1、“.....与上年同期相比增长。月商品住房销售面积万，与上月相比减少，占上年全年销售总量。四新建商品房平均售价情况年月，普通商品住房平均售价元，产权式酒店平均售价元，线海景公寓别墅平均售价元，商业用房平均售价元。综上所述，三亚市房地产市场运行平稳，结构合理，供求平衡，价格升幅较大。三亚市区内现有可销售商品房不多，市场状况是供不应求，如山水国际期芙蓉花园期凤航大厦三永凤凰城二期等。市区内正在施工或即将开工项目人气很旺，虽然没有开始预售，但购房者登记排号非常踊跃，卓达东方巴哈马林荫河畔芙蓉花园二期和兴家园栋等，登记报名人数已超出供应量。由于市区内可卖商品房少，些个人建房子，旧楼房改造成小户型都对外地人进行了销售。三亚商品房主要分为三亚湾度假区大东海旅游区东西河两岸市区内商品房和亚龙湾度假区。亚龙湾度假区房地产近年来快速发展和不断升温，依托其国家旅游度假区品牌，得天独厚资源和特殊购房客户，形成了具有鲜明特色地产板块。天域二期亚龙湾五号申亚翡翠谷华宇产权酒店已成功开发销售......”。

2、“.....吸引了众多客户，很受市场欢迎。清平乐蓝色海岸时代海岸等楼盘销售较旺。五业者购房目就购买旅游房地产目而言，以投资增值为目占，以养老为目占，以度假休闲为目占，单纯以自住为目占。六三亚房地产市场调查明细表通过对本项目区域类似项目进行调查，将调查结果列表如下序号楼盘名称地理位置价格区间建筑面积总户数销售情况金陵海景花园大东海线海景元以上户以上山海天大东海线海景元以上万户时代海岸三亚市区均价元万汇丰国际凤凰路市区元以上清平乐三亚市郊均价元万户蓝色海岸兰海花园三期三亚湾元起价万圣芭芭拉三亚湾元户美丽新海岸三亚湾均价元未发售半山半岛鹿回头半岛以上期售完凤凰水城市区元万期本项目项目定位为品位高尚设施配套齐全集居住旅游休闲度假为体高档公寓，为国内外高端人群提供高品位居住享受。本项目具有得天独厚自然资源优势，项目定价策略采用差别化战略，为市场提供与众不同产品或服务，以满足客户特殊需求......”。

3、“.....通过对三亚市已经推出可比房地产项目分析可以发现以下几个特征三亚市兼具海景和山景地产资源越来越少，线海景房可供销售量也越来越少，本具有其他类似房地产没有优势。商品房销售价格自年以来呈现攀升现象仍在持续，旅游房地产价格具有上涨空间。越来越多项目提供精装修商品房，表明精装修商品房已经得到市场认可，这是三亚房地产发展趋势，建议该项目应考虑这趋势。从户型面积统计可以发现，在户型设计上，各项目越来越趋于认同面积在至平方米之间中小户型，这迎合了三亚房地产购买人群需求，也是该项目要力推主力户型。投资置业客户中，绝大多数为岛外客户，这其中客户群体最为集中是上海以及周边浙江和江苏省份，其次为北京及东北三省，再次为西南成都重庆等。购买客户中，多以购房投资满足休闲度假及养老为主要目。第三节本项目与其他项目相比较优势本项目与其他项目相比较具有如下优势地理位置优越，项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心约公里。项目拟建地西北临鹿回头湾，东南临小东海，西南靠鹿回头岭，东北眺南边海岭......”。

4、“.....建筑密度较低，容积率较小，园林绿化大，紧邻高尔夫球场，生态环境好。建筑设计科学合理，具有良好观山看海条件，使住房户户前后自然通透，景观效果佳。五星级标准装修配套和服务。管理经营方式多样灵活，分自住型半自住型委托经营管理兼短期自住度假型，适合人们不同需求。第四节本项目前景预测本着尊重市场依据科学原则。在以下部分财务评价中，运用经济数据，如价格，是参考目前该项目附近区域房地产销售价格，并结合本项目实际情况确定，属于较为保守预测价格成本，是按较高可发生成本估算，因此，从理论上来讲，本项目实际收益率将会高于本项目以下预测理论收益率。三亚作为著名旅游度假目地，越来越受到人们关注，而位于三亚鹿回头半岛新佳公寓期项目将为三亚旅游房地产业增添新亮色。而随着三亚整个经济环境和旅游环境逐步改善发展，房地产价格依然会有稳步上涨趋势。可以预期，本项目具有较好市场前景和较大盈利空间。第四章项目定位第节功能定位三亚是中国唯热带滨海旅游城市，其独具魅力自然环境使其成为国内外人们最理想居住地......”。

