1、“..... 碧桂园对直接成本的控制导致最终的净资产收益率高于万科 ，占碧桂园经营优势的。碧桂园的成本优势主要来源于 两部分土地成本优势建安成本优势，如下图所示 项目基本指标单位元平方米 楼面地价建安成本单位销售成本售价 万科 碧桂园 碧桂园的三项费用占销售收入的比例为,而万科为 ，碧桂园对间接的控制导致最终的净资产收益率高于万科, 占碧桂园经营优势的。 碧桂园的存货等资产周转率是盈利能力的重要来源。 资产周转速度是碧桂园经营优势的另个主要来源。以报表分 析的结果看，碧桂园的存货周转率为,而万科的周转率为。 即是说，以目前的速度，碧桂园可以在个月内实现现有土地及在 建房产的流转，而万科需要个月。更快的流转对碧桂园净资产收 益率的贡献值为个百分点，对经营优势的贡献高达。 万科积极的财务政策是提高盈利能力的重要手段......”。

2、“.....万科年的资本 负债率为，碧桂园的资本负债率为。更高的资本负债 率使万科获得更大的财务杠杆，将万科与碧桂园的净资产收益率差额 拉低了个百分点。碧桂园相对保守的财务政策则影响其净资产 收益率的进步提高，也表明碧桂园的净资产收益率有进步提高的 空间。三项目投资与开发策略的模拟分析 通过对财务报表进行分析，可得出万科与碧桂园在项目投资及开 发过程中的基本数据，如下表所示 项目基本指标单位元平方米 楼面地价建安成本单位销售成本售价 万科 碧桂园 以上述数据为参考，在此建立模拟动态投资测算模型进步推导 万科及碧桂园两个标杆企业的投资模式及项目盈利能力，以资参考。 假设两家公司都是以万元银行贷款作为土地价款启动项目，并 且次性付清，以项目公司形式进行封闭运作......”。

3、“.....开发周期为年，分期开发， 个月项目达到预售条件 项目容积率为，楼面地价为元平方米，建安成本为 元平方米，楼面销售成本为元平方米 项目总体为高层及小高层，销售价格为元平方米，总体 销售率为通过动态测算，在开发周期三年的情况下，项目主要的经济指标 如下表所示 项目经济评价指标表 项目占地面积万平方米容积率 楼面地价元平方米销售价格元平方米 开发周期年销售周期年 总投资亿建安成本元平方米 销售毛利率增值幅度 销售净利率增值税占销售比 投资回 净利润增长率 年投资收益率 动态投资回收期 增值幅度 增值税占销售比 保持其他条件不变......”。

4、“.....可以发现 元平方米的销售价格是个临界价格，价格的在定幅度内的上升 或者下降均会导致利润的下降。值得注意的是当价格为元平方 米时，项目的净利润额小幅增长，但是增值幅度超过，增 值税大幅增加，导致销售净利率及年投资收益率下降。由于碧桂园项 目的定价采取的是增值幅度上限，因此价格的小幅上升均会导致增值 税因税率的变化而大幅上升。因此，只有当价格上涨所带来的净利增 幅超过增值税增幅时，价格策略才是可行的。 假设保持项目基本指标不变，调整开发周期为年分期开发， 则各项经济指标如下表所示 项目经济指标 开发周期年销售周期年 总投资亿建安成本元平方米 成本利润率投资回收期 销售利润率增值幅度 销售毛利率增值税占销售比 投资收益率年投资收益率 万科与碧桂园项目的不确定性分析 结合当前房地产市场较严峻的销售形势......”。

5、“.....销售价格与销售面积之间存在明显的负相关性。在此以 碧桂园年期开发的项目为例，以销售价格为元平方米，总体 销售面积的情况为基准在考虑价量变化的情况下项目开发的各 项指标，具体如下表所示 楼价变化 销售面 积变化 净利润 增长 销售毛 利率 销售净 利率 年投资 收益率 动态投 资回收 期 内部收 益率 增值税占 销售比 增值幅 度 注上述价量变化依据市场销售形势假设，具体比例应结合项目进行分析 可以看出，在目前销售不景气的情况下，提高项目销售价格只能 导致销售下降，项目的盈利能力也明显下降。在考虑降价的情况下，则出现两种情况。当降价幅度小于或者等于销量增幅时候，降价所带 来的效益仍然低于基准条件下的盈利状况，但是随着降价幅度的加 大，项目的盈利能力越强......”。

6、“.....项目的各项 盈利指标明显超过价格下降的情况。另方面，销量增长幅度超 过价格降幅时，项目的各项指标明显优于基准条件，效益良好。当价 格下降，刺激市场销售增长时，项目的各项盈利指标全面提 高，明显优于基准条件。 以万科年期开发的项目为例，以销售价格为元平方米， 总体销售面积的情况为基准在考虑价量变化的情况下项目开发 的各项指标，具体如下表所示 楼价变化 销售面 积变化 净利润 增长 销售毛 利率 销售净 利率 年投资 收益率 动态投 资回收 期 内部收 益率 增值幅 度 在价量同等变化下，万科项目的收益率出现了与碧桂园类似的变 化。当价格的下降幅度超过销售量增幅时，项目的各项盈利指标超过 基准条件。值得注意的是，在同等价量变化下......”。

7、“.....尤其是当价格下降销售量只增长 时，企业盈利能力出现较大幅度的下降当价格下降销售量增长万科与碧桂园投资及开发模式分析 目前，万科与碧桂园是中国房地产行业的两大标杆性企业，分别 代表不同的企业发展战略与开发模式。通过认真分析二者的投资开发 模式及盈利模式对于正确制订我司的投资发展战略及经营模式具有 重要的借鉴意义与参考价值。 万科与碧桂园的基本财务指标 根据万科及碧桂园年年报资料，可以得出以下数据与信息 万科与碧桂园营运能力指标 注以各项资产的年末及年初均值为计算基础 万科与碧桂园盈利能力指标 销售毛利率经营利润率销售净利率净资产收益率总资产收益率 万科 碧桂园 万科与碧桂园增长能力指标 主营收入增长率净利润增长率净资产增长率总资产增长率 万科 碧桂园 可以看出......”。

8、“.....在 资产经营效率及盈利能力上已经全面超过万科，并且呈现出爆发式增 存货周转率流动资产周转率净资产周转率总资产周转率 万科 碧桂园长态势。作为经营管理及投资开发模式截然不同的两家标杆性企业， 二者的特点及差异性值得进步分析与探讨。 二万科与碧桂园盈利能力分析与比较 下面将采取杜邦财务分析体系围绕企业的净资产收益率分析万 科与碧桂园的盈利能力及特点。 净资产收益率 销售净利率总资产周转率权益乘数 直接成本收入比间接费用收入比其他收益比税费 收入比流动资产周转率非流动资产周转率 权益乘数 万科与碧桂园经营指标差异情况 直接成本收入比间接费用收入比其他收益比税费收入比流动资产周转率非流动资产周转率权益乘数净资产收益率 碧桂园 万科 杜邦表中采用的流动资产周转率与非流动资产周转率没考虑期初数的加权平 均......”。

9、“.....碧桂园在经营上全面强于万科。在不考虑采用 财务杠杆的情况下，碧桂园经营可获得的净资产收益率高过万科 个百分点。 二者盈利性差异来自于成本控制，销售速度及财政政策三个方 面，下面将对围绕三方面进行分析 碧桂园在成本控制方面具有明显的竞争优势......”。