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。其中建造成本当年销售收入项目经营总收入总建筑投资上述公式仅为近似计算。销售成本含广告费人员工资办公费等，按销售收入计取。销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加。其中，营业税取销售收入，城乡建设维护税取营业税，教育费附加取营业税，三者合计为销售收入。④财务费用为项目开发经营期间利息支出。项目经营成本各项估算见表五项目利润估算根据后湖花园项目投资安排筹资方式建设进度销售情况，项目利润计算如表六项目现金流量与财务净现值财务内部收益率项目全部资金现金流量表表财务净现值与财务内部收益率根据表可计算出全部投资财务净现值和财务内部收益率。其中财务净现值万元财务内部收益率由上述计算可知，项目财务净现值，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上经济上可行性，项目财务内部收益率，且水平较高，表明项目具有盈利能力。第九章项目开发经营风险分析本章拟对后湖花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析......”。

9、“.....然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本万元，保本点即销售收入达预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元，保本点即项目开发经营成本达到预测成本，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表表情况来看项目仍然可行。项目销售收入在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位......”。