1、“.....必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖方式，招标阶段除了考虑投标者出价，还应充分考虑投标者规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城评标条件，减少竞争对手，增加华侨城中标机会。采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商方式在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到地王方式就是个很好范例。成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖土地出让方式，具体操作步骤如下步骤操作内容操作要点步骤向社会公告公开招标出让尖岗山用地，符合资格条件投标人才能参与投标。参加投标者必须准备规划该阶段通过设置有利于华侨城投标人资格，如土地开发资质曾完成片区综合开发规模成该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合方式进行。第阶段意向竞买人在土地出让公告发布之日起至年月日前，参加成都国土部门组织规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专家评审委员会进行初审......”。

2、“.....评分获前三名入围，入围者按专家评审委员提出修改意见自费修改完善后交专家评审委员会终审。终审通过，可以申请参加土地拍卖。第三阶段竞买人参加土地拍卖，以价高者得。设计方案过往开发经历等在内成果文件功完成片区综合开发项目数量等，减少参与投标竞争者步骤二由评审委员会对各投标人提供规划设计方案进行评审，按分数评选出三名入围者，取得参加土地拍卖资格。争取华侨城和招商地产都能通过该轮评审，增加下轮成功机会步骤三三名资格竞买人参加土地拍卖，价高者取得尖岗山居住用地土地使用权集中开发策略经过上述努力仍无法实现尖岗山片区整体综合开发情况下，我们建议争取取得尽可能大开发用地，进行集中开发。开发片区位置选择考虑因素已取得地块位于整个尖岗山片区东片区。在开发用地位置选择上应该有利于化解已取得用地地势较低地形较为平坦等不利条件，形成整合开发，提高土地开发价值。从土地景观资源和利用条件来看，尖岗山居住区东片区四面环山，地势变化较大，景观较好......”。

3、“.....因此，我们建议集中开发模式问题提出集中开发是否要捆绑片区公建配套及周边市政公园建设根据规划，尖岗山居住区东区总用地面积约万平方米，建筑总面积约万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设，对政府才有吸引力公建配套位于东区内，岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发总体安排，充分利用周边园林资源为优先选择开发尖岗山居住区东片区项目制造卖点，提升东区开发价值。经上述分析，我们认为，集中开发应当捆绑公建配套，开发模式采用捆绑开发模式。在具体操作上建议仍然采用招标与拍卖相结合土地出让方式。现已取得宗地开发策略如果政府仍然不同意整体出让尖岗山片区东区，而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地，争对现已取得号宗地，可以采取以下开发策略捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得尖岗山居住区东区开发用地，对片区进行集中开发......”。

4、“.....其开发情况对整个片区整体形象和日后发展至关重要，政府和其他开发商都非常关注。如果该宗地推迟开发，必然会使其他开发商对尖岗山片区开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地决心有所动摇，从而影响其在尖岗山拿地积极性，这便使华侨城招商能有机会以较低价格拿取后续出让宗地。推迟开发有利于迫使政府回到采纳集中开发模式谈判桌上由于已取得号宗地开发关系到尖岗山片区整体发展，政府非常关注该宗地开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢，则会给政府形成压力，方面有机会争取重新回到集中开发模式谈判桌上，另方面，也有可能推动政府加速出让后续地块，从而有利于本项目宗地开发策略后阶段实施。由于号宗地存在地势较低成本较高等开发难点，目前开发时机尚不成熟。要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖既然无法实现综合开发和集中开发，而现已取得用地开发条件和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续宗地，争取取得合适地块......”。

5、“.....形成开发优势。后续出让土地建议建议后续出让土地捆绑区公建配套用地区公建配套概况用地代码位置用地面积建筑面积容积率建筑密度用途菠萝场公建会所商业菠萝场公建商业办公小计区公建配套位于尖岗山居住区中心菠萝场，东区西部，离已取得地块较近，后续出让土地捆绑区公建配套用地有利于项目整体规划和项目开发总体安排区公建配套是尖岗山片区核心配套，规划作会所商业办公用途，建筑面积约平方米。如不捆绑出让而考虑单独出让，由于该商业配套面积不大，土地成本总额不高，部分开发商有可能愿意以较高地价拿地，则对其他开发商非常不利。如果拿到公建配套开发商在开发进度上不配合，甚至不开发，将会令其他开发商非常被动，不利于整个片区建设另外，如果政府不单独出让区公建配套而自行建设，在没有明确公建配套建设时间表情况下，也不利于开发商对项目开发安排。因此，建议后续出让土地捆绑区公建配套用地。后续出让土地规模确定考虑因素为了提升尖岗山片区整体形象和档次，应尽量避免中小开发商进入该片区，因此选择土地规模要比较大......”。