5、“.....房地产市场前景十分看好。三亚鹿回头新佳公寓坐落于鹿回头半岛新佳公寓依山傍海，其得天独厚区位优势引导潮流设计理念高品位居所与旅游度假相结合多样化户型设计优良建筑品质高档完善功能配置。项目定位为品位高尚设施配套齐全集居住旅游休闲度假为体高档公寓，为国内外高端人群提供高品位居住享受。结合该项目所处区域及所吸纳以房产投资商务休闲度假家庭度假和养老度假为主要目目标客户需求，项目功能应该体现休闲度假功能，具有度假酒店管理服务特征。结合三亚这几年旅游房地产已有开发经验和存在教训，建议将该项目功能定位为酒店式物业管理公寓。依据如下更迎合市场对度假房地产需求特征，满足异地置业者对房屋存在形态和管理形态需要。能产生附加收益。由于酒店管理公司所提供管理和服务，很大程度上提升了房地产产品附加值，因此，从由普通房地产到酒店式转化投入成本与产生收益来看，预计将会产生定附加收益。对酒店式管理模式已经有着完善而成熟经验，基本可以规避经营管理上存在市场风险合约风险......”。

6、“.....为企业持续开拓三亚房地产市场树立良好社会形象。第二节市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目目标购买者和目标使用者是哪类人。家庭市场细分根据这几年三亚市滨海房地产购买市场情况分析，并结合该类项目功能定位，该项目主要目标家庭客户群应包括下列个部分经济富裕年轻阶层年轻夫妻，无子女或单身人士。注重生活质素成熟家庭处于事业颠峰时期中青年夫妻，子女已基本毕业或工作。财力雄厚中老年人中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事业基础。二区域市场细分以上海为核心长三角地区主观影响因素长三角地区人士务实特征令其对投资风险承受能力相对于北方地区人群弱，通常不作风险较高无把握投资选择。但由于该地区客户经济较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域现实购买能力最强。因而在宣传推广中，侧重于不动产投资稀缺资源投资会比强调酒店经营收益更有吸引力同时，发展商实力和信誉也是他们最关注部分。客观影响因素长三角地区房价持续攀高，客观上为三亚房地产对该地区人群吸引力起到推动作用......”。

7、“.....也能吸引着该地区人群进入炒作以期待增值。同时，也因地域交通近便和消费节省，使三亚成为他们乐于选择度假投资地点。以北京为核心三北地区主观影响因素与南方地区人群冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时冲动而决定项投资或项消费。因此，北方地区人群消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望产品诱导并产生强烈购买欲望和购买行为。项产品，只要能强烈地刺激他们感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们青睐。客观影响因素以北京为核心北方地区与三亚地区气候上差异较大，令海滨度假对之所产生吸引力大于以上海为主长三角地区。而且，随着北京地区现代化进程不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区并不逊色于上海地区。在北京地区高档住宅商品价格居高不下情况下，到三亚购旅游度假物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假需要，另方面在三亚房价和北京还有定差距情况下会显得较为轻松......”。

8、“.....海南岛和三亚市知名度不断提升，同时由于三亚独特自然环境和气候条件和对三亚成为国际性滨海城市预期，三亚受到越来越少海外投资置业者青睐。因此，综上分析，本项目目标客户应确定为区域市场应为长三角地区三北地区和海外投资置业。家庭市场应以养老度假为目富有中老年人和注重生活质量成熟家庭具体细分，该项目细分市场应是第类市场以度假休闲为主要目岛外中产阶层在工作地拥有至两套住宅，并有富裕资金享受型市场第二类市场以养老为主要目岛外退休老人子女出资养老型市场第三类市场以稀缺资源投资增值为主要目投资型市场第四类市场内部接待和员工度假为目岛外商务型市场第三节设计定位综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目售价策略，以及本项目预测盈利状况，公寓整体定价策略如下第阶段。本阶段为市场导入期，为了尽快使市场接受本项目，在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。销售平均实收价格为元第二阶段，本阶段为市场上升期，由于前阶段市场成功开拓，使得本项目逐渐形成定认知度，并取得良好市场形象和销售业绩......”。

9、“.....销售平均实收价格约为元第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。销售平均实收价格约为元。各个阶段价格策略组合，最终要实现元以上平均销售价格。备注考虑销售折让因素，在制订实际销售门市价时要略高于以上实收价格。考虑海景视野山景和相对于高尔夫球场差异，该项目价格策略建议采用两极化政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差套房，制订有竞争力起价，并根据质素调整不同套房价格，令景观较好部分套房承担更多成本，从而使售价水平更能被大部分客户所接受，以快速回收资金。第四节入市姿态及推广时机定位三亚房地产项目销售有别于内地其他城市房地产销售特点，最主要体现在销售时机上。由于三亚房地产项目购买市场多数来自内地，而目标消费者又是流动，所以增加销售截面尤为关键，就是说，项目在具备了基本销售条件后就要及早入市，以争取更多流动购买者。针对三亚房地产市场独特特征以及该项目自身特点项目使用资金量大......”。