6、“.....从最近几年深圳住宅用地交易情况来看，总地价达到亿元以上成交案例有以下几宗地块编号位置土地面积平方米建筑面积平方米总地价万元买家香蜜湖信和置业中国投资集团有限公司，中海地产股份有限公司宝安区新安深圳招商房地产有限公司与深圳华侨城房地产有限公司联合竞买龙岗区布吉镇坂雪岗深圳市万科房地产有限公司龙岗中心城深圳市鸿荣源房地产开发公司沙河东路深圳百仕达实业有限公司百仕达石化投资有限公司百仕达发展有限公司联合竞得白石二道南沙河东路泰华房地产中国有限公司白石洲路南沙河东路泰华房地产中国有限公司从上表交易案例来看，亿以上大宗土地交易有以下特点发展商均为品牌发展商单宗用地交易总地价没有超过亿但有潜力发展商资金实力不可小视。年红树湾地王三块地拍卖，泰华地产出价亿拿下其中两块，依然让人惊心动魄。因此，建议政府至少拿出亿以上总地价规模用地，出让土地总地价如果达亿以上，相信有此实力参与竞争发展商将非常少，那么华侨城招商拿到出让土地机会将会更大。后续出让土地规模测算后续出让土地总地价按照亿计算......”。

7、“.....出让土地建筑面积将达到万平方米。该土地规模包括了区公建配套建筑面积平方米，扣除公建配套建筑面积，住宅用地可建设建筑面积至少达到万平方米。注上述测算，假设公建配套楼面地价和住宅用地楼面地价相同后续出让土地位置选择考虑因素邻近已取得号宗地，便于与已取得用地进行整合，整体规划，综合开发靠近公建配套设施，使项目未来居住者生活较为便利选择用地条件较好土地。该类用地地形地势景观具有开发高档住宅明显优势，有利于迅速提升整个片区形象根据规划，东区区以主次干道自北而南分为个地块为第块，编号自至共个地块为第二块，编号自至共个地块为第三块，编号自至共个地块为第四块，编号自至共个地块尖岗山片区东区用地供应情况见下表用地代码用地面积建筑面积容积率建筑密度建筑类型小计合院联排联排联排小计小计联排联排联排联排小计地块地块地块地块公建配套注其中地块即为已取得号宗地。东区各地块分布位置见下图尖岗山居住区东区地块分布图各地块位置特点分析地块地块地势较高，拥有较好景观资源......”。

8、“.....但距离公建配套用地较远地块地块与本项目已取得用地期美食广场沙滩康乐会幼儿园愉景广场巴士总站学校二期无新建配套三期愉景广场沙滩巴士总站消防局警岗码头康乐会学校幼儿园四期街渡码头汽车轮渡码头愉景湾游艇会幼儿园直升机场五期无新建配套六期商业美食广场露天广场愉景广场巴士总站消防局警岗康乐会房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究七期警岗愉景湾高尔夫球会愉景湾高尔夫球场八期无新建配套九期无新建配套十期隧道十期无新建配套十二期无新建配套合计注上述之花园洋房即为别墅或联体别墅项目各期选址特点以下为项目各期选址位置房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究愉景湾项目总平面图期期期期期期期期期期期房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究期期期房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究项目各期选址情况如下项目分期选址特点第期愉景湾第期第二期及第三期开发为临大白湾自北向南排列。借助小区内最好自然景观及条件......”。

9、“.....小高层及高层倚山，且高层采用型建筑，尽可能多利用自然景观。第期愉景湾第四期开发位于大白湾东部半岛，仍借助于自然景观。多层物业沿三面海而建，高层及小高层西面倚山。第期愉景湾第五期紧邻二白湾西部之中央花园，全部为高层建筑，景观主要为人造中央花园及自然海景之远景。第期愉景湾第六期为纯商业配套设施建设，为第七期第八期及第九期制造卖点。第期第七期分为两部分，部分东临稔树湾，拥有自然景观并靠近汽车轮渡码头，另部分为临高尔夫之及联体别墅。第期第八期北面临海，西临第六期之愉景广场巴士总站以及往中环码头。第期第九期为倚山高层及小高层，且临近愉景山道及高尔夫球场。第期第十期全为倚山高层，北临通往东涌及机场快速公路隧道，西临愉景湾二段海澄湖畔。第期愉景湾二段海澄湖畔十期十二期东临二白湾，东面为海景，二白湾设有住客会所中央花园并设有交通总站及码头。房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究选址特点分析总结整个愉景湾开发前期主要依靠自然景观......”。